（2016）粤1803民初965号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-31
案件名称
黄怡与恒大盛宇（清新）置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清新区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄怡,恒大盛宇（清新）置业有限公司,中国银行股份有限公司清远分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十五条第一款
全文
广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1803民初965号原告：黄怡，女，汉族，1966年11月28日出生。委托代理人：郭彬、朱灏，均系广东天诺律师事务所律师。被告：恒大盛宇（清新）置业有限公司住所：清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下郡湖路*号会议中心*楼101。法定代表人：甘燕萍，总经理。委托代理人：陈宇杰，男，汉族，1980年11月5日出生，住广州市天河区。系该司的合同管理部职员。第三人：中国银行股份有限公司清远分行。住所：清远市北江二路银天大厦。负责人：庞辉。原告黄怡诉被告恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称“恒大（清新）公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理。后依原告的申请，本院依法追加中国银行股份有限公司清远分行（以下简称“中行清远分行”）作为本案第三人参加诉讼。依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人郭彬、朱灏、被告委托代理人陈宇杰到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告黄怡诉称：原、被告于2010年1月11日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买开发的恒大金碧天下怡景六街567幢01号房屋，原告依约向被告支付了全部购房款1154250元。被告在《商品房买卖合同》中承诺自约定的交房日之次日即2011年1月11日起540日内为原告办妥房地产权证，但时至今日已将近5年时间，被告仍未办妥房地产权证，依据《商品房买卖合同》约定，自房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，原告有权退房。原告于2015年9月16日向被告发出解除《商品房买卖合同》的通知，被告已于2015年9月18日签收。为此，原告向法院提起诉讼，请求如下：1、请求法院依法确认原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》已于2015年9月18日解除；2、依法判令被告向原告偿还已付首期购房款354250元，税费37464元，公证费725元，以及按揭期间由原告向按揭银行支付的贷款本金和利息；3、依法判令被告向原告赔偿因被告违约导致合同解除造成的损失暂计为409192.69元，自付款之日起暂计至2015年10月16日，实际支付至被告实际清偿之日止（按照已支付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息即年利率6.15%的标准计算）。4、本案的诉讼费用由被告承担。原告提交以下证据：一、商品房买卖合同、房款发票、税费收据、公证发票、缴费清单，拟证明原告向被告购买了涉案房产，并支付了全部房款，双方约定2011年1月11日为办理产权登记起算日，办妥期限为540日。二、收楼通知书，拟证明原告于2011年6月收楼。三，通知书、邮件底单、邮件查询网页，拟证明原告向被告发出解除合同通知，被告于2015年9月18日签收。四、贷款已还款明细清单，拟证明原告在2011年9月16日至2016年5月16日已还住房贷款274212.45元和利息137722.74元，总计还款411935.19元。被告恒大（清新）公司辩称：1、我方不同意解除合同，根据合同约定原告应于2012年7月10日起一年内行使解除权，即在2013年7月10日前行使解除权，原告在2016年3月28日起诉讼，原告行使解除权已经消灭；2、既然原告行使解除权已经消灭，就不存在第二项诉讼请求，关于税费我方已经代缴，同意将差额退回原告，对于代缴的部分应由原告向税务机关请求退还，对于原告请求按揭期间贷款本金和利息，因我方不同意解除合同，该请求也不成立；3、我方确实存在延期办证，但违约金应当按照合同的补充协议第九条第三款的约定计算，原告主张的违约金已经超过诉讼时效，应从2014年3月28日起计算违约金。虽然我方存在延期办证的情况，但实际原告已经收楼，不存在任何损失。4、对于公证费，广东信德盛律师事务所在购买房时提供一次性服务，已经服务了，费用实际产生了，不应退还。被告提交以下证据：税收转账专用完税证，拟证明被告代收原告的税费已向税务部门缴交。经审理查明：2010年1月11日，原告黄怡为买受人与恒大（清新）公司为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，合同主要内容如下：黄怡向恒大（清新）公司购买其开发的坐落于清远市清新区龙颈镇军营村恒大金碧天下怡景六街567幢01号房屋（预售商品房），按套出售房屋总金额为1154250元。出卖人应于2011年1月10日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。买受人可委托出卖人代为缴纳办理该商品房房地产权证须缴纳的相关税费，买受人在交付首期款的同时将前述应缴款项交给出卖人。合同签订后，原告向被告支付首期款354250元，余款80万元向第三人中行清远分行以所购房屋按揭抵押贷款支付，合共支付了购房款1154250元。恒大（清新）公司于2010年3月3日开具了上述购房款1154250元的发票给原告黄怡收执。2010年1月11日，原告向被告交付了房屋税费37464元。2011年7月21日，恒大（清新）公司向清远清新区地方税务局代黄怡缴纳房屋契税34627.50元，两者对比结余为2836.50元（37464元－34627.50元＝2836.50元）。庭审中，双方确认被告于2011年6月30日将涉案房屋交付给原告使用。2010年2月3日，第三人中行清远分行为贷款人、黄怡为借款人（××）、恒大（清新）公司为保证人三方签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向第三人贷款80万元用于购置涉案住房，贷款期限为180个月，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率下浮30％，逾期罚息利率在贷款利率基础上加收50％，以按月等额本金还款法偿还借款。原告自愿以涉案房产作抵押，被告自愿提供阶段性连带责任保证。2010年2月3日，第三人依约向原告发放了贷款80万元用于购房。截至本案庭审法庭辩论结束前，恒大（清新）公司未能提供讼争房屋的房地产权证和国有土地使用证。因被告违约逾期办理房屋权属证书，原告于2015年9月16日通过邮政快递向被告发出解除《商品房买卖合同》的通知，2015年9月18日邮件妥投签收，被告对解除通知无回应。双方就逾期办理房地产权证和解除合同问题发生争议，原告遂向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有广东省商品房买卖合同及合同补充协议、购房款发票、完税证、还款明细、贷款结算证明、税收转账专用完税证、庭审笔录等予以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据原告的诉讼请求和被告的答辨意见，本案的争议焦点是：本案的商品房买卖合同是否应解除。根据合同补充协议：“被告应在房屋交付使用后540日内，为原告办妥房地产权证，如房屋交付使用后3年后未能办妥房地产权证，原告有权退房”。鉴于原告实际收楼时间是2011年6月30日，即办证的期限为2011年6月30日至2014年6月30日，被告在办证期限届满仍未能为原告办妥房地产权证，合同约定的解除条件成就，原告于2014年6月30日取得合同的解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告行使解除权的期限为2014年6月30日至2015年6月29日，而原告于2015年9月18日才向被告发出解除买卖合同通知书，鉴于原告未能在解除权成就后一年内行使解除权，解除权消灭，故原告要求解除双方于2010年1月11日签订的《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求，依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条第二款的规定，判决如下：驳回原告黄怡的诉讼请求。本案受理费11816元，由原告黄怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 谢海标人民陪审员 骆镜容人民陪审员 刘智敏二〇一六年九月二十三日书 记 员 胡俊辉附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。