（2016）湘1028民初878号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-06-14
案件名称
原告张仁、尹秀梅与被告郴州市富城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
安仁县人民法院
所属地区
安仁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张仁,尹秀梅,郴州市富城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十七条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款
全文
湖南省安仁县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1028民初878号原告：张仁，男，汉族，湖南省安仁县人，住安仁县。原告：尹秀梅，女，汉族，湖南省安仁县人住安仁县。委托代理人：李炳蔚，广东玉律律师事务所律师。系上述两原告的委托代理人。被告：郴州市富城房地产开发有限公司。住所地：郴州市北湖区龙泉路湘南风情康居园8栋105—106号法定代表人：罗长城，该公司董事长。委托代理人：张润清，男，汉族，湖南省安仁县人，住安仁县。该公司总经理。原告张仁、尹秀梅与被告郴州市富城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年8月31日向本院提起诉讼，本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员张斌斌独任审理，于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告张仁及原告张仁、尹秀梅的委托代理人李炳蔚，被告郴州市富城房地产开发有限公司的委托代理人张润清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张仁、尹秀梅诉称，2013年6月16日，两原告与被告签订《商品房预售合同》，约定两原告以330820元从被告处购买祥龙商业广场商铺第A1栋2005号住房，面积为107.71平方米，原告分别于2013年6月18日、2014年1月23日向被告支付总房款的60%和30%，同时约定2014年12月28日原告将竣工验收合格的房屋交付给原告使用，被告支付10%的余款。被告至今未将房屋交付给原告使用，已构成违约，根据双方所签订的合同第七条约定，被告应支付原告的违约金、违约利息、逾期交房租金损失。特具状法院，请求依法判令被告：1、支付二原告逾期超过6个月验收合格并依约装饰交房总房价款的10%违约金33082元；2、支付二原告延期交楼的月利率1%的违约利息44660元（暂从2014年12月29日计算至2016年4月18日止，应按约定计算至实际交房之日止）；3、支付二原告因延期交房造成的租金损失10500元（暂从2014年12月29日计已2016年4月18日，应按700元/月计算至实际交房之日止）；4、支付二原告因诉讼保全发生的担保品费用441元。5、承担本案诉讼费用。被告郴州市富城房地产开发有限公司答辩称，被告未在合同约定的时间将房屋交付给原告使用是事实，但被告之所以未将房屋交付给原告是因为原告未将10%的余款支付给原告，被告不交付房屋是有正当理由的，不构成违约，请求依法驳回原告的诉讼请求。合同中约定的违约金过高，请求法院将违约金予以减少。经审理查明：2013年6月16日，原告张仁、尹秀梅与被告郴州市富城房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定两原告向被告购买被告开发的祥龙商业广场第A1栋2005号住房，面积为107.71平方米，总房款为330820元。合同约定了房价、房款支付时间、交房时间、延期付款违约金、延期交房违约金等情况，且合同约定原告应于2014年12月28日前支付全部房款的10%，即33080元，被告须于2014年12月28日前将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，被告可据实予以延长，不须承担违约责任：1、人力不可抗拒的火灾，水灾、地震等自然灾害。2、非被告原因造成的延期。2013年6月15日原告支付定金5000元，2013年6月16日支付购房款187448元，2014年1月23日支付购房款105290元，合计297738元，还剩10%的房款未在合同约定的2014年12月28日前支付。现两原告以被告未在合同约定的2014年12月28日前将竣工验收合格的商铺交给原告使用诉至法院，要求被告支付房价款10%的违约金33082元，延期交房月利率1%的违约利息44660元（暂计算至2016年4月18日止）及担保品使用费441元及延期交房造成的租房租金损失10075元，合计88258元。同时查明，涉案楼盘的勘查、设计、监理、建设单位均已签署了竣工验收意见，被告已报请相关机构竣工验收。上述事实有原、被告的身份信息及工商登记资料、《商品房预售合同》、收款收据、担保品使用费发票等证据予以证实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为被告延期交房是否构成违约，是否需要承担延期交房违约金及利息？原告张仁、尹秀梅与被告郴州市富城房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》均是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。按照合同约定，原告应该在2014年12月28日前将10%的余款付清，被告应该在2014年12月28日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。本院认为，原告延期支付余款不影响被告按合同约定交房。现被告未按时交房，已构成违约。原告要求按房价款的10%支付违约金33082元，按月利率1%支付违约利息44660元（暂计算至2016年4月18日止）及担保品费用441元，被告认为违约金过高，应当予以减少。本院认为，合同约定违约金的目的在于弥补守约方的损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本院认为原告的损失是被告延期交房期间被告所花费的租房租金，根据市场行情，同地段同档次的房屋租金为650元每月。故原告的损失为自2014年12月29日起按月租金650元的标准计算。违约金按损失的130%计算，即每月违约金为845元，算至实际交房之日止。对于原告要求的支付租房租金损失10075元，本院认为该项请求非既得利益损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告延期交房违约金（违约金计算方法为2014年12月29日起按月845元计算至实际交房之日止）；二、驳回被告张仁、尹秀梅的其他诉讼请求。案件受理费2016元，减半收取1008元，财产保全费300元，合计1308元，由原告张仁、尹秀梅承担978元，被告郴州市富城房地产开发有限公司承担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 张斌斌二〇一六年九月二十三日代理书记员 贺晓瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 来源：