（2016）粤0305民初6164号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2017-08-22

案件名称

中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司与深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心租赁合同纠纷一审民事案件裁定书

法院

深圳市南山区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司,深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十八条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市南山区人民法院民事判决书（2016）粤0305民初6164号原告：中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司（反诉被告，以下简称原告）。法定代表人：孙同光。委托诉讼代理人：胡劲峰，国浩律师（深圳）事务所律师。委托诉讼代理人：李琳丽，国浩律师（深圳）事务所律师。被告：深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心（反诉原告，以下简称被告）。法定代表人：林坚泉。委托诉讼代理人：付超恒，广东鹏城阳刚律师事务所律师。原告中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司诉被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理胡劲峰、李琳丽，被告的法定代表人林坚泉及委托诉讼代理人付超恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即迁出租赁房屋；2.被告支付2016年3月至2016年4月的租金133937.28元、违约金66968.64元；3.被告自2016年5月1日至迁出租赁房屋之日，按双倍租金标准向原告支付赔偿金（暂计至2016年5月20日，金额为89291.52元）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年起，被告承租原告位于深圳市××大厦××、××、Ｄ101房屋，根据2014年12月29日双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租金按房屋建筑面积每平方米53.92元计算，每月租金为66968.64元；如被告拖欠租金达十五天以上，应向原告支付违约金66968.64元；租赁期限为2015年1月1日至2015年6月30日，如原告提前两个月通知被告解除合同的，被告应无条件迁出涉案房屋，逾期不迁出，原告有权就逾期部分收取相当于双倍租金的赔偿金。2016年2月19日，原告通知被告要求其于2016年4月22日迁出涉案房屋但遭被告拒绝，被告还于2016年3月其停止支付租金。截止起诉之日，被告仍未迁出涉案房屋。被告的行为已经违反了合同约定，为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告答辩称：1.原、被告之间的租赁合同自2015年6月30日到期后，双方未签订任何书面租赁合同，仅存在不定期租赁关系。就迁出租赁房屋问题双方已进行多次协商，但就搬离时间及善后问题一直未达成一致。被告曾在协商中向原告提出了免租期的要求，并于2016年5月16日向原告提交了书面的《补偿申请报告》，原告收到后没有给予答复。2.原告要求被告支付2016年3月、4月及以后租金问题和支付违约金、双倍赔偿金的诉求没有合同依据和法律根据。原、被告之间的租赁合同自2015年6月30日到期自然终止，原告依据已经终止的合同要求被告支付违约金、双倍赔偿金是根本不能成立的。涉诉的D101房屋属于违法建筑性质，该部分租金属于不当得利，被告已就此提起（2016）粤0305民初第3916号案件，应待判决结果再确定是否应当缴纳该部分租金。3.2016年初原告在未向被告发出任何通知或告知的情况下，就在涉案商铺周围昼夜不停地进行野蛮施工使其无法正常经营，给被告造成了高额的经济损失，在政府部分协调下原告曾提出减免10%至15%的租金的方案，故原告要求被告支付2016年3月、4月租金的诉讼请求也不应得到支持。综上，请法院驳回原告所有诉讼请求。被告向法院提出反诉请求：1.原告赔偿被告经济损失339076元；2.原告返还被告租赁保证金81284元；3.原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告自2014年1月起承租原告所有的涉案房屋至今，多年来均按时缴纳租金。2016年1月初，原告在没有通知被告的情况下，对涉案房屋所在大厦进行改造施工，导致被告无法正常经营。被告多次向原告反映施工对其造成的不利影响无果，时至今日原告的施工对被告的经营所造成的严重损失仍在持续。为维护自身合法权益，被告特向法院提起反诉，请求判如所请。针对被告的反诉原告答辩称:1、被告要求原告赔偿经济损失没有法律依据，被告未提供会计、账户原始凭证、会计报表、年审报告以及报税凭证等法定的会计资料，无法证明被告的实际经营状况及产生的经济损失。即使存在经营业绩下降而影响经营的收入也与原告的施工无任何联系。2.装修工程主要在停车场、主楼2－11楼进行装修，被告租用的经营场所在副楼的另一侧，二者距离较远，且经被告投诉后，原告经常同装修方协商装修时间尽量不影响其正常经营。3.被告的退还租金保证金的要求不符合合同约定，自2016年3月起被告拖欠租金，至今仍占用该租房进行经营，原告有权不予返还保证金。4.反诉是侵权之诉，涉及到是业主、发包方、施工方较多，而本诉是租赁合同关系，原告请求被告搬离涉案房屋及收回房租的诉讼目的与反诉不一致。