（2016）皖04民终681号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2016-10-24

案件名称

淮南市海事局与淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省淮南市中级人民法院

所属地区

安徽省淮南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

淮南市地方海事局,淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省淮南市中级人民法院民事判决书（2016）皖04民终681号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：淮南市地方海事局，住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：张道学，该局局长。委托诉讼代理人：董仲良，安徽韶美律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐学利，安徽韶美律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：余明荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘军，安徽震一律师事务所律师。上诉人淮南市地方海事局因与上诉人淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司（以下简称淮南粥面世家）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2015）田民一初字第02883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人淮南市地方海事局的委托诉讼代理人董仲良、徐学利，上诉人淮南粥面世家的委托代理人潘军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。淮南市地方海事局向本院提起上诉请求：撤销原审判决第一项、第四项；依法改判解除双方于2009年9月30日签订的《房屋租赁合同》，解除双方于2010年5月20日签订的《协议书》中关于使用人防地下室西侧建设后堂和无偿使用地下室的条款；解除双方于2011年2月23日签订的《补充协议》中关于使用淮南市地方海事局供水、供电、供气等设施的条款；本案的一二审诉讼费由淮南粥面世家承担。事实和理由：1、一审法院判令继续履行合同显属适用法律不当。一审法院判令继续履行合同的理由为：双方签订的租赁合同中对于房屋交付时间及交付面积存在瑕疵，导致双方对房屋交付时间和交付面积产生纠纷；一审法院向淮南粥面世家谈话释明后，淮南粥面世家向一审法院转款135万元，表示出继续履行合同的诚意。淮南市地方海事局认为一审法院这种逻辑推理实属荒谬，没有事实依据，违反法律规定。理由为：双方签订的《房屋租赁合同》中，对房屋的交付时间及交付面积均清楚、明确，无任何瑕疵，这已被一审法院所认定；淮南粥面世家向一审法院转款的行为，不能成为其继续履行合同的依据，淮南粥面世家缴纳房屋租金是合同和法律规定的，是其应尽义务，其未按约定履行义务，已构成根本违约；2、淮南粥面世家不交纳房屋租金，一审法院应判决解除租赁合同，依据法律和租赁合同约定均应解除；3、由于淮南粥面世家在履行合同期间的种种违约行为，双方之间已丧失了合作基础。淮南粥面世家在工程装修中就向淮南市地方海事局提出各种不合理要求，侵占办公大楼的使用空间，强占人防设施并改变用途，擅自在房屋三楼楼顶加建房屋达580平米，对淮南市地方海事局的房屋造成安全隐患。淮南粥面世家每天在办公区唯一的通道门前随意停车上货、卸货，燃放鞭炮、堆放垃圾，严重阻碍交通，影响办公秩序，多次警告仍我行我素。一个机关单位环境被糟蹋成这样，让人无可忍受。淮南粥面世家答辩称：1、双方之间的纠纷客观存在。《房屋租赁合同》没有明确约定交房时间，只能依据合同上下文及行业惯例推断。淮南市地方海事局没有任何证据证明实际交付时间，更谈不上按约如期交付。主体验收合格不是交房条件，而是一种承诺，即便是交房条件，那也是法定义务，该条件成就不能表示淮南市地方海事局履行了交房义务。