（2016）粤0304民初5518号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-26
案件名称
安佟亮与周美初房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安佟亮,周美初
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初5518号原告安佟亮，男，满族，住址广东省深圳市福田区。委托代理人吕晓光，广东爱视律师事务所律师。被告周美初，女，汉族，住址广东省深圳市福田区。委托代理人赖晶晶，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托代理人杨硕，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告及��三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，由审判员颜浩民适用简易程序独任审判，于2016年5月16日、2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吕晓光，被告委托代理人赖晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月09日，原告与被告签署《房地产买卖合同》，合同约定将位于深圳市福田区长城大厦2栋B605号房地产转让给原告，转让合同价格为675万元，由原告在合同签署后3日内支付被告定金10万元，且依据首期放款支付及按揭办理的要求，于2016年4月1日前将首期款（不低于银行要求最低金额）支付至监管账户。合同签署后，原告已依约支付被告定金10万元，且于2016年2月将首期款全部准备到位，但从2月份开始，被告儿子孙依以担心房产资金不安全为由，多次联系原告，要求原告一次性支付购房全款，原告多次解释无果后只得无奈让步，同意在保持价格不变的基础上将定金增加至80万元，但被告却出尔反尔，迟迟不肯露面办理合同改签事宜，后其儿子称已委托其姐姐全权处理该事宜，然而，在我们联系上孙小琳后，孙小琳却告知交易终止，要求我们签署终止合约，我们多次协商，希望能有回旋的余地，但被告以及其儿子、孙小琳均拒绝与我们再做任何商议，且根据链家发布信息反应，该房已处在待出售并确定意向客户的状态。根据《中华人民共和国物权法》之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”被告却违反合约，向原告主张一次性付款，房款随行就市，甚至再将房源挂着网上企图再卖的行为，已严重违反了合约双方应尽的最基本的诚实守信义务，严重侵害了原告的合法权益。据此，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行合同，依合约办理所涉资金监管及过户相关事宜；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、原告诉状并没有客观、全面陈述涉案合同签订过程。1、涉案买卖合同是在被告丈夫刚去世两周，原告带着准备好的合同主动找到被告签订的，被告开始是不愿签订合同的，之所以同意签字是基于原告称合同只是将房产买卖的价格确定，以后还要在双方就具体细节协商一致的情况下签订正式的买卖合同。原告同意在签订该份合同后马上支付40万元定金，房产过户产生的所有税费全部由原告承担。被告看到原告这么有诚意，从深圳到北京来见面，且有正当职业，不像骗子，所以同意签署。2、原告确实向被告支付了10万元定金，但原告未如实陈述合同约定的定金是40万元，原告至今对剩余30万元以合同没有约定支付时间为由一致未向被告支付，这是后来双方发生争议的主要原因。原告连30万元定金都不能及时支付，被告对后续635万元的收回更不可能放心。更何况在原告以原告没有约定支付时间为由，迟迟未付剩余定金的情况下，被告这时才发现原告在合同中没有明确约定首期款的金额，对被告的这一质疑原告回答是在之后签订正式买卖合同时会予以明确。原告不能确定是三成首付还是六成首付，原告想首付三成，但被告希望六成。二、原告没有任何有效证据证明被告存在违约，是原告根本违约导致合同无法履行。根据买卖合同第五条约定，原告应向被告支付购房定金40万元，但合同于2015年12月29日签订至今，虽然买卖合同对其中30万元定金的支付没有约定，但从二手房买卖合同正常条款、交易流程来看，也应是先支付定金才涉及首期款监管问题。至今早已超过合同约定的支付首期款期限2016年4月1日，原告却连定金支付义务都未履行完毕，而被告未履行合同在涉案房产50%产权人孙克守已去世的情况下，为便于今后过户，早于2016年1月29日就抱病将产权先过户至被告名下，可见违约的是原告，被告不存在任何违约情形。因此，被告当庭正式通知原告解除双方买卖合同，并没收已收取的定金。至此，孰对孰错，为何案涉合同没有继续履行都已非常清楚。并非如原告所称因合同签订后房价高涨，见利忘义，事实上虽然被告长期居住北京，对深圳房价没有了解，但对675万元价格成交是非常满意的，然而合同签订后原告以种种理由未支付剩余定金，缺乏起码诚信。在未付足定金的情况下，不断致电要求尽快签订正式买卖合同，办理过户手续，并称如果不签将会采取���何行动，甚至滥用诉权，在查封房产的同时超标的额查封被告用于支付医药费的银行账户，致使年迈体弱的被告病情再次加重，××发送院抢救。因此，原告不仅在合同履行过程中存在严重违约，在明知被告身体状况即有××的情况下恶意查封，其请求于法于情于理不应得到支持，请法庭明查并驳回原告请求。本院经审理查明，位于深圳市福田区百花路的长城大厦2栋B605房原权利人为孙克守、周美初。