（2016）沪0115民初38003号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-11-29
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海蜀宸韬餐饮管理有限公司,上海庆欣投资管理有限公司,叶雾西
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初38003号原告：上海蜀宸韬餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区光华路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：刘军强，执行董事。委托诉讼代理人：叶立明，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞国新，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告：上海庆欣投资管理有限公司，住所地上海市天目西路XXX号XXX、XXX室。法定代表人：叶雾西，执行董事。被告：叶雾西，男，1965年8月15日生，汉族，住浙江省庆元县淤上乡山根村坑沿路XXX号。上列二被告共同诉讼委托代理人：党昭堂，国浩律师(南京)律师事务所律师。原告上海蜀宸韬餐饮管理有限公司(以下简称蜀宸韬公司)诉被告上海庆欣投资管理有限公司(以下简称庆欣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蜀宸韬公司的委托代理人叶立明、俞国新，被告庆欣公司以及被告叶雾西的共同委托代理人党昭堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蜀宸韬公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告在2015年9月8日签订的《上海市房屋转租合同》于2015年11月1日解除；2.判令被告庆欣公司返还原告租金人民币(以下币种相同)69,350.04元(起租时缴纳三个月的租金173,375.10元，扣除已使用9月8日至11月1日的租金104,025.06元，被告应退还的租金是69,350.04元)；3.判令被告庆欣公司返还原告租赁保证金173,375.10元(相当于三个月的租金)；4.判令被告叶雾西对上述债务承担连带清偿责任；5.诉讼费由两被告共同负担。事实和理由：2015年8月22日，原告员工刘秋实与被告签订《房屋租赁意向书》，双方约定被告将位于上海市浦东新区张杨路XXX号一层商铺租赁给原告，租赁用途为餐饮。该商铺的产权人为上海振威投资发展有限公司，被告实为“二房东”。2015年9月2日，原告和被告签订《上海市房屋转租合同》，双方约定原告租赁位于上海市浦东新区张杨路XXX号——1699号底层面积为564.30平方米的场地并支付三个月租金和租赁保证金。2015年9月8日，为了扩大租赁场地，原告与被告又签订了一份《上海市房屋转租合同》，租赁面积为237.50平方米，租期为60个月，自2015年9月8日起至2020年9月7日止，租金为每月57,791.70元，租金采用先付后用的支付方式。2015年9月11日，原告向被告支付三个月租金和租赁保证金346,750.20元。2015年11月1日，原告告知被告该场地未能过环评，并提出不再租赁该场地，并得到了被告的同意。2015年11月19日，被告员工陈丹通过微信向原告员工刘秋实发送一份退还租金明细表。该明细表显示被告计算租金的日期从转租合同签订当日(2015年9月8日)计算至原告提出退租日(2015年11月1日)止，被告认为只需退还原告剩余租金，对于原告交付的租赁保证金不予退还。原告当时即对被告计算的所退金额提出异议，没有认可。后原告得知，被告出租给原告的场地其实未取得消防竣工验收，即使通过了环评，也无法正常开业经营，租赁合同的根本目的无法实现。经原告多次与被告交涉，均未果。现诉至法院，要求判如所请。被告庆欣公司、叶雾西辩称，原告蜀宸韬公司与被告庆欣公司之间就系争场地项下的合同解除没有达成一致意见，合同尚未解除。