（2016）辽0211民初5092号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2016-12-16

案件名称

大连市甘井子区营城子镇营城子村民委员会、大连鑫城实业总公司与赵庆春土地租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

大连市甘井子区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

大连市甘井子区营城子镇营城子村民委员会,大连鑫城实业总公司,赵庆春

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第二百一十二条，第二百一十四条第一款；《中华人民共和国农村土地承包法》：第十二条第一款，第十五条

全文

大连市甘井子区人民法院民事判决书（2016）辽0211民初5092号原告大连市甘井子区营城子镇营城子村民委员会。负责人曲国军，系该村主任。原告大连鑫城实业总公司。法定代表人曲国军，系该公司经理。二原告共同委托代理人姜美霞，系辽宁仕鹏律师事务所律师。被告赵庆春，男，1964年3月6日生，汉族。委托代理人马建华，系辽宁青松律师事务所律师。原告大连市甘井子区营城子镇营城子村民委员会（以下简称营城子村民委员会）、大连鑫城实业总公司（以下简称鑫城总公司）与被告赵庆春土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连市甘井子区营城子镇营城子村民委员会、大连鑫城实业总公司的共同委托代理人姜美霞，被告赵庆春及其委托代理人马建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告营城子村民委员会、鑫城总公司诉称，2000年营城子村建设蔬菜精品园，原告村委会以鑫城总公司名义通过招商引资形式，招引被告在蔬菜精品园投资建设蔬菜加工厂，并于2000年4月17日双方签订施工合同书，约定：原告提供土地供被告建设房屋用，房屋占地面积95平方米，宽12米，长15米。其中主体10米，其余5米按温室高度不得超出主楼二层，温室面积70米×8米，地下室12米×25米=300平方米。2007年2月9日，原告村委会与被告就前述蔬菜加工厂占用的土地签订租赁协议，约定：将营城子村蔬菜精品园3.98亩土地由被告租赁50年，租赁期限自2000年4月17日至2050年4月17日。前述协议签订后，被告从事过蔬菜净菜加工并停产。嗣后，被告未按约定正常使用农用地，而是擅自改变土地用途，在租赁的农用地上改、扩建成砖混轻钢结构的建筑物累计约2200平方米，从事非农业生产经营，出租给他人经营旅馆、洗浴、服装加工等。原告多次交涉均无果。2015年10月26日，甘井子区城市建设、行政执法、规划执法监察、公安分局、市场监督管理、营城子街道办等六部门联合签发【甘井子区关于加强整治私搭乱建等各类违法建设的通告】，被告上述建筑物系私搭乱建的违法建设行为，已被通知限期自行拆除。综上，原告认为前述土地租赁合同期限其中超出二十年部分违法无效，有效期限部分已履行约十六年，现因被告违反协议约定擅自改变土地使用用途的行为，致使原告合同目的不能实现，严重侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求解除租赁合同、腾退3.1亩土地。被告赵庆春辩称，不同意解除租赁合同，不同意腾退土地。对于本案的案由被告认为本案系农村土地承包合同关系，而非土地租赁合同纠纷。2000年4月，原告村委会以大连鑫城实业总公司名义与被告签订合同书，2007年2月原告村委会与被告以前一份合同为基础签订了正式的协议书，约定被告承包土地3.98亩，承包的期限是50年，自2000年4月17日至2050年4月17日。2007年2月5日，原告村委会以大连鑫城农牧总公司的名义收取了被告自2001年至2010年的3.98亩的承包费用1万元。从合同书、协议以及收款收据来看，原告村委会与被告建立的是土地承包关系，而非土地租赁关系，请法院不要以协议书的书写字样来断定本案是租赁关系。关于土地承包合同的效力，双方签订的合同、协议合法有效，被告是经发包人村委会同意取得的3.98亩的土地承包权，合同签订后，经原告村委会的同意被告一次性投资高达600万元，共建设3200平方米的厂房、车间、冷库、恒温库、办公室、加工车间等开设蔬菜加工厂；被告是经原告村委会的同意在承包地上施工建设，是当年经村委会招商引资的形式在承包地上开建加工厂，所以被告不存在原告所称的改变土地用途，更不存在擅自改变；从承包土地之日起，被告就为开设加工厂使用了涉案的承包地；对于原告解除合同的理由被告是不予认可的。原、被告双方在达成承包协议后，被告如期向原告缴纳了承包费，没有拖欠的情况，被告也按照合同的约定开设了加工厂，但经营了长达7年的时间，被告竟赔高达90万元。2007年被告为了收回投资成本，将厂房出租给了他人经营使用，并依法开设了服装厂和洗浴中心，上述经营在工商局取得了营业执照。这也证实了出租开店经营是经过原告村委会的同意，否则无法办理出营业手续，被告的行为是在履行合同，并没有出现根本违约。原告现无故单方面的解除承包关系，即没有法定的依据也没有约定的依据。在合同的承包期限内，原、被告双方应继续履行承包合同。关于改变土地用途及原告在庭审中所称的私搭乱建应当由土地管理相关部门作出行政行为来进行认定和处理。原告在没有相关部门作出结论性认定的情况下，直接诉称被告改变土地用途无足够的事实依据，被告不予认可，法院亦不应当支持。土地承包法第三十七条明确确认经村委会同意被告享有合法的承包权，故原、被告双方签订的合同及协议是合法有效的。请法院驳回原告的诉讼请求。