2015年12月29日，安佟亮作为买方与卖方周美初未通过中介签订《房地产买卖合同》，约定卖方将长城大厦2栋B605房转让给买方，转让价为675万元，购房定金共计40万元，买方在签订合同3日支付10万元，签订合同后补交定金30万元；买方需于2016年4月1日之前预付首期购房款（不包含定金），金额不低于银行最低要求，并到买方贷款银行做资金监管；买方应���双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；房产过户所产生的税费由买方承担；双方应在本合同签订之日起签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起3个工作日内，双方应办理交纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证3个工作日内，无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记（第9条）；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记，导致银行延期发放按揭款超过7日的，卖方有权要求买方以银行未付款总额为基数，按日万分之五支付延期违约金，合同继续履行（第10条）；任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，违约方违约，守约方有权解除合同，没收定金（或双倍返还定金），或要��违约方支付房产转让价20%的违约金（第12条）；卖方同意将应收存款存入以下指定账号视为收到，户名：周美初，银行：北京市中国银行将台支行，账号：45×××41。合同第15条约定①双方约定国土局办理产权转移登记价格以深圳市存量房计税价格为准，真实成交价以本合同约定为准；②由于50%产权人孙克守已去世，本合同由周美初代为签署，权利与义务均由周美初享受与承担。签订合同后，安佟亮向周美初支付了定金10万元。周美初于2016年1月29日将涉案房产的产权100%的份额登记在其名下。此后双方对剩余定金的支付时间、首期款的比例、对交易安全的保障等进行磋商，但未能达成一致意见。安佟亮于2016年3月2日向本院提起了本次诉讼，并申请查封了涉案房产。诉讼中，安佟亮提交了其与“孙小琳”的微信记录打印件，其中2016年3月1��“孙小琳”在微信中告知此房产买卖交易终止。周美初对该微信记录的真实性不予认可，表示其从未委托任何人就涉案房产的交易与安佟亮进行沟通。诉讼中，安佟亮提供了购房资格证明，安佟亮具有在深圳市购买两套住房的资格。安佟亮并表示同意一次性付清购房款。本院认为，安佟亮与周美初签订的《房地产买卖合同》约定的转让标的物、转让价款、付款方式等明确、具体，双方已就涉案房屋的买卖合同达成了一致意见，合同成立。该合同除第15条第1项的约定逃避国家税收，应确认为无效外，其他的条款并未违反法律的强制性规定，应确认为有效。虽然合同约定双方办理过户还需要签订《深圳市二手房买卖合同》，但该合同只是办理过户登记时需要向登记机关递交的制式合同。周美初辩称双方于2015年12月29日签订的《房地产买卖合同》为预约合同，��深圳市二手房买卖合同》为本约合同，没有依据，本约不予采信。合同签订后，双方应本着诚实信用原则履行各自的义务。安佟亮主张周美初在2016年4月1日之前表示终止交易，其所提供的证据仅是微信打印件，而周美初对此不予认可，安佟亮的证据不足以认定“孙小琳”是周美初的代理人。因此安佟亮认为周美初在2016年4月1日前不履行合同，依据不足，本院不予采信。双方的合同对剩余的30万元定金支付时间未作明确约定，在双方未能协商达成一致的情况下，依照《合同法》第六十一条的规定，应按照交易习惯来确定，即安佟亮应在支付首期款之前即2016年4月1日之前付清剩余的30万元定金。安佟亮未在该日前付清剩余的定金，以及未提供证据证明其有通知周美初在2016年4月1日之前办理首期款的资金监管、向银行递交按揭贷款申请，被告辩称安佟亮构成了迟延履行的主张，本院予以采纳。周美初在2016年5月16日本案开庭时才首次向安佟亮提出解除合同。由于双方的合同对迟延履行导致合同解除的条件未做约定，按照《合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。周美初未给予安佟亮合理的履行期限，其解除合同的通知不发生合同解除的效力。由于安佟亮起诉主张继续履行合同，且表示一次性支付购房款，现合同又能够继续履行，因此双方应本着诚实信用原则继续本案合同，安佟亮应向周美初付清购房款，周美初应将涉案房产交付及过户登记至安佟亮名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规���，当庭判决如下：一、原告安佟亮应在本判决发生法律效力起十日内将剩余购房款665万元支付至被告周美初在北京市中国银行将台支行45×××41的账号；如被告周美初取消了该账号，被告周美初应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告安佟亮提供其他收款账号；二、被告周美初应在原告安佟亮向其支付完毕665万元购房款后的5日内，将深圳市福田区百花路的长城大厦2栋B605房交付给原告安佟亮，并与原告安佟亮一起向深圳市不动产登记部门申请将深圳市福田区百花路的长城大厦2栋B605房过户登记至原告安佟亮名下；如被告周美初取消了本判决第一判项确定的收款账号后，又逾期不提供其他收款账号的，被告周美初应在本判决第一判项确定的应提供其他收款账号之日届满后的3日内，将深圳市福田区百花路的长城大厦2栋B605房交付给原告安佟亮，并与原告安佟亮一起向深圳市不动产登记部门申请将深圳市福田区百花路的长城大厦2栋B605房过户登记至原告安佟亮名下。本案案件受理费59050元（已由原告预交），因本案适用简易程序审理，减半收取29520元，由原告负担；保全费5000元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 颜 浩 民二〇一六年九月二十三日书记员 刘智枫（代）第1页共9页 来自