双方租赁合同约定的交房面积并没有约定只是商业区域，而是约定一至四层商务楼整体，所谓办公区域不属于交付面积的说法没有合同依据。一审法院已查明双方在交付房屋的时间和面积上产生纠纷，而导致纠纷的原因不是淮南粥面世家主观认识错误，而是淮南市地方海事局混淆黑白；2、关于淮南粥面世家履行合同的诚意。淮南粥面世家没有表示拒付租金，只是在行使合同履行抗辩权。淮南粥面世家没有违约，更谈不上根本违约。淮南市地方海事局延期交房却要求淮南粥面世家履行迟延交付期间的租金非常荒谬；3、本案不符合合同解除条件。不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件。淮南市地方海事局引用的合同第四条第二款第六项所指的是费用而不是租金，租金是在第七条约定的，淮南粥面世家没有拖欠费用，不符合合同约定的解除条件。淮南粥面世家上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项、第五项；依法改判淮南市地方海事局将涉案房屋交付给淮南粥面世家的时间为2011年5月，租金起算时间为2012年1月；依法改判淮南市地方海事局将未交付的房屋部分交付给淮南粥面世家，并减少相应租金；一、二审诉讼费由淮南市地方海事局承担。事实和理由：1、原审法院关于涉案房屋租金的起始时间认定错误。租赁合同是双务合同，承租方的义务是支付租金，出租方的义务的交付租赁物。在房屋没有交付之前，租期未开始，不能起算租金。本案中，淮南市地方海事局迟延交房的事实应得到认定。涉案房屋是在建工程，只有在工程竣工验收后才能交付使用。淮南市地方海事局提交的竣工验收报告可知，房屋在2010年11月份才通过消防、环保和规划的专项验收。在约定的租期起算日2010年6月1日房屋尚未交付，已构成迟延交付。淮南市地方海事局也未提供证据证明房屋的交付时间。双方签订的《房屋租赁合同》关于房屋交付的条款：淮南市地方海事局保证租赁房屋主体结构通过验收，该条系承诺，该条是承诺房屋的质量有保证，不能证实房屋的交付时间，和租期起算也没有关系。房屋实际交付时间为2011年5月，顺延8个月的装修期，租金起算时间为2012年1月。依据装修顺序，应先将电梯的位置、规格及相应施工方案确定后才能进行其他装修的设计和施工。淮南粥面世家于2011年4月才与第三方签订电梯的销售及安装合同，并向淮南市地方海事局提交装修申请，申请明确表明从2011年5月1日开始封闭施工，有淮南市地方海事局领导的同意批复。淮南粥面世家在装修未结束的情况下，于2011年10月第一次试营业，如果淮南市地方海事局在签订合同后即交房，淮南粥面世家装修达两年之久不合常理；2、原审判决没有减少淮南市地方海事局占用的一、二层约332平米的房屋租金是错误的。租赁合同约定的是一至四层商务楼及平台，而不是一至四层商业区域面积。如果将“商务楼”理解为“商业区域面积”，就不存在一至四层的约定，依据规划图，三、四层也是办公规划，没有标明是商用，也依然按照商用用途出租给淮南粥面世家。淮南粥面世家支付的是整个一至四层的面积租金，在淮南市地方海事局未实际交付全部房屋面积的情形下，依据合同法规定，应减少相应租金。淮南市地方海事局答辩称：1、相关证据证明涉案房屋主体验收是2008年，总体竣工验收是2011年11月3日；2、交付涉案房屋时无交接手续，淮南市地方海事局给了淮南粥面世家8个月的装修期，不存在交付的问题；3、安装电梯是淮南粥面世家自己的事情；4、租赁合同明确了面积，规划图上也有明确显示。淮南市地方海事局向一审法院起诉请求：1、淮南粥面世家给付自2013年6月1日至2015年5月31日拖欠的房屋租金270万元，承担逾期付款利息206550元，给付税后保证金60万元，合计3506550元；2、解除双方之间于2009年9月30日签订的《房屋租金合同》、《补充协议》中有关使用淮南市地方海事局设施内容的条款；3、承担2015年6月1日至合同解除期间使用该房屋的租金。淮南粥面世家向一审法院反诉请求：1、依法判定淮南市地方海事局交付房屋的实际时间为2011年5月1日，租期自2012年1月2日起计算；2、继续履行房屋租赁合同，将1-4至商务楼及平台中未交付的部分交付淮南粥面世家；3、扣减未交付部分房屋租金26.5万元，至实际交付时止；4、承担违约责任，赔偿淮南粥面世家经济损失376.3万元；5、淮南市地方海事局承担本、反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：淮南市地方海事局以公开招标的方式，将其位于淮南市舜耕西路的房屋向外租赁，淮南粥面世家中标。