（2016）湘01民终5900号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-10-19
案件名称
长沙银力房地产开发有限公司与陈满求物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈满求,长沙银力房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终5900号上诉人（原审被告）陈满求。被上诉人（原审原告）长沙银力房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区远大一路402号。法定代表人张建国，经理。委托代理人刘力平，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人陈满求因与被上诉人长沙银力房地产开发有限公司（以下简称银力公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈满求上诉请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7306号民事判决第1项；二、由银力公司承担二审诉讼费用。事实和理由：一、银力公司作为开发商不得兼营物业服务，且该公司不具备物业服务企业资质，其物业服务行为超越了其经营范围，另其物业服务许可证没有经营期限；二、银力公司向一审法院出具的催收函系银力公司事后补开的，系虚假证据，业主并未收到该催收函，银力公司起诉已经超过诉讼时效，不应予以支持；三、银力公司提供的物业服务存在重大瑕疵，不符合物业服务合同约定的标准，业主有权拒交物业管理费。银力公司辩称：一、银力公司与陈满求签订了《物业管理服务合同》，并依约提供了物业服务，银力公司曾欲将房产开发与物业服务业务进行分离，但因没有物业服务企业应聘，银力公司继续承担物业服务职责，直至2015年7月1日新的物业服务企业接手；二、陈满求欠付物业管理费期间，银力公司一直派人口头催缴，直至2013年12月31日向其发出《催缴函》，故不存在起诉请求超过诉讼时效的问题。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。银力公司向一审法院起诉请求：一、陈满求支付银力公司物业管理费5356.59元、滞纳金4597.56元；二、陈满求承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈满求系银力家园2栋412号房业主，房屋面积136.3平米。2004年4月12日，长沙市物价局核定银力家园小区物业费收费标准为：住宅1元/平米/月。2004年5月8日，银力公司与陈满求签定《物业管理服务合同》，银力公司为银力家园小区提供物业服务，住宅按0.9元/平米/月收取，以后如有调整按物价局核定批准的价格收取。该合同还对物业管理服务内容和质量进行了约定，并约定银力公司代业主缴纳水费，合同无履行期限约定。银力家园小区住宅物业费实际收取标准为2012年12月前0.9元/平米/月，2013年1月起1元/平米/月。银力公司提供的物业管理企业资质证书的发证日期为2008年3月27日，无证书有效期的设置。银力公司陈述，银力公司系房地产开发公司，自2008年以后，国家政策规定房地产开发公司不能同时从事物业服务业务，但鉴于银力家园小区规模较小，无物业公司承接该小区物业服务，故由银力公司继续管理。银力公司提供物业费欠费明细载明陈满求欠缴费用情况为：2007年12月、2009年1月至2012年12月、2015年1月至6月。银力公司曾于2013年12月31日发布催收物管费的函告，告知业主截至2013年12月31日的欠费情况，并督促业主积极交纳物业费用。银力公司对“银力家园”小区提供的物业管理服务一般。银力公司陈述该公司已履行了《物业管理服务合同》的基本义务，但“银力家园”小区为电梯房，楼层较低、规模较小，管理成本较高，且该小区系商住两用房，一楼均为门面，紧邻海鲜市场，确有管理难题。一审法院认为：银力公司与陈满求之间建立物业服务合同关系，银力公司为陈满求的房屋所在“银力家园”小区提供物业服务，陈满求应当给付物业费。银力公司在其物业服务资质有效期届满后，鉴于银力家园小区暂无物业公司予以接管，而继续为该小区提供物业服务的行为一审法院予以认可，并参照双方原已签订的《物业管理服务合同》计算物业费用。对于银力公司主张给付欠费的诉请，陈满求未对金额提出异议，一审法院对该诉请的欠费金额予以认可。合同双方应当诚实、勤勉履行合同义务。现陈满求所提供的证据能够证实银力公司提供的物业服务存在不足之处，但不足以构成严重违约。一审法院根据合同约定，并考虑银力公司物业服务状况及银力家园小区客观存在的管理难题等因素，酌定支持银力公司主张给付物业费的诉请，不予支持其滞纳金的给付诉请。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。银力公司于2013年12月31日向业主催收物业费用导致诉讼时效中断，银力公司主张陈满求给付2011年12月31日前的欠费现已过诉讼时效，一审法院对该部分诉请不予支持，陈满求应给付自2012年1月1日起的欠费，陈满求自此的欠费情况为：2012年1月至12月、2015年1月至6月的物业管理费为2290元【136.3×（12×0.9+6×1）】(四舍五入)。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决：一、陈满求在本判决生效后三日内给付银力公司所欠缴物业管理费共计2290元；二、驳回银力公司对陈满求的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由陈满求负担。如未按上述判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：陈满求与银力公司签订《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。合同签订后，银力公司为“银力家园”小区提供了基本物业管理服务，双方形成物业管理服务关系，银力公司在一审诉讼过程中提交了相关资质证书以证明其资质，故陈满求作为小区业主应当承担按时足额交纳物业管理费的义务。银力公司提供的物业管理服务虽然存在瑕疵，应提升服务质量，但陈满求不得以此为由拒绝支付物业管理费，且一审判决已综合考虑物业服务存在瑕疵情形，对银力公司要求陈满求支付滞纳金的诉请予以驳回，故一审判决处理并无不当，本院予以维持。银力公司于2013年12月31日向陈满求发函催缴，构成诉讼时效中断情形，故银力公司诉请陈满求支付欠缴的2012年1月至12月及2015年1月至6月的物业管理费均未超过诉讼时效，陈满求应向银力公司支付欠缴的物业管理费共计2290元。综上所述，陈满求的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈满求负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 坤审 判 员 熊 伟代理审判员 冷子剑二〇一六年九月二十三日书 记 员 皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自