（2016）桂0602民初1264号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-12-12
案件名称
陈雷兵与广西宁泰房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈雷兵,广西宁泰房地产置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1264号原告：陈雷兵，男，1977年9月26日出生，汉族，户籍所在地广东省陆河县，现住广西防城港市港口区，委托诉讼代理人：卢天秀，广西精一律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怀伟，广西精一律师事务所实习律师。被告：广西宁泰房地产置业有限公司，住所地广西南宁市汇春路汇春名庭6栋805室。法定代表人：宁旭展，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘志山，广西南港律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘昆龙，广西海狮律师事务所律师。原告陈雷兵与被告广西宁泰房地产置业有限公司（以下简称宁泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈雷兵的委托诉讼代理人卢天秀、黄怀伟，被告宁泰公司的委托诉讼代理人潘志山、潘昆龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雷兵向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付房款545000元并支付违约金54500元、赔偿利息损失62444.30元（利息以525000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年5月5日计算至付清日止，暂计至2016年6月21日为62006.88元；以2万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月23日起计算至付清日止，暂计至2016年6月21日止为437.42元），以上共计661944.30元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年4月17日，原告与被告签订《商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定原告购买被告在防城港市桃源路夏威夷城市广场项目第23幢2单元一层2305号商铺，首付款538040元，其与款项向建设银行申请贷款支付。后原告向被告支付545000元首付款，但未签订正式的《商品房买卖合同》。原告多次找到被告要求签订但被告以不能备案为由予以拒绝。后被告为迟延签订《商品房买卖合同》的法律风险将签订合同的日期写为2015年3月3日。2016年5月27日，被告向原告送达《关于23号楼一层商铺延期备案的说明》（以下简称《说明》，原告才得知案涉商铺存在设计变更及抵押状态，导致无法办理《商品房买卖合同》的备案手续，故原告无法办理银行按揭贷款手续。原告收到被告的《说明》，于2016年5月27日向被告提出退房的申请，但被告未同意。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在2016年5月1日前交房，逾期交房超过30日则原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。被告宁泰公司辩称，原告于被告签订的《认购书》、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。原、被告间不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的情形，实际上被告已在合同约定期限内向被告交付房屋，而《商品房买卖合同》是否备案并不影响原告所购买商铺物权的归属，原告的权利未受到影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的2015年12月23日的刷卡小票，由于被告庭后提交《收据》（编号：1045616）予以证实该2万元系夏威夷豪庭1-09、10号商铺定金，故对原告将该笔款项纳入案涉商铺的首付款，应不予支持；对被告提交的电脑查询单、商铺现场照片、水电费《收据》、水电表记录明细、《房屋他项权证》，由于上述证据与本案认定事实有直接的关联，本院予以采纳，作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月17日，原告与被告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的夏威夷城市广场项目中第23幢2单元一层2305号房，建筑面积约为51.24平方米，单价21000元，总价款1076040元；原告支付首期款538040元，余款538000元向建设银行贷款支付；原告应在签订《认购书》当日向出卖人支付定金10万元，该定金于正式签订《商品房买卖合同》时计入房款中。原告分别于2014年4月17日、2014年5月5日向被告支付10万元、425000元，被告于2014年4月30日向原告出具《收据》（编号：7020563），表示收到原告夏威夷城市广场第23幢2单元一层2305号商铺款525000元。2015年1月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将案涉商铺出租给原告，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日，每月租金为2400元。2015年3月3日，原告为买受人与被告为出卖人就案涉商品房签订《商品房买卖合同》，约定购买防城港市宁泰小区（夏威夷城市广场）第23幢2单元1层106号房（与2305号商铺为同一间），建筑面积为54.51平方米，单价为每平方米2万元，总金额1090200元；买受人在签订《商品房买卖合同》时缴纳545100元，余款545100元向银行申请按揭支付；出卖人应当在2016年5月1日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；逾期超过30日则买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。2016年5月20日，原告向被告送达《说明》，表示因原告购买商铺所在楼层设计变更且有几间商铺在变更前存在抵押状态，以致房产局备案系统无法变更，变更手续需在2016年10月解押后以及变更手续完成后才能正常办理23号楼商铺的备案手续。2016年5月27日，原告向被告提交退房申请并委托律师发送《律师函》，表示因对设计变更有异议，且部分房源有抵押导致无法办理备案手续，故要求退房并赔偿损失。另查明，夏威夷城市广场23号楼于2010年12月11日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字201061号）。原告于2015年12月23日向被告支付的2万元系交纳夏威夷豪庭1-09、10号商铺的定金。原告购买的夏威夷城市广场第23幢2单元1层106号商铺未设定抵押权。原告于2015年1月开始使用案涉商铺作为住所地经营防城港市御沁坊商贸有限公司。《商品房买卖合同》在一审辩论终结前尚未办理备案登记。本院认为，关于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。本案中，原告以设计变更、抵押、合同备案以及逾期交付为由主张解除合同，被告辩称原告未按约交足首付款且合同是否备案不影响原告对商铺的使用，其已经在合同约定的交房时间之前将商铺交付给原告使用。经查，原告承认其于2015年1月开始使用案涉商铺且被告也提供相关证据证明该情况，故原告以此来要求解除合同的理由不成立。对案涉商铺所在楼层的设计变更，尚无证据证明该设计变更对原告的使用产生实质性影响。而《商品房买卖合同》因被告的原因尚不能办理合同备案登记虽导致原告所有权的不确定性，却也不影响对商铺的占有使用，且原告目前尚未按照合同约定足额交纳首付款。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还已付房款545000元并支付违约金、赔偿利息损失的问题。由于合同尚未解除，故本院不予支持原告该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回原告陈雷兵的诉讼请求。案件受理费10419元，由原告陈雷兵负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费10419元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李明娟人民陪审员 苏丕雄人民陪审员 韦廷华二〇一六年九月二十三日书 记 员 陈 蓉相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 更多数据：