2009年9月30日，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，淮南市地方海事局将其一至四层商务楼及平台（毛坯房，不含电梯）租赁给淮南粥面世家，淮南粥面世家装修后用于餐饮。房屋租赁于2009年9月30日签订合同，考虑乙方（淮南粥面世家）装修，租赁期从2010年6月1日起至2020年5月31日，共计120个月。房屋税后年租金135万元，三年税后租金405万元及第一年税后保证金30万元于签订合同后一个月内付清。以后每年租金及次年税后保证金于本年度6月1日前一次性付清。合同第四条六款关于合同变更、解除与终止条款中约定，逾期未交纳按约定由乙方（淮南粥面世家）交纳的各项费用。合同第六条关于房屋交付及收回的验收约定，甲方（淮南市地方海事局）保证租赁房屋主体结构通过验收。2010年5月20日，双方达成协议书一份，约定：一、乙方（淮南粥面世家）建设地下室做酒店后堂使用，设计方案经甲方同意……；二、……办理立项、规划、建管、消防部门的行政审批和许可……。2011年2月23日，双方再次达成补充协议一份，约定水、电的安装及收费，第四条约定，今后乙方（淮南粥面世家）不得再向甲方（淮南市地方海事局）提出诸如天然气开户、一楼监控室和一楼办公大厅属于商用面积超出原房屋租赁合同内容的要求。双方之间的房屋租赁合同及协议、补充协议签订后，因双方对涉案房屋的交付时间、交付面积多次发生纠纷，双方以“申请”、“通知”、“函”等形式多次向对方提交书面材料。2013年7月24日以后，淮南市地方海事局以“关于缴纳房屋租金的通知函”、“律师函”等形式，正式通知淮南粥面世家缴纳房屋租金及税费保证金，淮南粥面世家向淮南市地方海事局复函，认为未到缴纳租金的时间，并予以拒绝支付。另查明：涉案楼房主体结构部分于2008年5月20日验收合格，2010年3月1日，淮南海事监控中心向工程监理公司提交工程竣工报验单，工程竣工报告中的竣工时间为2010年11月3日，公安消防于2010年11月25日抽查合格，规划、环保、城建档案部门于2010年11月22日验收合格。再查明：依据法院调取的淮南海事监控中心规划设计图，可认定该楼房由办公及商用两部分组成，双方争议的未交付面积部分，依据图纸载明为办公区域。2015年9月10日及2016年4月6日，淮南粥面世家向法院转账135万元，并对其反诉第4项，即承担违约责任，赔偿淮南粥面世家经济损失376.3万元撤诉。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系通过招标方式以后签订，系双方当事人真实意思表示，合同真实、合法、有效。合同签订后，双方均应当按照合同约定的条款，履行各自的权利和义务，但由于双方在履行合同过程中，对于房屋交付时间和交付面积存在争议，导致纠纷的发生，故本案应当先行认定涉案房屋的交付面积与交付时间。1、涉案房屋交付面积。淮南粥面世家在反诉中称，淮南市地方海事局至今占用约332平方米房屋，尚不交付，应当扣减相应租金。庭审中认为，一、二层中，淮南市地方海事局占用的办公大厅属于交付面积。根据双方签订合同第一条约定：租赁房屋坐落在淮南市舜耕西路一至四层商务楼及平台（毛坯房，不含电梯），乙方装修后用于餐饮。以及法院依职权调取的规划图，可确定该楼房为商用与办公两个区域，双方争议的一层、二层中间，有明显的一排隔离墙加以区分，图纸中明确标注二边为“商务”、“办公”字样，经庭审可确定，淮南市地方海事局按图纸标注的“商业”区域进行了实际交付，淮南粥面世家诉称未交付约332平方米，属于办公区域，淮南粥面世家所诉与事实不符，不予采信。2、涉案房屋交付时间。双方签订的房屋租赁合同第二条约定：房屋租赁于2009年9月30签订合同，考虑乙方（淮南粥面世家）装修，租赁期从2010年6月1日起至2020年5月31日，共计120个月。合同另外约定，交付房屋的条件为主体工程验收合格。依据淮南市地方海事局提供的主体工程验收表，可证实涉案楼房主体工程于2008年5月20日验收合格。本案可认定，淮南市地方海事局在签订合同前，已完成了合同中关于主体工程验收的条件。