原告蜀宸韬公司在2015年11月12日向被告庆欣公司提出退租申请，之后在未经被告庆欣公司同意的前提下拒绝支付后期的租金和物业费，属于违约行为。被告庆欣公司工商登记信息在2016年3月7日发生变更，变更为自然人独资企业。根据公司法规定，只有自然人滥用权利，造成公司权益和个人权益混同，个人才需对公司债务承担连带责任。一人公司需要办理会计年度进行审计，但目前只有4个月，尚未办理审计，原告仅根据工商登记信息，不能证明其要证明的目的。本院经审理认定事实如下：被告庆欣公司从上海振威投资发展有限公司承租上海市浦东新区张杨路XXX-XXX号一至三层，建筑面积为6,823.37平方米，租赁期限从2014年9月1日至2029年8月31日，为此双方至相关部门进行了房屋租赁合同的备案。2015年8月22日，以被告庆欣公司作为出租方(甲方)与刘秋实作为承租方(乙方)就上海市浦东新区张杨路XXX号一层商铺，建筑面积为571平方米的场地订立《房屋租赁意向书》，双方对租金、租金支付方式、租赁期限等进行了约定，同时载明甲方已如实告知乙方租赁房屋的情况及餐饮的环评问题，如乙方证件办不下导致的损失由乙方自行负责；该意向书暂不作为正式合同文本，双方在意向书签订之日起五日内另行协商订立正式合同；在意向书签订之日，由乙方支付甲方订金3万元，本意向书生效或双方达成新的租赁合同，该笔订金冲抵房屋租金；……。2015年9月8日，以被告庆欣公司作为转租方(甲方)与原告蜀宸韬公司作为受转租方(乙方)签署《上海市房屋转租合同》，表示甲方承租的上海市浦东新区张杨路XXX-XXX号底层房屋，已征得房屋出租人书面同意，将房屋转租给乙方，该房屋(即系争场地)建筑面积237.50平方米；该房屋所属整体房屋用途为商场，租赁用途为餐饮，乙方自行办理所有政府审批文件及相关证照，乙方在取得相关证照后应至甲方处进行备案；双方约定，甲方于2015年9月8日向乙方交付该房屋；装修免租期，乙方装修免租期自交付日起至甲方实际取得消防竣工验收之日后第61天止，乙方可于交付日当天开始装修工作，若因乙方原因在租赁期届满前提前终止本合同的，乙方就应赔偿甲方装修免租期内的全部租金，装修免租期租金按本合同约定的租金标准计算；租赁期限，自2015年9月8日起至2020年9月7日止，共计60个月，租赁期限的起始日即甲方取得消防竣工验收之日后的第62天，若前处填写的起始日与甲方取得消防竣工验收后的第62天不相符，以后者为准，同时租赁期届满日按照总的租赁期推算；双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为8元，月租金总计为57,791.70元，该房屋租金两年内不变，自第三年起，双方可协商租金进行调整，调整事宜由双方补充条款中约定，租金采用先付后用，每三个月结算一次，每租金周期结束前15日之前支付下一周期租金，乙方的首期租金在签订本合同当天支付甲方，装修免租期内，乙方无需缴纳租金但应缴纳物业管理费及相应的政府税费及其他费用(包括但不限于水、电、煤气费)，租赁保证金为租赁首年的三个月租金即173,375.10元，乙方应在签订本合同当天支付甲方，除本合同另有规定外，租赁保证金在本合同终止或解除租赁关系或租赁期满及双方结清相关费用且有余额并交接房屋后的十个工作日内无息返还乙方；物业管理费，乙方同意由目前或甲方指定的物业服务公司提供物业服务，房屋的物业管理费未包含在租金中，乙方应当再另行支付物业管理费，物业管理费为10元每平方米每月，物业管理费由甲方代甲方指定的物业管理公司收取，……乙方应在内每月5日前预付下月物业管理费，乙方延迟支付租金、租赁保证金及物业管理费等应付费用，每逾期一日，甲方有权按照未能收到的费用总计金额的千分之五计算滞纳金；租赁期限届满或本合同提前终止后5个工作日内，乙方将租赁场所内属于乙方的一切可移动物品搬迁出租赁房屋，搬迁费由乙方自行承担；甲乙双方经协商一致，可变更或解除本合同，除非本合同明确约定，任何一方不得提前终止本合同；在租赁期(包括装修免租期)内，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前10天单方面书面通知乙方解除本合同，不予退还乙方保证金，收回租赁房屋，并要求乙方支付当期年租金标准的二倍作为违约金：1、乙方逾期缴纳各种租金或物业管理费或任何应缴未缴的费用累计超过60天的，并经甲方书面催告后30日内仍不缴纳的；……甲方已经告知乙