（2015）沭民初字第1361号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-02-08
案件名称
临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会诉临沂市浩博太阳能材料有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临沭县人民法院
所属地区
临沭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会,临沂市浩博太阳能材料有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十四条第一款
全文
山东省临沭县人民法院民 事 判 决 书（2015）沭民初字第1361号原告：临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会（原临沭县南古镇新街村民委员会）。法定代表人：王磊，主任。委托代理人：陈瑞华，男，系该村支部委员。委托代理人：英波，临沭大兴法律服务所工作人员。被告：临沂市浩博太阳能材料有限公司。法定代表人：靖美琳，董事长。委托代理人：刘锦坤，男，系被告临沂市浩博太阳能材料有限公司总经理。原告临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会诉被告临沂市浩博太阳能材料有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会的委托代理人陈瑞华、英波，被告临沂市浩博太阳能材料有限公司的委托代理人刘锦坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会诉称，2011年1月16日，原、被告签订了土地使用补偿协议书，原告将村东土地一处租赁给被告使用，没有约定使用期限，面积为65.66亩，土地的租赁费每三年支付一次。被告在租赁期间，在2014年3月15日没有经过原告方同意，将租赁的土地约55亩另行租赁给山东天星照明有限公司使用，租金为每年20万元，天星照明公司所生产的产品对环境污染很严重，村民对此意见很大，也多次向上级反映情况但没有结果。现在天星照明有限公司又将该土地和相关设施转让给他人使用，原告多次与被告交涉，要求与被告协商解除土地租赁合同，但被告以不正当理由拒绝解除协议，作为被告方不是我们村村民，按照《农村土地承包法》的相关规定，被告是不能承包、租赁原告方的土地，还有在租赁期间被告没有经原告同决心私自将土租赁给他人使用，该行为属于无效行为，被告的行为已经严重违约，原告要求解除协议符合法律规定。请求判决解除原、被告签订的土地使用补偿协议；判决被告支付违约金30000元。被告临沂市浩博太阳能材料有限公司辩称，答辩人没有违约，本案原告起诉要求解除合同是违背合同约定及法律规定的行为。原、被告之间签订的合同符合法律规定和政策要求，原告不能依被告不是本村村民就否定被告的租赁权。根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，集体土地也可以向集体经济组织以外的人承包租赁。并且，2011年1月16日，原、被告根据临沭县政府建设临沭经济开发区的要求，没有违反合同约定，而原告却出尔反尔，违反了合同约定的第七条规定，应当承担相应的违约责任。被告建设项目是政府支持的项目，座落在临沭经济开发区化工园区，本案承包地正是在化工园区内，是经济开发区规划内的，因关系到政府用地计划指标问题，被告正积极要求办理有关出让手续。被告向天星照明出租的不是土地，而是厂区及附属设施。且被告租赁厂区原告是知情的，也没有提出不同意见。被告没有违约行为，不应承担违约责任。2014年3月15日，被告与山东天星照明公司签订租赁合同，将厂区一部分租赁给其使用，现在厂区内确实是被山东天星照明有限公司转租给他人并造成污染，因被告明确天星照明不得私自将租赁厂区转租他人，现在被告已向法院提起诉讼，依法追究私自转让和污染的法律责任，现该案正在审理中。因此，因污染不是被告直接造成，租赁部分厂区给天星照明原告也知情，无论是从法律和约定的情形来看，被告都没有违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年1月16日，原告原临沭县南古镇南古新街村民委员会（后东村）与被告临沂市浩博太阳能材料有限公司签订土地使用补偿协议书，该协议书约定：“一、土地位置和面积：乙方项目使用甲方土地位于后东村村东，西至后东村土地地，东至后东村路，南至后东村路，北至污水处理厂，总面积约计65.66亩。二、征地及补偿事项：土地补偿费自2011年1月16日起按照每年每亩1200元计算（三年兑付一次），乙方在土地签订协议后首付给甲方头三年土地租赁费236376元，以后每三年1月16日付款一次，一次付清三年的补偿费。……。六、乙方项目须符合国家产业政策，如对甲方农作物、人、畜造成污染，经有关部门认定，损失由乙方承担。七、……。甲乙双方必须共同遵守以上协议，如有违约，违约方赔偿对方违约金10万元，并赔偿对方一切经济损失。”