（2015）大民初字第3993号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-29
案件名称
陈仲仁与北京东瀚千翊国际文化传播有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈仲仁,北京东瀚千翊国际文化传播有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第3993号原告陈仲仁，男，1964年7月18日出生。委托代理人李希，北京兴创律师事务所律师。被告北京东瀚千翊国际文化传播有限公司，住所地北京市东城区光明路11号2层206。法定代表人岳波，总经理。委托代理人杨泽仪，女，1979年1月23日出生。委托代理人张宝伟，北京哲熙律师事务所律师。原告陈仲仁与被告北京东瀚千翊国际文化传播有限公司（以下简称：东瀚千翊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王振担任审判长，与人民陪审员于静、朱庆华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈仲仁及其委托代理人李希、被告东瀚千翊公司的委托代理人杨泽仪及张宝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈仲仁诉称：原、被告于2012年7月14日签订房屋租赁合同，原告陈仲仁将坐落于北京市大兴区x镇x村x路占地5亩的独立大院出租给被告东瀚千翊公司，合同约定租赁期限为10年，自2012年7月16日至2022年8月20日，租金为每年420000元，支付方式为每年支付2次，每次支付210000元；被告东瀚千翊公司自2014年7月16日起未再向原告陈仲仁支付房租，期间原告陈仲仁多次找到被告东瀚千翊公司要求按约定支付房租，但被告东瀚千翊公司均以各种理由拒绝，并于2014年12月28日在未解除合同及通知原告陈仲仁的情况下，开始搬家逃避债务，更可恶的是，被告东瀚千翊公司在搬家过程中将原告陈仲仁院落内原有的大铁门都拆走了；被告东瀚千翊公司这种不讲诚信、恶意搬家逃避债务的行为严重侵害了原告陈仲仁的合法权益。原、被告签订的合同内容清晰、合法有效，被告东瀚千翊公司的违约事实清楚，故原告陈仲仁诉至法院，请求判决：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告东瀚千翊公司支付原告陈仲仁拖欠租金420000元（2014年7月16日至2015年7月15日期间）；3.被告东瀚千翊公司支付原告陈仲仁滞纳金100800元；4.被告东瀚千翊公司向原告陈仲仁返还电费3077.75元；5.被告东瀚千翊公司赔偿原告陈仲仁损坏租赁院落大门的损失50000元；6.被告东瀚千翊公司承担本案诉讼费用。被告东瀚千翊公司辩称：第一，原告陈仲仁所表述事实是虚假的；原告陈仲仁声称被告东瀚千翊公司自2014年7月16日起未按合同支付房租的情况与事实不符；原告陈仲仁的坐落于北京市大兴区x镇x村x路的独立厂房自2014年5月期间已经开始进行拆除工作，所有租用土地者必须搬迁，将土地返还国家，按照原、被告签订的房屋租赁合同，此情况一经发生，合同自动解除，双方不再承担任何权利义务；原告陈仲仁称被告东瀚千翊公司在未解除合同的情况下搬家逃避债务与事实不符；自拆迁工作开始后，被告东瀚千翊公司即刻向原告陈仲仁通知搬迁事宜，原告陈仲仁要求被告东瀚千翊公司暂不搬迁，配合被告陈仲仁向土地所有者和拆迁部门索要赔偿；根据双方合约，被告东瀚千翊公司不享有房屋拆除补偿，所以被告东瀚千翊公司不同意原告陈仲仁的不合理要求，并于2014年7月已经搬迁，在搬迁过程中原告陈仲仁使用锁闭大门、派车辆及人员于门前蹲守等多种方法阻挠被告东瀚千翊公司搬迁，并且最终扣押被告东瀚千翊公司价值201712元的物品，物品至今下落不明；本案事实是，原告陈仲仁通过扣押被告东瀚千翊公司物资的方式阻碍房屋拆除，向土地所有方索要拆迁补偿，如今通过本案诉讼，向被告东瀚千翊公司索要赔偿，达到利益最大化的目的；原告陈仲仁称在2014年12月28日搬家并拆除院落大铁门一事与事实不符；自2014年7月起，原告陈仲仁扣押被告东瀚千翊公司价值201712元的物品，被告东瀚千翊公司多次索要未果，于2014年12月27日报警，申请警方解决，派出所民警认定这是经济纠纷，建议被告东瀚千翊公司通过民事诉讼解决，2015年该地区已经拆成平地，被告东瀚千翊公司的物品及铁门下落不明，被告东瀚千翊公司并未拆除诉争租赁房屋内的任何物品。第二，原告陈仲仁的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回；原、被告所签订房屋租赁合同涉及院落于2014年5月开始拆除，合同自动解除，被告东瀚千翊公司履约搬迁，并不存在拖欠房租的问题；自2012年7月16日至2014年7月15日，被告东瀚千翊公司使用租赁房屋24个月，每年交纳租金420000元，实际产生租金840000元，被告东瀚千翊公司实际支付租金840000元；被告东瀚千翊公司并不存在拖欠原告陈仲仁房租及滞纳金的事实，请法院予以驳回；在租赁期间，被告东瀚千翊公司如约缴纳电费，在被告东瀚千翊公司搬迁后，原告陈仲仁安排人员入住租赁房屋，看管原告陈仲仁扣押的被告东瀚千翊公司的财物，原告陈仲仁提出2015年1月缴纳的电费应由被告东瀚千翊公司负担，属于不合理要求，请法院予以驳回；原告陈仲仁在被告东瀚千翊公司搬迁过程中多次阻挠并扣押物品，造成运输车辆被扣押，被告东瀚千翊公司遭受误工及财物损失；原告陈仲仁提出的大铁门一事，与被告东瀚千翊公司无关，纯属诬陷，请求法院调查核实后予以驳回；在被告东瀚千翊公司准备诉讼材料期间，经多方了解，本案租赁物在2005年已经涉及拆除腾退工作，本案涉及租赁房屋属于违章建筑，不具备出租资格，属于原告陈仲仁恶意欺骗；本案属于原告陈仲仁无理缠诉，诉讼费用应当由原告陈仲仁承担。