（2016）闽0205民初849号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-03-23
案件名称
吴月娟与翁兆华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴月娟,翁兆华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初849号原告：吴月娟，女，1981年4月2日出生，汉族，住福建省诏安县。委托诉讼代理人：林龙欣，福建昕悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘秋白，福建昕悦律师事务所律师。被告：翁兆华，女，1963年11月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。原告吴月娟与被告翁兆华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴月娟的委托诉讼代理人林龙欣、甘秋白到庭参加诉讼。被告翁兆华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴月娟向本院提出诉讼请求：1、判令翁兆华立即将落户于厦门市海沧区钟林南里9号2301室房屋（以下简称案涉房屋）上的户口全部迁出；2、判令翁兆华向吴月娟支付违约金（违约金以139万元为基数，按每日0.05%计算自2013年7月11日起计至翁兆华将户口全部迁出之日止）；3、本案诉讼费用由翁兆华承担。事实和理由：翁兆华与其配偶陈新华于2009年12月14日公证委托宋卫代为出售案涉房屋。2012年5月13日，吴月娟与翁兆华的受托人宋卫及房产中介公司三方签订了《房产买卖协议》，以总价140万元购买了翁兆华名下的案涉房屋。2012年5月28日，吴月娟与翁兆华的受托人宋卫正式签订《存量房买卖合同》，根据双方的合同约定，翁兆华应于所售房产所有权转移之日起365日内办理原有户口迁出手续，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，翁兆华应按日计算向吴月娟支付已付房款0.05%的违约金。而翁兆华在收到款项、办理完案涉房屋所有权转移之后，一直未按合同约定办理户口迁出手续。经吴月娟多次要求，翁兆华至今仍未将落户于案涉房屋上的户口迁出。翁兆华未答辩。本院经审理认定事实如下：2009年12月14日，陈新华、翁兆华出具《委托书》。该《委托书》经厦门市鹭江公证处公证，并载明：委托人二人系夫妻，案涉房屋系委托人翁兆华于2009年购买的房产。案涉房屋未办理产权证，且抵押于银行，现委托人拟将案涉房屋出售，特委托宋卫代为办理相关手续，委托权限包括但不限于：……受托人有权代为出售该房产……本委托书未能穷尽，且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项完成之本意，视为已得到本人的充分授权。2012年5月13日，吴月娟（购买方、乙方）与翁兆华（出售方、甲方）签订《房产买卖协议》，约定吴月娟以总价140万元购买案涉房屋。协议第四条约定，乙方付款日期及金额为：1、乙方于2012年5月15日前向甲方支付56万元（含定金）；2、乙方于房管局收件单开出当日向甲方支付25万元；3、乙方向银行申请商业贷款59万元。协议第十一条约定，甲方应于2013年5月13日将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给乙方。协议第十七条约定，经甲乙双方协商一致，甲方押1万元的户口预留金给乙方，待户口迁出当日再返还甲方。2012年5月28日，吴月娟（买方）与翁兆华（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定卖方应当在所售房产所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，卖方应当按日计算向买方支付全部已付房款0.05%的违约金。上述《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》均由翁兆华的受托人宋卫签订。吴月娟于2012年5月22日支付56万元、于2012年5月29日支付24万元、2012年7月6日支付59万元，共计139万元。案涉房屋的产权于2012年6月8日转移登记至吴月娟名下。2011年2月24日，翁兆华及其女儿陈蕾蕾将户口由福建省南平市延平区人民路77号702室迁入案涉房屋。2016年7月15日，经吴月娟向厦门市公安局海沧分局查询，翁兆华的户口仍登记在案涉房屋。以上事实有吴月娟提供的《委托书》、《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》、《收据》、《证明》、《厦门市土地房屋权证》、居民户口簿、人员基本信息及当事人陈述、法庭笔录佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吴月娟与翁兆华签订《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。《房产买卖协议》与《存量房买卖合同》均对案涉房屋的户口迁出时间进行了约定，但两份合同约定的时间不一致。相较于《房产买卖协议》约定的户口迁出时间为2013年5月13日，《存量房买卖合同》约定的户口迁出时间实际为2013年6月7日前，即《存量房买卖合同》约定的时间晚于《房产买卖协议》约定的时间。在此情况下，吴月娟要求翁兆华按照后签订的《存量房买卖合同》所约定的户口迁出条款履行，未明显损害翁兆华的利益，本院予以支持。然而，翁兆华直至2016年7月15日，仍未将户口迁出案涉房屋，故吴月娟要求翁兆华将其落户于案涉房屋的户口全部迁出，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于违约金。根据吴月娟与翁兆华签订《存量房买卖合同》的约定，翁兆华应当于2013年6月7日前办理原有户口迁出手续，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，翁兆华应当按日计算向吴月娟支付全部已付房款0.05%的违约金，故吴月娟要求翁兆华支付违约金，具有事实和合同依据，本院予以支持。至于违约金的数额，根据吴月娟主张违约金以139万元为基数，按日0.05%自2013年7月11日起暂计至2016年3月7日为670675元。按上述方式计算的违约金已约房屋总价的一半，持续计算甚至将超过房屋总价，而吴月娟未能举证证明其实际损失。同时，自合同约定的户口迁出时间2013年6月7日届满后，吴月娟直至2016年3月7日才向本院起诉要求翁兆华迁出户口，其未能积极行使权利，致违约情形一直持续，亦导致其损失扩大。在此情况下，本院认为，吴月娟主张的违约金过高，有失公平，故本院酌定翁兆华应向吴月娟支付5万元违约金。综上所述，本院对吴月娟要求翁兆华将落户于案涉房屋的户口全部迁出，予以支持。翁兆华应于本判决生效之日起十日内向吴月娟支付违约金5万元。翁兆华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告翁兆华应于本判决生效之日起十日内将落户于厦门市海沧区钟林南里9号2301室房屋的户口全部迁出。二、被告翁兆华应于本判决生效之日起十日内向原告吴月娟支付违约金5万元。三、驳回原告吴月娟的其他诉讼请求。如翁兆华未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10507元，由吴月娟负担9724元、翁兆华负担783元，翁兆华负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。案件公告费由翁兆华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 黄晓玲代理审判员 谭婉群人民陪审员 高延毅二〇一六年九月二十三日代书 记员 刘苏晶附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”