（甲方系原告，乙方系被告）原告主张被告转租的相对人山东天星照明有限公司的生产对环境造成严重污染，多次向上级反映未有结果；原告得知被告将部分承租物转租给他人后，多次与被告交涉协商解除土地租赁合同，被告以不正当理由拒绝；原告称被告不是原告村集体成员，不能租赁原告的土地；原告还称被告未经原告同意，擅自转租部分承租物，被告转租行为无效。原告据此请求解除与被告的土地使用补偿协议书，但对上述主张未提供证据证明。庭审中，原告提供了与被告2011年1月16日签订的土地使用补偿协议书复印件，证明与被告签订协议租赁土地的事实；提供了2014年3月15日被告与山东天星照明有限公司签订的租赁合同复印件，证明被告将承包原告的部分土地转租给山东天星照明有限公司使用；提供临沭县国土资源局于2011年6月10日出具的行政处罚决定书，证明被告因非法占用土地被处罚。被告对原告提供的土地使用补偿协议书的真实性无异议，辩称该协议书是与原告第一次签订的，因其中未约定租赁期限，后又与原告协商更换了第一页，第一页中增加了“承包期限30年”，第二页未更换。被告对原告提供的租赁合同的真实性无异议，认可其向山东天星照明有限公司转租的事实；辩称其向原告缴纳的2014年至2016年的租金，就是用转租给山东天星照明有限公司的租金缴纳的，当时原告的村负责人陈瑞华就在现场，被告据此主张原告对转租是知情的，没有表示不同意转租。被告对原告提供的处罚决定书的真实性无异议，辩称因其提供了临沭县相关部门的文件后，临沭县国土资源局对其未予处罚。被告提供日期为2011年1月16日的土地使用补偿协议书复印件，除第一页内容中增加“承包期限30年”，第二页与原告提供的协议书一致；提供临沭县发展和改革局签署日期为2010年10月12日的文件，证明被告项目占地13320平方米，建筑面积8658平方米，已经该局登记备案；提供临沭县城乡规划管理局签署日期为2010年10月12日的“建设项目选址意见书”，证明被告项目拟用地面积1.33公顷，拟建设规模8658平方米，已经该局审核，符合城乡规划要求；提供临沭县国土资源局签署日期为2010年10月12日的“关于临沂市浩博太阳能材料有限公司用地的意见”，证明被告项目用地为农用地，规划用途为建设用地，符合经批准的《南古镇土地利用总体规划》。原告对被告提供的土地使用补偿协议书第一页中增加的“承包期限30年”的真实性有异议，对协议书中的其他内容及被告提供的其他证据的真实性均无异议。原告同时认可被告按约定按时缴纳租金。另查明，被告起诉山东天星照明有限公司租赁合同纠纷两案，已经本院（2015）沭民初字第1012、2137号判决书判决并已生效，判决书裁定解除双方之间的租赁合同、山东天星照明有限公司返还临沂市浩博太阳能材料有限公司转租的租赁物，上述两案正在执行中。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的协议书、租赁合同、处罚决定书，被告提供的协议书、发改局文件、规划局意见书、用地意见等在卷予以佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告郑山街道南古新街居委会与被告临沂市浩博太阳能材料有限公司签订“土地使用补偿协议书”，约定被告使用原告提供的土地，被告为此支付土地补偿费，原、被告之间构成租赁合同。被告未提供证据证明其更换协议书第一页的内容系经原告同意，且原告对变更内容的真实性提出异议，故对被告提供“土地使用补偿协议书”中后增添“承包期限30年”的内容，本院不予采信。被告作为承租人将部分承租物租赁给次承租人山东天星照明有限公司使用，并签订新的租赁合同，被告与次承租人之间构成转租合同关系，被告与原告的租赁合同构成本租合同关系。因被告与次承租人之间的转租合同纠纷已经他案处理完毕，本案不再对涉及转租合同的事项作出处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”本案协议书为三年以上租赁期限的租赁合同，被告的转租行为是否经过原告的同意，应当是书面形式的确认。被告未提供书面证据，证明协议书约定可以转租，或者是在本协议书之外另行出具了同意书。故应当认定被告的转租行为未经原告同意，原告可以主张解除租赁合同。对原告要求解除土地使用补偿协议书的诉求，本院予以准许。原告主张被告擅自转租构成违约，要求被告支付违约金30000元，有事实法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会与被告临沂市浩博太阳能材料有限公司于2011年1月16日签订的《土地使用补偿协议书》。二、被告临沂市浩博太阳能材料有限公司于本判决生效后十日内支付原告临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会违约金30000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告临沂市浩博太阳能材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 张连玉人民陪审员 李守乾人民陪审员 邢自法二〇一六年九月二十三日书 记 员 刘芳芳 来源：百度“”