（2016）粤0605民初2487号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-08-04
案件名称
黄秋江与佛山市南海广百地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄秋江,佛山市南海广百地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初2487号原告：黄秋江，男，1972年10月13日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：佛山市南海广百地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区里水镇洲村里广路2号山海汇花园11号楼。法定代表人：徐巍。委托诉讼代理人：晏婵娟，女，该公司员工。原告黄秋江与被告佛山市南海广百地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年2月3日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回异议。被告不服，提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2016年9月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人侯双龙，被告的委托诉讼代理人晏婵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告以购房总价为本金从2016年1月10日起至房屋实际交付之日止按日分之五计付违约金予原告（不以房款总额的5%为上限）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月15日与被告签订《商品房买卖合同》（下称涉讼合同）约定：原告向被告购买位于佛山市南海区里水镇洲村村委山海汇花园4栋1梯605房，房价款总额为1515222元。被告应当于2016年1月10日前将商品房交给原告使用；被告交付房屋时，房屋应当经竣工验收合格，并且已经办理竣工验收备案表。合同第十四条被告承诺交付商品房时，商品房的基础设施和公共配套符合以下条件：水、电、电话、有线电视、燃气满足开通条件。合同附件三约定房屋交付时的装修标准。另外，如果在合同约定交付日，房屋不能符合以上条件的，被告每天按房价款的万分之五标准，向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同的约定付清了购房款。但是，直到合同约定的交房日，原告收楼时，被告不能向原告提供房屋竣工验收合格证明原件和竣工验收备案表原件，不能提供永久供水电的合同，并且不能开通煤气；房屋出现地漏未安装，空调孔太小不一无法正常安装空调，墙面天花板不平等问题，原告当即向被告提出了整改要求，并且要求被告提供房屋竣工验收合同及竣工验收备案表证明文件，但遭到被告拒绝。双方在合同中明确约定，交付房屋时房屋应当竣工验收合格和取得竣工验收备案表，水、电、电话、有线电视、燃气均满足开通条件，交付的房屋应当符合合同附件三约定的装修标准。被告有义务按照合同约定的条件，按时将房屋交付给原告。否则，被告构成违约，应当按照合同约定，向原告支付延期交楼违约金。为此，原告提起诉讼。被告辩称，1.被告不同意原告诉讼请求，被告于2016年1月15日取得涉讼房屋竣工验收备案表，被告已满足合同交付条件。2.商品房买卖合同第八条约定阴雨天一天下雨量达50毫米或以上不能施工，被告有权顺延交楼时间，在涉案房屋建设过程中，共有12天下雨量超过50毫米。根据合同约定，被告有权顺延交楼时间12天。3.被告达到约定交付条件，2016年1月15日通知原告办理交楼手续，按合同第十一条约定，原告未按被告通知时间办理收楼手续的，涉讼房屋视为在被告书面通知之日已实际交付原告使用。4.涉讼房屋的供水供电及电梯已在约定交付时间达到使用条件，按合同第十四条约定，如供水供电在交付日没有达到交付条件，被告承担的责任是协调相关单位解决相关问题，该条并未约定被告应承当违约金。2016年1月，涉案房屋共有几百户业主收楼入住，印证涉案房屋已达到交付条件。5.个别业主存在迟延支付购房款的情况，按照合同约定，被告有权按原告累计延迟付款的天数顺延交楼时间，被告不存在逾期交付的情况，原告要求被告承担违约金没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的广州天玑房地产咨询服务有限公司房屋质量咨询报告和佛山市南海区国土城建和水务局关于山海汇花园质量信访问题的回复反映的均为房屋瑕疵问题，不属于影响房屋主体结构安全的问题，原告据此主张涉讼房屋不符合交付条件，本院不予采信。2.被告提供的广东省气象台关于日降雨量的证明有原件核对，本院对其真实性予以确认。被告提供的全球邮政特快专递有原件核对，原告和被告在补充协议约定合同载明的双方地址为指定收件地址，被告向原告指定地址寄出信件视为履行通知义务，本院对被告主张已向原告送达《关于再次通知办理收楼的函》并据此主张已通知收楼的事实予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2015年1月15日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以1515222元向被告购买佛山市南海区里水镇洲村里广路2号山海汇花园4栋1梯605房，建筑面积90.74平方米。（第七条）买受人逾期支付购房款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（第八条第一款）被告应在2016年1月10日前将具备第1（该商品房经验收合格）和第2（该商品房已办理竣工验收备案）种条件并符合合同约定的商品房交付原告使用。