经审理查明，2014年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了编号为CU12－4499－2014－000064《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区××街道创业路社区南商路97号华英大厦副楼2200、2300、D101房屋出租给乙方使用，涉案房屋建筑面积共计1242平方米，租金按房屋建筑面积每平方米每月53.92元计算，月租金总额为66968.64元；乙方应于每月十日前向甲方交付当月租金和上个月水电等费用，甲方收取租金等费用时，应向乙方开具税务发票；租赁期限为2015年1月1日起至2015年6月30日止；用途为商业；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取81284元租赁保证金，待乙方完全履行本合同的各项条款所规定的义务且甲乙双方依照本合同规定办理合同终止书面手续后，甲方向乙方返还上述租赁保证金；若乙方未完全履行本合同规定的各项条款所规定的义务或甲乙双方未依照合同规定办理合同终止书面手续，甲方可不予返还该保证金；乙方拖欠租金达十五天（半个月）以上的，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、要求乙方支付违约金66968.64元；本合同终止后，乙方应于终止日内搬离并返还租赁房屋，同时结清应当由乙方承当的各项费用办办理有关移交手续，乙方逾期不搬离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；在合同附页双方还约定了合同期限为期半年，在此期间甲方如果提前两个月通知乙方终止合同，乙方应无条件迁出，甲方不负责任何赔偿责任；合同还约定了其他内容。2016年2月19日，原告向被告发出《关于收回华英大厦2200、2300和D101房的通知》，内容为：在涉案合同到期后，双方未签订续租协议，请被告于2016年4月23日前搬离涉案房屋并办理退房搬迁手续。2016年3月1日，被告向原告发出《给贵司的复函及知会》，包含以下内容：其已收到原告发出的上述通知，要求原告与其协商减免租金及退回涉案的D101号房屋的租金、利息等。2016年5月16日，被告向原告发出《补偿申请报告》，提出搬离涉案房屋的方案：其同意按40元/平方米的标准支付2016年3月至4月2200、2300号房屋的租金，要求原告补偿其经营损失等共计72万元并免除其2016年5月至7月的租金；其将争取于2016年7月15日前清场，最迟不超过7月底撤离。原告对此未予回复。2015年5月15日和2015年6月30日，被告分别向原告发出《关于续租或延租的申请报告》，主要内容为被告向原告申请续租涉案房屋。2016年3月28日，被告向原告发出《关于用追讨返还租金抵扣相关租金的告知》，主张用其主张返还的D101号房屋的租金抵扣涉案的2300、2200号房屋2016年3月至5月的租金。2016年4月18日，被告提交《申请报告》，再次向原告申请减免2016年3月至6月份的租金并免去2016年7月至8月两个月租金。2016年4月13日，原、被告在南山区××街道办创业社区工作站工作人员的主持下进行协商，原告派遣陈为佳作为代表参与，陈为佳表示在一揽子解决D101号房屋不当得利纠纷案件及被告拖欠房租、原告收回涉案房屋等事项的前提下，原告同意自2016年3月起将涉诉房屋的租金标准下调10%-15%，并将租赁期限延长2016年7月份。庭审中，原、被告双方均确认被告已按照合同约定交纳了2015年7月至2016年2月期间的租金和相关费用；涉案的D101号房屋面积为95平方米，该房屋没有建筑许可证亦未按规定报批报建；涉案的租赁房屋至庭审之日仍由被告占有使用。原告提交了《装修申请表》、《装修许可证》、《装修工程施工合同》、会议纪要等，拟证明虽然被告主张涉案大厦装修工程影响其营业收入，但其并非该装修工程的发包方，其作为涉案大厦的物业管理单位，已尽到合理的监督义务，不应承担任何赔偿责任。被告则认为原告作为涉案房屋的出租方，应保证涉案房屋能够正常使用，但其并没有采取有效措施避免或减少装修工程对被告营业的影响。被告提交了营业收入比较表、工程施工照片及录像、停车票据等，拟证明由于原告装修工程施工时其外部经营环境恶化、客源减少而造成营业收入明显下降，原告对上述证明目的均不予以认可，并认为被告提交的营业收入比较表和照片等均为其自行制作，真实性无法认可，且停车票数量减少与被告的营业情况没有必然的因果关系。以上事实，有《房屋租赁合同》、《关于收回华英大厦2200、2300和D101房的通知》、《给贵司的复函及知会》、《补偿申请报告》、《装修申请表》、《装修许可证》、《装修工程施工合同》、会议纪要、《关于续租或延租的申请报告》、《关于用追讨返还租金抵扣相关租金的告知》、《申请报告》、录音及文字资料、营业收入比较表、工程施工照片及录像、停车票据等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。涉案合同约定的D101号房屋未取得建设工程规划许可证，故该合同涉及到D101号房屋租赁约定部分无效，其余关于2200、2300号房屋租赁的约定，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效。合同约定的租赁限届满后，被告作为承租人继续使用租赁物，原告作为出租人未提出异议且收取房屋租金，故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。依照约定，原告解除租赁合同的，应提前两个月通知被告。原告已于2016年2月19日通知被告解除合同并应于2016年4月23日搬离涉诉房屋，符合合同约定，故双方的房屋租赁合同关系于2016年4月23日解除。被告提交的录音资料等不足以证明双方已就租金减免事宜达成合意，故被告认为应减免租金的抗辩，本院不予采纳。原告请求被告支付2016年3月1日至2016年4月23日期间2200、2300号房屋的租金的诉讼请求，本院依法予以支持，该段期间租金为109261.69元（61846.24元+61846.24元×23/30≈109261.69元）。