（2016）粤0403民初1843号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-31
案件名称
珠海市中港城物业管理有限公司与蒋其宣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市中港城物业管理有限公司,蒋其宣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1843号原告：珠海市中港城物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城4栋2269号，组织机构代码666503405。法定代表人：邓锐标，董事长。委托代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。被告：蒋其宣，男，1968年8月29日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托代理人：杨静，女，1972年5月10日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）与被告蒋其宣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法由审判员张丹于2016年8月5日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中港城公司的委托代理人孔静、被告蒋其宣及其委托代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中港城公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付自2010年1月至2016年6月的物业服务费8736元；2.要求被告支付违约金8736元；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为海逸豪庭小区提供物业服务，物业费标准为电梯住宅每月每平方米建筑面积1.5元，楼梯住宅每月每平方米建筑面积1元，若业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告至今仍有物业服务费未交纳，原告多次催缴无果。原告中港城公司对其诉称向本院提交如下证据：1．房地产权登记表一份，拟证明被告是涉案小区的业主；2．《物业管理合同》一份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；3.斗门区白蕉镇人民政府出具的证明一份，拟证明原告从2007年9月10日至今为涉案小区提供物业服务；4.斗门区白蕉镇社区居民委员会出具的证明一份，拟证明原告从2007年9月10日至今为涉案小区提供物业服务；5.物业管理费、水电费催缴函一组，拟证明原告向被告催收物业服务费；6.海逸豪庭入伙通知一份，拟证明涉案小区开发商已经通知业主入伙。被告蒋其宣辩称：请求驳回原告的诉讼请求；判令原告采取补救措施、赔偿小区业主损失；判令本案诉讼费由原告承担。事实与理由：一、从《物业管理合同》的主体看，原告与本业主无直接合同关系。珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（以下简称绿庭雅苑房产开发公司）选聘了原告作为前期服务管理并与之签订了《前期物业服务合同》，根据合同的相对性原则，它的效力只及于合同缔约人之间，对合同外第三人不发生效力，如果为第三人设定权利有效，但是设定义务则无效。即使根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，也不能说明业主要受其约定。同时《立法法》第84条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”据此，《解释》无权规定“溯及既往”的权利。故业主与原告无直接合同关系，不应当受其约定限制。二、原告主张滞纳金无合法依据。根据《合同法》第67条的规定，原告履行合同在先，其服务不符合《前期物业服务合同》的规定，被告享有先履行抗辩权。三、原告服务质量不合格。根据《前期物业服务合同》的规定，原告服务应当达到三级标准，具体包括房地产管理、环保、绿化、交通治安、消防及维修、服务等。原告没有达到，具体表现：小区内的消防栓不合格，很多消防栓根本没有水；有些楼栋的门禁系统损坏了也没人修理，电梯里入口处全是广告。正是因为原告的服务不合格，所以海逸豪庭小区绝大部分业主才不缴纳管理服务费。四、原告收取物业服务费没有合法依据，其行为不受法律保护。原告提供的《物业管理合同》内容不具备物业服务合同的起码要素，也没有经过有关部门合法备案，属于无效的合同。《物业管理合同》最后的甲方和乙方是同一人，法人代表（签名）日期全部空白。可见《物业管理服务合同》属于伪造。该合同没有具体的物业管理服务要求标准，实际上是“不提供物业服务”。要求原告拿出在政府部门备案的证据，无法拿出则《物业管理合同》属于无效的合同。原告提供的《物业管理合同》没有经过被告确认，没有对业主公布过，也没有经过主管部门备案，因此对被告和全体业主没有约束力。五、原告收费不符合物价局的规定。《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定多层住宅的物业服务费：按三级收费标准，楼梯住宅每平方米0.40元，高层住宅每平方0.90元。建设部2004年公布的《物业管理企业资质管理办法》第五条第三款规定（三级资质的条件）：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。根据工商查询：原告的注册资本为人民币50万元。只属于三级资质，其收费也只有楼梯住宅每平方米0.40元，高层住宅每平方0.90元，而海逸豪庭小区实行高层住宅每平方1.50元／月·平方米的收费标准，原告的收费违背物价局规定的收费标准。六、原告违反《物业管理条例》第四十五条的规定。停水停电属于水力电力公司的权限，原告没有经过业主同意，不能采取停电停水的方式催缴物业服务费用，否则属于违法。原告把业主的水表拆除，未经业主同意扣留，采取全部业主连带承担水费的责任形式，滥用了属于其他部门而非物业服务的职责。有个别业主欠水费，原告却对全部业主停水，牵连其他业主，明显侵犯业主的利益。七、根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。被告只保留两年之内的物业费缴纳凭证。原告提供的证据追缴照片属于自定义物业费的凭证，被告从来没见过催费单，物业随时都可以上门拍，时间随便改，证据无效，原告诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效。