（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力…2、因买受人逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。3.因政府机关行政行为导致工期延误或因雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）、台风等恶劣天气以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。（第九条）除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（第十一条第三款）原告未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付，由此产生的一切费用及风险由原告承担。（第十四条）出卖人承诺供水、供电在商品房交付使用时到户，买受人自行申请开通并承担相关费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。合同附件三约定房屋装饰、设备标准。双方并约定其他权利义务。同日，原告与被告签订《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议》，双方就上述《广东省商品房买卖合同》的事项进行补充约定。约定被告履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，原告不得拒绝接受商品房。被告根据上述商品房买卖合同承担的违约赔偿责任总金额最高不超过原告已付房价款的5%。双方联络方式以上述商品房买卖合同记载的通信地址为准，被告按照原告提供的通讯地址寄出信件，即视为被告已履行了通知义务。签约后，原告已支付全部购房款。2016年1月15日，被告向原告在《广东省商品房买卖合同》载明的通讯地址寄出《关于再次通知办理收楼的函》，通知原告尽快办理收楼手续。原告于2016年4月23日收楼。山海汇花园1-6栋工程于2016年1月13日竣工验收，于2016年1月15日取得竣工验收备案。广东省气象台和南海海洋气象预报中心于2016年1月20日出具的证明显示，2014年5月5日、2014年5月7日、2014年8月13日、2015年5月5日、2015年5月7日、2015年5月20日、2015年7月5日、2015年7月10日、2015年8月27日、2015年8月30日、2015年10月4日、2015年10月5日的日降雨量超过50毫米。根据原告的申请，本院在诉讼中向佛山市南海里水水务有限公司和佛山南海供电局发函调查，佛山市南海里水水务有限公司复函：山海汇花园已具备正常通水条件。佛山南海供电局里水供电所复函山海汇花园1-6栋小区居民用电已于2016年5月31日签订永久用电的供电合同，并在2016年7月5日装电送电。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。双方约定被告应于2016年1月10日前，将经验收合格且已办理竣工验收备案的商品房交付给原告使用。双方在涉讼合同第八条明确约定“一天内下雨量达到50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工”的情形，被告可以据实延期交付房屋。涉讼房屋的土建及装修工程为一个整体工程，合同明确约定并以下划线注明下雨量达到50毫米或以上即视为施工单位无法正常施工，并不以施工单位在当日是否实际施工为条件，本院对原告以装修工程室内施工不受天气影响为由主张该条款不适用的意见不予采纳，但涉讼合同签订前的情况应已纳入被告对房屋交付日期的考量范围，故涉讼合同签订前日降雨量超过50毫米的时间不能对房屋交付时间进行顺延。经核算，因雨天涉讼房屋交付时间可顺延9天，被告应于2016年1月19日前交付涉讼房屋予原告。被告作为购房款的收款方，经本院询问，被告未能明确原告是否存在逾期付款的行为及主张顺延的时间，本院对被告关于原告首期款付款时间未明确故应顺延房屋交付时间的抗辩不予采纳。涉讼房屋已于2016年1月15日竣工验收备案，被告已于2016年1月15日书面通知原告收楼，原告没有举证证明涉讼房屋存在影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题，即涉讼房屋在双方约定的交楼日时已达到合同约定的交付条件。原告以涉讼房屋装饰装修存在影响使用的质量瑕疵为由主张涉讼房屋未符合交付条件，没有约定或法定的依据，本院对原告主张按合同约定日万分之五的标准计收逾期交楼违约金不予支持。虽然原告无权以质量瑕疵为由主张被告逾期交付房屋，但涉讼房屋至2016年7月5日才通送居民用电，具备正常居住使用的条件，未正常通电期间造成原告不能正常居住使用涉讼房屋，确造成原告发生房屋占有使用利益的损失，本院参照合同地段同类房屋租金标准，酌定被告按每月3000元的标准赔偿原告2016年1月20日起至实际收楼日2016年4月23日止的损失9500元（3000元÷30×95天）予原告，本院对原告的违约金请求超出本院核定部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海广百地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付9500元予原告黄秋江；二、驳回原告黄秋江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计79.93元（原告已预交），由原告负担54.93元，由被告负担25元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一六年九月二十三日书记员 林巧薇 关注公众号“”