原告诉状中提出的2015年10月26日相关的六部门联合下发的通告，被告并不知情，原告也从未找过被告交涉，在2016年5月份，原告强行断水，至今达两个多月，甚至采取强拆的手段，在没有法律依据及事实结论的状况下，无视被告的个人财产，造成了被告及其他投资物的极大财产损失，被告在当庭正式向原告方提出，在本案没有生效判决前，不允许原告村委会对被告实施强迁，若国家需要用地，被告所承包的3.98亩土地是可以配合本案原告村委会实施动迁，但需要原、被告协商达成一致意见的情、被告同意拆迁补偿的情况下，再实施拆迁。按照原、被告双方当年的协议约定原告提供水电相关设施，使用的水电费是由被告担负，但签订合同后，被告自己承担了安装水电相关设施的费用。事后原告村委会也没有为被告承担该笔费用。原告村委会以招商引资的形式招引被告承包土地，生产经营，建设的厂房车间也是经过原告明确同意的而采取的施工建设，现在原告借用六部门联合下发的通告声称被告私搭乱建把原告本应承担的责任推的一干二净，让被告个人承担全部的损失和法律责任，这是与事实不符的。经审理查明，2000年4月17日，原告鑫城总公司与被告签订《合同书》，约定：鑫城总公司提供土地2亩，供被告建温室及房屋用。房屋占地面积95平方米，宽12米，长15米。主体10米长，其余5米按照温室高度，不得超出主楼二层。温室面积20米×8米。地下室12米×25米=300平方米。2007年2月9日，原告营城子村民委员会与被告赵庆春签订《土地租赁协议》，约定：2000年营城子村蔬菜精品园建设中，原告营城子村民委员会通过招商引资形式，招商被告来蔬菜精品园投资建设蔬菜净加工厂。被告租赁土地的范围是东临蔬菜精品园主油路，西邻石维新承包地，南临王明温室后一米，北临厂房后一米。土地面积3.98亩。土地租赁期50年，自2000年4月17日至2050年4月17日。营城子村民委员会提供土地，蔬菜净菜加工厂厂房、日光温室被告自行建设。2000年的《合同书》签订后，被告开工建设了蔬菜净菜加工厂的厂房及温室，后原告停止经营蔬菜净菜加工厂，在租赁的土地上又加盖了一些建筑物，将蔬菜净菜加工厂厂房及加盖的建筑物出租给他人经营服装厂、客舍、洗浴等。2011年7月22日，被告赵庆春与李锡庆签订《土地转让协议》，协议载明被告将承包的菜田，面积0.88亩，亩承包费220元，小地名蔬菜精品园转让给李锡庆经营。至此，被告赵庆春租赁原告营城子村民委员会的土地面积由3.98亩变更为3.1亩。大连市甘井子区城市建设管理局、大连市甘井子区城市管理行政执法局、大连市城市规划执法监察支队、大连市公安局甘井子分局、大连市甘井子区市场监督管理局、大连市甘井子区营城子街道办事处六部门联合签发【甘井子区关于加强整治私搭乱建等各类违法建设的通告】，通告内容为：一、此次集中专项整治的范围是：区内所有私搭乱建等各类违法建设。各类违法建设是指未经市城建部门和市、区规划部门批准或虽经批准但未按批准条件建设及超过审批期限的各类建筑物、构筑物。二、本通告发布之日起5日内，由单位或个人自行拆除违法建筑物、构筑物（包括废品收购站）；逾期未拆除的，区城建局、行政执法局、市场监管局等部门联合规划局、公安局共同组织依法强制拆除，并对有关责任单位和责任人予以处罚。对严重干扰集中整治工作的行为将依法严肃处理。2016年5月11日，大连市甘井子区城市管理行政执法局将上述通告张贴在被告大门上。之后，相关行政部门将被告案涉租赁地上的建筑物全部予以拆除。大连鑫城实业总公司系集体所有制企业，是由大连市甘井子区营城子镇营城子村民委员会投资成立的。本院所确认的上述事实，有合同书、土地租赁协议、照片、通告、企业档案登记资料、土地转让协议在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，合同成立后，双方均应依约履行各自的义务。原告营城子村民委员会与被告签订的《土地租赁协议》约定，营城子村民委员会出租土地给被告，被告建设蔬菜净菜加工厂厂房及温室。租赁期限为50年，自2000年4月17日至2050年4月17日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。据此规定，原、被告间的土地租赁期限超过二十年的部分应为无效。关于原告主张解除与被告签订的租赁合同，腾退3.1亩土地一节，本案被告在租赁案涉土地后，先是建设了蔬菜净菜加工厂厂房，后蔬菜净菜加工厂停止经营，又加盖一部分建筑物，用于出租给他人经营服装厂、客舍、洗浴等，上述建筑物被相关行政部门予以了拆除，可见被告并未按照协议约定使用案涉土地。故对原告解除租赁合同的请求，本院予以支持。案涉土地租赁合同解除后，被告应将案涉租赁土地予以腾退。案涉土地系农村集体所有的土地，属于原告营城子村民委员会所有，故被告应将案涉土地腾退给本案原告营城子村民委员会。关于被告辩称其与原告间是承包关系而非租赁关系一节，案涉土地系农村集体所有的土地，属于村农民集体所有，由村集体组织或者村民委员会发包，承包方是本集体经济组织成员。本案中被告虽在2009年11月3日将户口迁入营城子村，但其并不是营城子村集体经济组织成员，其不享有土地承包权，且双方在《土地租赁协议》中已确认双方间系租赁土地关系，故对被告的该节辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、第十五条之规定，判决如下：解除大连市甘井子区营城子镇营城子村民委员会与被告赵庆春签订的《土地租赁协议》,被告赵庆春于本判决生效之日起10日内将案涉3.1亩土地腾退给原告大连市甘井子区营城子镇营城子村民委员会。案件受理费650元，其他诉讼费50元，合计700元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审　判　长　　于　伟人民陪审员　　王春红人民陪审员　　阎　华二〇一六年九月二十三日书　记　员　　石　艺附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户来源：百度搜索“”