（2016）沪0120民初9912号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-11-29
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海闻得鲜餐饮有限公司,上海宏林水产养殖专业合作社,上海於海物资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初9912号原告：上海闻得鲜餐饮有限公司，住所：上海市松林路XXX号。法定代表人：陈道明，总经理。委托诉讼代理人：单胜利，上海市三石律师事务所律师。被告：上海宏林水产养殖专业合作社，住所：上海市奉贤区。法定代表人：马天林，董事长。被告：上海於海物资有限公司，住所：上海市奉贤区。法定代表人：於正海，总经理。原告上海闻得鲜餐饮有限公司诉被告上海宏林水产养殖专业合作社(以下简称“宏林合作社”)、上海於海物资有限公司(以下简称“於海公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月8日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人柏新祥(后由原告解除委托关系)、单胜利、两被告均到庭参加诉讼，后依法转为普通程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人单胜利、两被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海闻得鲜餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告将奉贤区人民政府对奉贤区柘林镇金海村翁家xxx号地块复垦补偿费用中应支付给原告的950万元(人民币，下同)支付给原告。事实和理由：上海市奉贤区柘林镇金海村翁家461号地块由被告宏林合作社经拍卖而得到，并取得经营权，经协商，出租给原告100亩，由原告再进行投资，主要是对老别墅再装修、扩建亲水设施、建造楼房。租赁合同签订后，原告进行了大规模投资，投入2,500万元。2015年奉贤区柘林镇金海村翁家461号占地243亩地块被列入复耕还农主项，经评估，补偿款约13,920万元。原告投入巨额资金，理当得到合理补偿，原告就此与被告协商，遭到拒绝，故诉至法院。被告宏林合作社辩称，不同意原告的诉讼请求。原告和被告宏林合作社是租赁关系，被告宏林合作社租给原告60多亩，原告租赁后投入建造等未经政府部门批准，工程款及其他后果由其自己负责；政府按照有证面积作相应补偿，被告宏林合作社所得补偿款也就3000多万；原告和被告宏林合作社已于2011年11月10日解除了租赁关系，对相关问题作了约定，应该支付给原告的钱款也已经支付，原告无理由再分割补偿款；为补偿款一事，2015年12月6日在新寺派出所主持下调解过，原告承认被告宏林合作社不欠其补偿款。被告於海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告於海公司是中介，并不是出租人，只是从中介绍，也未收取介绍费，至于原告租了被告宏林合作社多少土地，原告造了多少房屋等，并不知情。经审理查明，2010年4月22日，原告和被告宏林合作社签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告宏林合作社的上海市奉贤区柘林镇金海村翁家461号内的房屋，租期十年，并约定了租金标准、租金支付时间和方式、解除条件、违约责任等内容，并在第十五条第(4)项约定：“租期内，如遇政府规划用地拆迁，自政府要求的搬迁日起，本协议自动终止，乙方(即本案原告)须服从大局，腾空并迁离承租场所。双方商定租期内如拆迁，装饰部分的拆迁补偿归乙方所有，其他在租赁区内乙方投资的建筑物，甲方(即本案被告宏林合作社)按评估价的50%补偿乙方，此建筑物的拆迁补偿款由甲方协调并归甲方所有。”被告於海公司作为中介公司参与签订合同事务并在被告宏林合作社委托代理人一栏处签字盖章。租赁期内，原告在租赁范围内作了工程施工等投资。2011年11月10日，原告作为乙方，被告宏林合作社作为甲方，签订《解除租赁协议》，约定：“一、甲乙双方同意自2011年11月15日起解除双方于2010年4月22日签订的奉贤区柘林镇金海村甲方养殖基地的租赁协议。二、甲乙双方确认乙方结欠甲方的租金52.4万元，结欠甲方垫付的借款30万元，合计82.4万元。考虑到乙方曾在租赁范围内有实际投入，且目前经济确有困难，甲方同意一次性补偿乙方壹佰万元，上述100万元补偿款扣除本协议第二条的82.4万元，余款17.6万元在乙方腾退交接的同时支付。