因此，淮南粥面世家对于交付房屋迟延的抗辩理由不能成立，依法不予采信。淮南市地方海事局主张按合同约定的起止时间，予以采纳。3、淮南市地方海事局请求解除房屋租赁合同的条件是否成就，以及淮南粥面世家要求继续履行合同的请求能否成立。淮南市地方海事局以淮南粥面世家拒绝支付房屋租金为由，而要求解除房屋租赁合同。经庭审查明事实可确定，双方签订合同中，对于房屋交付时间及交付面积均存在相应瑕疵，导致双方对于房屋交付时间和交付面积产生纠纷。本案庭审以后，在一审法院对淮南粥面世家的谈话释明后，于2015年9月10日，向法院转账70万元，2016年4月10日转账65万元，用于支付房屋租金，可认定淮南粥面世家在本案审理过程中，表示出继续履行合同的诚意，故淮南粥面世家要求继续履行合同的请求，予以采纳。淮南市地方海事局要求解除合同的请求，不予支持。4、淮南市地方海事局请求支付相关费用诉请的合法性。淮南粥面世家租赁淮南市地方海事局的房屋，应当依据合同约定，按期支付房租。通过法院认定的房屋交付时间，即以2010年6月1起，至2013年5月30日三年期满。按照双方合同约定，第二年租金135万元及税费保证金30万元应当于合同每年期满之前一次性支付，即于2013年6月1日前一次性支付2013年6月1日至2014年5月30日的房屋租金。至起诉时，淮南市地方海事局诉请淮南粥面世家支付两年房屋租金，270万元的请求，符合合同的约定，予以支持（支付至2015年5月30日）。主张税费保证金60万元，属于淮南地方海事局为保障淮南粥面世家按章纳税，而要求淮南粥面世家支付的保证金，在淮南粥面世家完税后予以退还。依据庭审，淮南粥面世家在前三年中的经营，无违反税务的行为发生，淮南市地方海事局在每年合同期满时应当退还，现该30万元仍由淮南市地方海事局保留，因此，其要求淮南粥面世家再行支付60万元的税费保证金，与合同约定不符，该请求，不予支持。关于淮南市地方海事局主张支付逾期房租的利息，根据本案的认定事实，即按法院确定的房屋交付时间，可确定淮南粥面世家拖欠房屋租金事实存在，因此，应当向淮南市地方海世局支付相应逾期利息。至淮南市地方海事局起诉前，淮南粥面世家拖欠租金的利息进行分段计算，2013年5月应当缴纳135万元，至开庭前2015年7月，计26个月，2014年5月应当缴纳135万元，至开庭前2015年7月，计14个月，以上合计40个月，利息为229500元（135万元×5.1%利率÷12个月×40个月）。淮南市地方海事局主张淮南粥面世家承担逾期利息206550元，未超出法院核定的利息，对此，予以采纳。5、淮南粥面世家反诉请求关于租赁房屋交付面积与交付时间，以及继续履行合同的请求，一审法院已进行归纳。对于要求淮南市地方海事局承担违约责任，赔偿损失376.3万元的请求，因其庭审后向法院撤回，故不再进行归纳。综上，案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：1、继续履行淮南市地方海事局与淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《协议》、《补充协议》。2、淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司于本判决生效后十五日内一次性向淮南市地方海事局支付房屋租金270万元（房屋租金缴纳至2015年5月30日）。3、淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司于本判决生效后十五日内一次性向淮南市地方海事局支付逾期支付房屋租金利息206550元。4、驳回淮南市地方海事局的其他诉讼请求。5、驳回淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费34859元，淮南市地方海事局负担4407元，淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司负担30452元。反诉案件受理费18452元，由淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司负担。二审中，淮南市地方海事局向本院提交新证据：1、2010年5月5日淮南粥面世家写给淮南市地方海事局的申请一份、2010年8月5日淮南粥面世家写给淮南市地方海事局的报告一份、保证书一份，证明淮南粥面世家在2010年6月前已实际使用该房屋。