合同解除后，被告应向原告交还2200、2300号房屋。被告拒绝履行交还上述租赁房屋的义务，已经构成违约，其依约应从2016年4月24日起按照合同约定以双倍租金标准（即61846.24元/月×2=123692.48元/月）支付赔偿金。依据原告诉求，被告应支付2016年4月24日至4月30日期间2200、2300号房屋的占有使用费14430.79元（61846.24元×7/30=≈14430.79元），从2016年5月1日起以双倍租金标准支付未迁离2200、2300号房屋而产生的赔偿金。被告拖欠租金达十五天以上，原告依照约定请求被告支付违约金66968.64元，对此，本院按2200、2300号房屋面积占比支持其部分请求，计得被告应支付原告违约金61846.24元[66968.64元×（1147/1242）]。双方关于租赁D101号房屋的约定属无效约定，原告请求参照双方约定的租金标准收取房屋占有使用费，本院予以支持。被告应自2015年3月起向原告缴纳D101号房屋的占有使用费至本判决确定的被告迁离之日，标准为5122.4元/月（53.92元/月/平方米×95平方米）。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告还应向原告交还D101号房屋。涉案合同约定若被告未完全履行合同各项约定义务的，原告可不予返还租赁保证金，但是涉案合同存在部分无效情形，故本院按租赁房屋无效面积占比，认定原告应返还被告部分租赁保证金5890元[81284元×（90/1242）≈5890元]。对于被告关于原告实施的装修工程影响其正常营业并造成营业收入下降，请求原告赔偿经济损失的诉讼请求，本院认为，双方房屋租赁合同关系解除后，被告没有依约迁出租赁房屋，其对原告主张租赁合同关系解除后的营业损失，缺乏相关法律依据；被告对租赁合同关系解除前的营业损失亦未能提交充分证据予以证明，综上，对被告该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心应于本判决生效之日起十五日内迁离深圳市南山区粤海街道创业路社区南商路97号华英大厦副楼2200、2300、D101号房屋；二、被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心应于本判决生效之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司支付深圳市南山区粤海街道创业路社区南商路97号华英大厦副楼D101号房屋占有使用费（按5122.4元/月的标准，自2016年3月起计算至判决确定的被告迁离之日止）；三、被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心应于本判决生效之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司支付深圳市南山区粤海街道创业路社区南商路97号华英大厦副楼2200、2300号房屋2016年3月1日至2016年4月23日期间的租金109261.69元、2016年4月24日至2016年4月30日期间的占有使用费14430.79元；四、被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心应于本判决生效之日起十日内按123692.48元/月标准向原告中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司支付深圳市南山区粤海街道创业路社区南商路97号华英大厦副楼2200、2300号房屋自2016年5月1日起至判决确定的被告迁离之日止的赔偿金；五、被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心应于本判决生效之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司支付违约金61846.24元；六、原告中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司应应于本判决生效之日起十日内返还被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心租赁保证金5890元；七、驳回原告中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司其它的诉讼请求；八、驳回被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心其它的反诉请求。如果各方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2826.48元，原告中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司已预交，由原告中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司负担142.32元；由被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心负担2684.16元；反诉案件受理费3802.7元，被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心已预交，由原告中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司负担53.3元，被告深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心负担3749.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员　赖　晖二〇一六年九月二十三日书记员　伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。百度搜索“”