方该租赁房屋若经营餐饮可能会因为油烟或规划、装修等原因被投诉或被环保、工商、公安等主管部门责令整改、整顿等行政处理的风险，乙方表示知悉并同意继续承租，若由于上述或其他原因导致乙方在装修施工期间、办理相关证照期间、营业前或营业中收到任何形式的处理、处罚，致使乙方无法继续营业或无法继续承租该房屋的，乙方保证金归甲方所有且乙方需向甲方支付返还该房屋之前的租金、物业费等相应费用；任何一方违约或违反本合同中各自的承诺、保证的，守约方均有权要求违约方承担违约责任并赔偿相应损失(包括但不限于应支付的费用、违约金、滞纳金、直接损失、起诉至法院产生的诉讼费、律师费、执行费、公证费、鉴定费等费用)；乙方违约责任：1、在租赁期限内，乙方逾期缴纳应付费用的，除应按照约定向甲方支付滞纳金外，乙方累计逾期超过60日的，甲方还有权单方解除合同并追究乙方违约责任；2、在本合同期限届满前，乙方在甲方无任何违约行为足以导致终止本合同的情况下，擅自解除合同的，甲方有权不予退还租赁保证金，并要求乙方支付本合同未履行期限内基本租金作为违约金；……。2015年9月11日，以刘军强为户名的账户向双方转租合同约定指定账户转账支付346,750.20元。被告庆欣公司确认收到原告蜀宸韬公司支付的三个月租金及三个月租金金额的租赁保证金。2015年11月12日，原告蜀宸韬公司向被告庆欣公司出具“退租申请”，表示双方于2015年9月8日签订租赁合同以做饭店经营之用，由于公司办理环评未通过，于2015年11月1日提出与庆欣公司解除房屋及物业租赁合同。2015年11月19日，被告庆欣公司的工作人员陈丹向原告蜀宸韬公司工作人员刘秋实发送清单一份，内容显示：一、交付资金明细如下：……2、237.50平方米，三个月租金173,375.10元，三个月押金173,375.10元；二、11月1日提出解除合同：1、扣除三个月押金；……3、支付9月8日至11月1日237.50平方米租金104,025.06元，；三、可退回资金：……2、237.50平方米173,375.10-104,025.06=69,350.04(元)；下方注明包含系争场地及其他租赁场地共退租金为206,663.04元。对该清单，原告蜀宸韬公司回复表示，被告庆欣公司十月下旬才消防通过把房子交给原告蜀宸韬公司，租金从合同签订日开始收不妥当。因双方对退款金额存在争议，协商至2016年2月15日最终无果。双方庭审中共同确认，系争场地是敞开式的，没有门窗，2015年11月1日之后系争场地为空置状态，且与签约时场地状态为一致。被告庆欣公司表示为避免损失确实将系争场地于2016年4月已另行对外出租，原告蜀宸韬公司确认被告庆欣公司再行出租的行为，但不确认出租合同的真实性及时间。另查，2015年10月22日，被告庆欣公司向上海市浦东新区公安消防支队出具《委托书》一份，表示委托单位员工办理上海市浦东新区张杨路XXX号到1699号消防竣工验收申报项目的消防申报工作，委托书有效期从2015年10月22日至2015年11月21日。被告庆欣公司确认对上海市浦东新区张杨路XXX-XXX号底层根据承租户的要求和使用面积进行了分割。就双方转租合同中“租赁期限的起始日即甲方取得消防竣工验收之日后的第62天，乙方装修免租期自交付日起至甲方实际取得消防竣工验收之日后第61天止”中“甲方取得消防竣工验收”的约定，双方作出不同解释。被告庆欣公司表示，该消防竣工验收是指上海振威房地产有限公司从相关部门取得的意见书，在双方签约时，上海振威房地产有限公司并未将意见书交于被告庆欣公司，故在转租合同中做此约定，之后获得该意见书后，通知了原告蜀宸韬公司。原告蜀宸韬公司表示，该消防竣工验收是指庆欣公司在对场地进行重新分割后需要重新办理消防竣工验收手续，根据委托书也反映庆欣公司当时确实存在至相关部门办理消防竣工验收手续的情况，根据原告蜀宸韬公司查询，该消防竣工验收材料并未实际取得，在双方交涉中原告蜀宸韬公司所陈述的2015年10月下旬消防通过的信息来源于被告庆欣公司的告知。被告庆欣公司对其出具的《委托书》解释为办理上海市浦东新区张杨路XXX-XXX号二、三层装修消防设计备案所用。再查，被告庆欣公司是自然人独资，2016年3月7日，其投资人由陈丹、王思和变更为被告叶雾西，法定代表人由王思和变更为被告叶雾西。