被告蒋其宣向本院提交如下证据：1.照片一组，拟证明涉案小区没有物业服务公司管理；2.商事登记材料一份，拟证明绿庭雅苑房产开发公司与本案的原告系同一法定代表人，是同一公司；3.2015年珠海晚报新闻一份，拟证明原告管理不到位，还拆除了被告的水表。原、被告提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，被告对原告提交的证据1、3、4、6的真实性无异议，对证据2、5不认可。原告对被告提交的证据1的真实性无法核实，认为有些照片不属于涉案小区。对证据2无异议，对证据3的真实性无法确定。综合双方的质证意见，本院对原告提交的证据1、3、4、6及被告提交的证据2的真实性、合法性和关联性予以确认，对于其他证据，本院将结合查明的事实予以综合分析认定。经审理查明：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。绿庭雅苑房产开发公司于2009年2月8日在报纸上刊登公告通知海逸豪庭一期5栋2单元业主于2009年2月28日前办理交楼入伙手续。2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明自2007年9月10日起原告开始为涉案小区提供物业管理服务，且原告自入驻以来认真尽职做好物业服务工作，得到小区业主、居委会、街道办等部门的认可。2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告开始为涉案小区提供物业管理服务。另查明，被告蒋其宣于2006年购买位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）5栋2单元404某房的房产，房产建筑面积为112.21平方米。并于2009年6月16日领取产权登记证。本院认为，原告没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。虽然涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》无效，但珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会和珠海市斗门区白蕉镇人民政府均出具证明，证明原告自2007年9月10日起实际为涉案小区提供物业服务。结合本院查明的事实，本院认为原告实际上为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。原告主张被告拖欠2010年1月至2016年6月的物业服务费，被告当庭确认自己在此期间未支付过物业服务费，故本院确认2010年1月至2016年6月的物业服务费由被告负担，具体金额为112.21平方米×1元／平方米＊月×78个月=8752.38元。原告主张被告支付物业服务费8736元，系其对自身权益的处分，本院予以支持。由于原告与涉案小区建设单位签订的《物业管理合同》无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准，要求被告支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费从欠缴当月的次月16日起计至本院确定付款之日止的利息。关于诉讼时效问题。由于涉案的《物业管理合同》无效，被告支付给原告的物业服务费实际上是对原告提供物业服务的折价补偿。因此，原告向被告主张物业服务费的诉讼时效，应当自本院确认《物业管理合同》无效之日起起算。故被告抗辩原告的请求超过了诉讼时效，没有依据，本院不予采纳。关于收费标准问题。被告抗辩要求按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的收费标准核算应支付的物业服务费。本院认为，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的是住宅小区物业管理服务收费政府指导价标准，因物业管理经营成本高等特殊原因，可以另行确定物业服务费的标准。《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》是2001年2月1日颁发执行的，考虑物价、人员成本上涨等因素，如按该办法的规定确定物业服务费，与实际情况不符，而且原告主张的物业服务费标准没有超过《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）（2016年版）》规定的收费标准，故本院对被告该抗辩不予采纳。关于服务质量及拆除水表的问题。被告认为开发商绿庭雅苑房产开发公司提供给业主的饮用水不合格，故曾有拒交水费的情形，开发商要求原告拆除了业主的水表。原告主张饮用水质量问题不属于其物业服务范围，应由开发商负责，曾经因被告等业主没有向开发商交水费，受开发商委托拆除过水表，但之后已经做好水表移交工作。对此本院认为，开发商绿庭雅苑房产开发公司向购房人出售房屋时，应当保证饮用水的质量符合相关规定，业主如果认为饮用水质量有问题，有权向开发商主张权利。本案系物业服务合同纠纷，被告的该项意见不属于本案审理范围，被告可另循法律途径解决。被告抗辩原告服务质量不合格，但其提供的证据不足以证明该项主张，同时结合珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具的证明，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告蒋其宣于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2010年1月至2016年6月的物业服务费8736元，并向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付拖欠上述物业服务费的利息损失（以欠付当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日计至本院确定的付款之日止）；二、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，减半收取118元，由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担52元，由被告蒋其宣负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 张 丹二〇一六年九月二十三日书记员 黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 来自：