淮南粥面世家对淮南市地方海事局提交的新证据发表的质证意见为：对申请书的真实性无异议，对其证明观点有异议，淮南粥面世家提交申请的时候并未占有使用该房屋，只是对房屋的装修进行设计。报告及保证书均系复印件，不应采纳，对其证明观点也有异议。本院对淮南市地方海事局提交的新证据认证意见为：对申请书的真实性，本院予以认定。报告及保证书系复印件，无原件予以核实，对其真实性，本院不予认定。二审对一审判决书认定事实予以确认。另查明：2009年9月30日，淮南市地方海事局与淮南粥面世家签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同第四条第二款规定，淮南粥面世家有下列行为的，淮南市地方海事局有权解除合同，收回出租房屋。其中第（六）项内容为：逾期未缴纳按约定应由淮南粥面世家缴纳的各项费用（包括税费保证金），已经给淮南市地方海事局造成损害的。本院归纳本案二审争议焦点为：1、原判判令继续履行双方当事人之间签订的《房屋租赁协议》及配套的协议书、补充协议是否妥当；2、涉案房屋的实际交付时间及租金起算时间应如何确定；3、淮南粥面世家要求淮南市地方海事局交付332平米面积的房屋及减少租金应否予以支持。针对争议焦点一，本院认为：淮南市地方海事局与淮南粥面世家于2009年9月30日签订的《房屋租赁协议》，该《租赁协议》系双方真实意见表示，不违反法律规定，对该《租赁协议》的合法性，本院予以认定。该《租赁协议》约定若淮南粥面世家逾期未缴纳按约定应由其缴纳的各项费用，已经给淮南市地方海事局造成损害的，淮南市地方海事局有权解除合同。经查，淮南粥面世家按《租赁合同》的约定缴纳了第一期三年租金。因淮南粥面世家对涉案房屋具体交付时间及交付面积存有异议，从而对于第二期的租金数额和交付时间产生了争议，并在与淮南市地方海事局的发函中表明了拒付第二期租金的理由是由于房屋交付时间和交付面积问题。依据上述情形，淮南粥面世家不存在无理、恶意拖欠租金的行为。且淮南粥面世家在一审及二审中均表示愿意继续履行租赁合同，在一审时向一审法院转款135万元表明其继续履行合同的诚意。现淮南市地方海事局以淮南粥面世家拒付租金，已对其造成损害为由要求解除双方签订的《租赁合同》，证据不足。原判判令继续履行双方当事人之间签订的《房屋租赁协议》及配套的协议书、补充协议，并无不当。针对争议焦点二，本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于房屋交付时间，一审法院按双方签订的《租赁协议》约定的时间确认涉案房屋的交付时间为2009年9月30日。淮南市地方海事局与淮南粥面世家签订的《租赁合同》约定交付房屋的条件为涉案房屋主体工程验收合格。淮南粥面世家上诉称涉案房屋竣工验收时间为2010年11月，应以此时间作为房屋实际交付时间。根据双方当事人提供的证据，可以反映出淮南粥面世家在涉案房屋竣工验收前已经进行了装修，淮南粥面世家提出涉案房屋交付时间应为工程竣工后的主张，无事实依据，本院不予支持。针对争议焦点三，本院认为：淮南粥面世家与淮南市地方海事局于2011年2月23日达成《补充协议》，该协议第四条约定淮南粥面世家不得再向淮南市地方海事局提出一楼监控室和一楼办公大厅属于商用面积超出房屋租赁合同内容的要求。现淮南粥面世家在二审中明确表示其要求淮南市地方海事局交付332平米面积的房屋就是一楼大厅及监控室。对此双方在2011年2月23日达成《补充协议》中已有约定，故淮南粥面世家要求淮南市地方海事局交付332平米面积的房屋并减少租金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，淮南市地方海事局、淮南粥面世家的上诉请求，均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30132元，由淮南市地方海事局负担80元，由淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司负担30052元。本判决为终审判决。审　判　长　　张晨代理审判员　　岳干代理审判员　　代奇二〇一六年九月二十三日书　记　员　　李乐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”