以上事实，有上海市房地产登记证明(房屋租赁合同)、上海市房地产权证、《房屋租赁意向书》、《上海市房屋转租合同》、收据、转账凭条、《退租申请》、微信记录、《委托书》等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中涉及合同何时解除、解除应归责何方及相应的后果应如何处理，对此分析如下：第一、双方转租合同应确认何时解除。原告蜀宸韬公司要求确认双方转租合同已于2015年11月1日予以解除。根据查明事实，原告蜀宸韬公司于2015年11月1日提出要求解除双方的租赁合同，被告庆欣公司针对该申请，于2015年11月19日出具了一份费用结算清单，清单中认定租金支付截止日为2015年11月1日，2015年11月1日之后，被告庆欣公司未向原告要求其支付租金和物业管理费，且在未作任何告知形式下就将系争场地另行对外进行了出租，均显示双方对系争场地间的合同关系确认于2015年11月1日为终止状态。对于被告庆欣公司提出原告蜀宸韬公司的解除行为没有合同及法律依据，双方也未协商一致，故转租合同并未解除的意见，本院认为，被告庆欣公司虽未明确表示同意原告蜀宸韬公司提出解除的请求，但其所出具的费用单是建立在对解除认可后的结算形式，原告蜀宸韬公司之后未再使用场地并不支付租金及相关费用，被告庆欣公司未提异议并催告，在未通过原告蜀宸韬公司的确认下自行将场地另租他人，建立新的租赁关系，均说明双方对解除转租合同本身均无异议，仅是对合同解除后的后果未形成一致意见，由此原告蜀宸韬公司要求认定双方的合同实际已于2015年11月1日解除，本院予以确认。第二、转租合同的解除应归责于何方。虽双方的转租合同于2015年11月1日解除，但原告蜀宸韬公司提出解除的行为，是基于其未能取得环评通过，而根据双方租赁合同的约定，就该方面手续办理责任在原告蜀宸韬公司，在未能办理出环评手续导致不再承租场地的责任也归于原告蜀宸韬公司。原告蜀宸韬公司提出，根据其之后的调查，发现被告庆欣公司也尚未办理出消防竣工验收手续，其履行中也存在问题，但本院认为，2015年11月1日前无论被告庆欣公司是否存在需要消防报备或取得消防竣工验收，均不能构成原告蜀宸韬公司提出解除合同的合同依据或法律依据，由此原告蜀宸韬公司应对其解除转租合同的行为承担相应的责任。第三、转租合同解除的后果处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。转租合同2015年11月1日解除，原告蜀宸韬公司自愿支付2015年9月8日到2015年11月1日的系争场地租金，并无不可，可予准许，就其他已预缴的租金，原告蜀宸韬公司要求退还，于法有据，本院予以支持。关于租赁保证金，根据转租合同约定，因原告蜀宸韬公司原因解除的，出租人有权不返还租赁保证金，现被告庆欣公司不愿意返还该租赁保证金，符合合同约定，故对原告蜀宸韬公司要求返还租赁保证金的请求，本院不予支持。另外，原告要求判令被告叶雾西对上述债务承担连带清偿责任，本院认为，被告庆欣公司是一人有限责任公司，其股东叶雾西，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任，原告该主张，符合法律规定，本院也予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海蜀宸韬餐饮管理有限公司与被告上海庆欣投资管理有限公司2015年9月8日签署的《上海市房屋转租合同》于2015年11月1日解除；二、被告上海庆欣投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海蜀宸韬餐饮管理有限公司租金69,350.04元。被告叶雾西对于被告上海庆欣投资管理有限公司承担的上述给付义务承担连带责任。三、驳回原告上海蜀宸韬餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,940元，减半收取计2,470元，由原告上海蜀宸韬餐饮管理有限公司负担1,764.29元，被告上海庆欣投资管理有限公司负担705.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 王保林二〇一六年九月二十三日书 记 员 沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”