另今后如上述租赁范围内遇拆迁，则甲方同意在拆迁补偿款中提取100万元补偿乙方。如乙方因腾退确有困难，甲方同意在乙方腾退时先行支付52.4万元。三、乙方同意在2011年11月30日前腾退租赁的全部房屋、土地及附属设施等，并在甲方办妥书面交接手续。四、租赁关系解除后，租赁范围内的房屋等一切设施归甲方所有。五、违约责任：如乙方逾期腾退租赁物，则逾期部分的租金由乙方补付，甲方的100万元补偿款及拆迁补偿款取消，另乙方应支付甲方违约金10万元，且逾期超过15天，甲方有权自行全部接收租赁物，乙方的遗留物作废弃物处理。”同日，原告出具《保证书》，载明：“本公司在租赁柘林镇金海村养殖基地时，曾因建设工程，结欠部分工资、原材料、工程款，在签订《解除租赁协议》后，如果承蒙贵方支付，能先行支付70万元补偿款，那么本公司保证今后有关本公司的欠款，概由本公司负责解决，与贵方无涉。”同时，原告《移交确认书》载明：“上海闻得鲜餐饮有限公司尚留的玻璃(堆放在租赁物中)保证在2012年1月10日前搬离，其余物品闻得鲜公司确认全部不再搬离，归宏林公司所有，若玻璃到期不搬，视作闻得鲜公司放弃，闻得鲜公司确认其自身的债权债务自行妥善处理，与宏林公司无关。”2011年12月23日，原告与被告宏林合作社签订《补充协议》，约定：“因乙方(即本案原告)经济确实困难，请乙方请求，甲方(即本案被告宏林合作社)同意在2012年1月10日乙方全部腾退后，将应付乙方的补偿款117.6万元付清。甲方支付117.6万元后，甲乙双方的债权债务全部结清。乙方同时向甲方保证能妥善处理自身的债权债务，不影响甲方对相关租赁物的后期出租、使用。”2012年1月11日，原告出具《收条》，载明：“今收到上海宏林水产专业养殖合作社场地赔款总计壹佰壹拾柒万元整(￥1,170,000.00元)。”2015年11月25日，奉贤区柘林镇金海村村民委员会发出《告知书》，载明：上海宏林水产养殖专业合作社经营户：根据与上海宏林水产养殖专业合作社法人马天林签订的协议规定，从2015年12月1日起将对宏林水产合作社区域内所有经营户建筑物停电停水并进行拆除，土地复垦，金海村作为土地所有者，拥有收回土地的经营权的权利，故告知你户在2015年11月30日之前搬迁好自己的各种物品、机械等。望你户能积极配合工作，告知后拒不执行的，造成损失，自行负责。”庭审中，双方确认：原告人员于2011年11月15日迁出租赁区域，被告宏林合作社与动迁单位于2015年7月签订动迁协议，2015年12月租赁区域建筑物被全部拆除。以上事实，由《房屋租赁合同》、《解除租赁协议》、《保证书》、《补充协议》、《收条》、《告知书》等证据证明。本院认为，本案原告与被告宏林合作社于2011年11月10日签订的《解除租赁协议》，是双方就终止2010年4月22日签订的《房屋租赁合同》所达成的结算清理协议，是双方真实意思表示，不管《房屋租赁合同》是否有效，该《解除租赁协议》应当认定为合法有效，合同当事人应当据此享有权利和承担义务。《解除租赁协议》约定明确，解除合同后，因原告有投入，故被告宏林合作社补偿原告100万元；如遇到拆迁，被告宏林合作社在所得拆迁补偿款中支付原告100万元；租赁关系解除后，租赁范围内的房屋等一切设施归被告宏林合作社所有。该《解除租赁协议》的履行问题，之后由《保证书》、《补充协议》、《收条》等证据载明的内容多次确认和佐证。所以，双方的租赁相关问题早已经予以约定与解决，直至2015年7月被告宏林合作社与动迁单位签订动迁协议和2015年12月租赁区域建筑物被全部拆除，那时拆迁利益原告已经无权享有。另外，《解除租赁协议》的约定，变更了《房屋租赁合同》第十五条第(4)项的约定，即使《房屋租赁合同》有效，也已经被变更。所以，原告主张被告宏林合作社动迁补偿款中有其拆迁利益，被告宏林合作社或两被告应当支付原告动迁补偿款的诉请，没有依据，本院无法支持。审理中，原、被告双方争议的原告在租赁区域内进行工程施工的工程欠款问题、原告是否收到被告宏林合作社支付的117万元的补偿款问题，并不是本案的争议焦点和审理范围，本院无需认定相关事实。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告上海闻得鲜餐饮有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币78,300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 唐祖峰审 判 员 张劲松人民陪审员 朱 辉二〇一六年九月二十三日书 记 员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 搜索“”