（2016）桂0602民初668号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-11-16
案件名称
颜廷举与广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
颜廷举,广西军通投资有限公司,广西富乐华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《商品房销售管理办法》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初668号原告：颜廷举，男，1953年7月13日出生，汉族，户籍所在地辽宁省黑山县，委托诉讼代理人：吕春，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩，广西维冠律师事务所律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人：黄志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦诚，该公司员工。委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：李逢锦，该公司董事长。原告颜廷举与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜廷举的委托诉讼代理人吕春、李倩，被告军通公司的委托诉讼代理人韦诚、王君成到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜廷举向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》）无效；2.两被告连带返还原告购房款138524元并支付利息23120元（其中以5万元、88524元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率分别自2013年5月10日、2013年6月14日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止，暂计至2016年6月13日）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年5月，原告通过自称是案涉商品房销售代理商的北海龙海房地产代理有限公司签订一份《建房合同书》，约定购买该项目9号楼20层03号房，面积74.20平方米，每平方米6223.01元，总金额461747元。原告分别于2013年5月10日、2013年5月31日、2013年6月14日共向被告支付138524元购房款。2016年初，原告了解到案涉房产未完工，目前尚未获得《商品房预售许可证》。被告军通公司虚构所谓的职工市场合作建房，隐瞒该商品房尚未获得预售许可等重要事实，骗取原告信任签订的《建房合同书》应属无效。被告军通公司辩称，《建房合同书》应属有效，其无需返还购房款本金及利息，诉讼费也应该有原告负担。被告富乐华公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院住址当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2016019号）、《授权书》，该两份材料真实、合法、且与本案有直接的关联，本院予以采纳，作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月31日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《建房合同书》，约定原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心9栋20层03号房，建筑面积74.20平方米，每平方米单价为6223.01元，总金额为461747元；交房日期为2015年12月31日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年6月30日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计88524元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计92349元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告军通公司于2013年5月10日向原告出具《收据》（编号为2206686），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块9号楼2003号房合作建房定金4万元；于2014年5月31日向原告出具《收据》（编号为5015307），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块9号楼2003号房合作建房定金1万元；于2014年6月14日向原告出具《收据》（编号为2134934），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块9号楼2003号房30%合作建房款余款88524元。2016年3月18日，原告向就认定合同效力及退款等事宜向本院提起诉讼。另查明，案涉商品房项目的开发商为被告富乐华公司，北部湾财经中心9号楼在2016年5月20日取得《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。本院认为，关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。关于原告要求被告军通公司返还购房款138524元并赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告军通公司应返还其收取原告购房款138524元并赔偿利息损失。关于利息的计算方法问题。结合原告的诉讼请求，利息以被告军通公司收取购房款项的具体时间，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至判决确定履行期限最后一日止。关于被告军通公司与被告富乐华公司是否承担连带责任的问题。被告军通公司提供证据证明其与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司与被告军通公司对上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告颜廷举与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；二、被告广西军通投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告颜廷举支付的购房款138524元并赔偿利息损失（利息以4万元为基数，自2013年5月10日起；以1万元为基数，自2013年5月31日起；以88524元为基数，自2013年6月14日起按照中国人民银行同期贷款利率分别分段计算至本判决确定的履行期限最后一日止）；三、驳回原告颜廷举的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3533元（原告颜廷举已预交），由被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3533元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李明娟人民陪审员 李成霖人民陪审员 凌宜莲二〇一六年九月二十三日书 记 员 罗艺文相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《商品房销售管理办法》第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”