（2015）粤高法民申字第189号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-31
案件名称
深圳市宝安劲力工贸发展有限公司与深圳市怡盛华物业发展有限公司物业服务合��纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
深圳市宝安劲力工贸发展有限公司,深圳市怡盛华物业发展有限公司,深圳市龙华城市明珠花园第二届业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民申字第189号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：深圳市宝安劲力工贸发展有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区西乡镇广深公路边劲力大厦。法定代表人：郑焯辉，董事长。委托诉讼代理人：曾令刚，广东博商律师事务所律师。委托诉讼代理人：石丽娥。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：深圳市怡盛华物业发展有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区翠竹路****号新港鸿花园**栋*层。法定代表人：陈春艳，董事长。委托诉讼代理人：叶雪艳，广东远明律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅宏坤，该公司员工。一审第三人：深圳市龙华城市明珠花园第二届业主委员会。住所地：广东省深圳市龙华城市明珠花园*栋*楼。负责人：林玉其，该业委会主任。委托诉讼代理人：高忠诚，男，汉族，××年××月××日出生，住址：陕西省扶风县。委托诉讼代理人：张永东，男，汉族，××年××月××日出生，住址：广东省深圳市宝安区。再审申请人深圳市宝安劲力工贸发展有限公司（以下简称劲力公司）因与被申请人深圳市怡盛华物业发展有限公司（以下简称怡盛华公司）及一审第三人深圳市龙华城市明珠花园第二届业主委员会（以下称城市明珠花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第1126号民事判决（以下称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。劲力公司申请再审称：1.我公司从未委托怡盛华公司管理涉案停车场地，我公司没有补贴物业管理费用不���的义务。怡盛华公司应当将已占有的涉案停车场145个停车位返还给我公司，同时向我公司支付其占用期间的租金收益；2.根据2014年11月18日广东省高级人民法院作出的（2014）粤高法民一提字第30号生效判决可见，本案二审判决完全错误。根据该再审判决可以认定，物业服务公司是否有权接管停车场并收取租金收益，取决于停车场权利人是否给予其授权和委托，而本案中我公司从未将停车场的管理权委托给怡盛华公司。请求撤销二审判决，再审本案。怡盛华公司提交书面意见称：1.物业服务合同第九条约定合法有效，不存在任何违反法律规定的情况，二审法院认定合同合法有效，并无不妥；2.停车场管理权与所有权无关，二审判决将管理权移交怡盛华公司符合法律规定，劲力公司要求法院先行查明或确认停车场所有权于法无据；3.劲力公司应按物业服务合同��七条的约定支付管理费；4.二审判决认定小区商铺及停车场均为一个物业管理区域，事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回再审申请。本院经审查认为，本案为物业服务合同纠纷，根据怡盛华公司申请再审的理由分析，本案的争议焦点在于怡盛华公司是否有权收取劲力公司的物业管理费。根据《物权法》和《物业管理条例》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。经一、二审查明，城市明珠花园业委会根据业主大会的决议，按照业主大会的要求，以公开招标的方式选聘了怡盛华公司作为涉案小区的物业管理单位，并与怡盛华公司签订了物业服务合同。该物业服务合同是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，二审法院认定物业服务合同合法有效，于法有据，并无不当。该物业服务合同对包括劲力公司在内的所有业主均具有约束力，故劲力公司应向怡盛华公司支付相应的物业管理费。至于劲力公司申请再审称其从未委托怡盛华公司管理涉案停车场地，因城市明珠花园业委会具有涉案小区业主代表的权限，故二审法院认定城市明珠花园业委会所签的物业服务合同亦约束劲力公司，于法有据，并无不当，劲力公司该项再审理由不能成立。在怡盛华公司与业委会签订的物业服务合同中，物业服务的范围约定的是小区共有部分区域提供的绿化、卫生等服务事项，业主专有部分区域的卫生、绿化等服务事项，不属于物业管理的范围。二审法院据此认定，本案涉及的物业管理范围仅指怡盛华公司按照物业服务合同的约定，对小区共有部分区域提供的物��服务，不包含业主专有部分区域。上述认定符合《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定。《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。该条例第六十五条规定，物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分。本案中，涉案小区虽然���劲力公司分期开发，但根据以上规定，应当视为一个物业管理区域，应由一个物业服务企业提供物业服务，并且，在劲力公司与业主包括商铺购买者签订的买卖合同中，约定的也是由劲力公司选定的深圳市劲力明珠物业管理有限公司对整个小区的住宅及商业物业提供统一的物业管理，并收取商业物业的物业管理费，因此，在业主大会选定物业服务企业后，涉案小区应由怡盛华公司提供统一的物业服务。从实际情况看，在物业服务合同签订后，怡盛华公司已经进驻涉案小区并从2011年8月16日开始按照合同约定对涉案小区提供了物业服务，故二审法院判决劲力公司根据物业服务合同约定，按照自有商铺的面积支付怡盛华公司物业管理费和本体维修基金，符合上述法律规定及物业服务合同的内容。至于劲力公司申请再审称其作为停车场权利人未授权或委托物业服务公司接���停车场并收取租金收益，物业服务公司无权管理停车场或收取管理费的问题，因本案审理的是停车场是否应按照物业服务合同的约定由物业公司统一管理并收取管理费，而地下停车场的所有权是否归属于劲力公司，与收取管理费并不冲突，故本院对劲力公司该项再审理由亦不予支持。至于劲力公司申请再审提交本院另一生效判决，因案件事实不同，当事人的诉讼请求不同，不存在“同案不同判”的问题，故本案不能因该案的不同判决结果而提起再审。综上，劲力公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回深圳市宝安劲力工贸发展有��公司的再审申请。审判长 黄立嵘审判员 孙桂宏审判员 强 弘二〇一六年九月二十三日书记员 钟惠仪 来源：百度“”