综上所述，请求法院驳回原告陈仲仁的全部诉讼请求。经审理查明：2012年7月14日，原告陈仲仁（出租人，甲方）与被告东瀚千翊公司（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，双方约定原告陈仲仁将位于大兴区x镇x村x路占地5亩的独立大院（建筑面积约2560平方米，安装80千伏安变压器1台，配套机井1眼）租赁给被告东瀚千翊公司使用，租赁期限为10年，自2012年7月16日至2022年8月20日，年租金为420000元，租金采取先付方式，每年支付2次，即在订立合同时的2012年7月16日即支付第1年度半年租金210000元，在2013年1月16日前支付第1年度后半年租金210000元，以此类推；关于房屋改造和装修双方约定，甲方同意乙方在装修期间免收其1个月零5日的租金（自2012年7月16日至2012年8月20日）；关于合同终止、解除和违约责任，双方在上述合同第八条约定：“……3.乙方未按合同约定交纳租金，并经甲方催缴无效时，甲方有权收取当期年租金的每天0.1%的滞纳金，其超过三个月未交时，甲方有权收回房屋，并按乙方违约处理。4.在租赁期内，如遇国家政策变动或规划需拆除租赁物，其拆除的赔偿分配方法为：按国家拆迁赔偿方法为准，指定给予企业的安置赔偿由乙方享受，其地上物赔偿由甲方享受。5.如遇自然灾害等不可抗力因素，致使合同无法履行，双方都不赔偿另一方经济损失，合同自然终止”；原告陈仲仁主张诉争院落系其从案外人薛x处租赁，诉争院落内房屋亦非原告陈仲仁建设，并提交薛x与大兴区x镇第x经济合作社签订的土地租赁合同；被告东瀚千翊公司认可上一手出租人系薛x，并主张被告东瀚千翊公司未在租赁院落内新建房屋，但表示不清楚租赁房屋的建造人；薛文华亦在原、被告所签订房屋租赁合同上签字，并注明其为房屋所有者。房屋租赁合同签订后，原告陈仲仁交付租赁房屋，被告东瀚千翊公司依约定交纳2012年7月16日至2014年7月15日期间的房屋租金；对于2014年7月16日之后的房屋租金，被告东瀚千翊公司未予交纳，其主张未交租金的原因系在2014年5月即接到通知，租赁房屋要被拆迁，其在2014年7月即开始从租赁场地搬家，系原告陈仲仁阻止被告东瀚千翊公司搬家，并扣留物品。为证明租赁场地已被拆除，被告东瀚千翊公司提交照片；为证明在接到拆迁通知后即搬家，被告东瀚千翊公司提交支票存根、北京x搬家有限公司的工作人员赵x出具的证言。为证明欠付电费数额，原告陈仲仁提交总额为3077.75元电费发票（缴费户名为大兴区x镇第x村，收费项目为2015年1月电费及违约金）。经被告东瀚千翊公司申请，本院与x工业大院拆除腾退指挥部核实，诉争院落位于该单位所负责拆迁范围内，该拆迁指挥部成立于2013年11月，应当是在2014年通知拆除诉争院落，但具体时间不能确定，当时由当地村委会派安全员挨家挨户通知，具体时间需向村委会核实；之后，本院与北京市大兴区x镇x村村民委员会核实，该村委会在2014年3月份、4月份之间派员通知各家各户拆迁，诉争院落系在2015年被拆除，因时间太久，不能确定准确日期。庭审中，对于诉争房屋是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原告陈仲仁陈述称，针对诉争房屋已经签订了拆迁协议，如果系违章建筑就不会按当地拆迁办法补偿，就不会签订拆迁协议，诉争房屋系原告陈仲仁从薛x处租赁，薛x系从当地村委会处租赁，被告东瀚千翊公司则陈述称，针对诉争房屋未取得建设规划许可证及其他审批手续，在建委网站上未查询到诉争房屋的相关审理手续，导致被告东瀚千翊公司未能在租赁院落进行工商注册，租赁房屋属于违章建筑，不具备出租资格，所以才被拆除腾退。上述事实，有双方当事人的陈述笔录、照片、房屋租赁合同、土地租赁合同等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然原告陈仲仁与被告东瀚千翊公司所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但原告陈仲仁主张诉争房屋有合法建房审批手续，未提供充分证据证明，被告东瀚千翊公司亦不予认可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效，对原告陈仲仁要求解除其与被告东瀚千翊公司所签订房屋租赁合同之诉讼请求，本院不予支持；同时，因本院所认定房屋租赁合同的效力与原告陈仲仁所主张合同效力并不一致，故对原告陈仲仁的各项诉讼请求，均应予以驳回，当事人可就合同无效后所涉及争议另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈仲仁的全部诉讼请求。案件受理费九千五百三十九元，由原告陈仲仁负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 振人民陪审员 于 静人民陪审员 朱庆华二〇一六年九月二十三日书 记 员 张思竹 来自