（2016）沪02民终5587号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-10-01
案件名称
贾根年与孙某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾根年,孙某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终5587号上诉人(原审原告)：贾根年，男，1957年1月14日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：侯毅，上海市申房律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙某，女，1983年12月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陶枫，上海海汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈川，上海海汇律师事务所律师。上诉人贾根年因与被上诉人孙某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初2319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾根年上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：孙某自始至终既未上门查看过上海市杨浦区隆昌路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，也未支付房款，贾根年的亲属至今仍居住在该房屋内。且涉案公证委托书，则系贾根年当初向案外其他人借款时的担保，其未作出过出售系争房屋的意思表示。另孙某与案外人王某甲系恶意串通，以房屋买卖合同形式侵害了贾根年对于系争房屋的权益。故系争房屋买卖合同应无效。孙某辩称，系争房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。其当初查看系争房屋时，贾根年的亲属未对贾根年出售系争房屋一事表示异议。且其确已付款，系争房屋也已过户。另其与案外人王某甲也不存在恶意串通。故一审判决正确，请求予以维持。贾根年向一审法院起诉请求：请求依法判决2009年9月17日关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，合同无效后果不要求在本案中处理。一审法院认定事实：2008年7月29日，贾根年作为委托人出具委托书，案外人王某甲作为受托人。委托书载明：“委托人贾根年因故无法亲自处理坐落于隆昌路XXX弄XXX号XXX室壹套房产的相关事宜，特委托王某甲作为代理人，以委托人的名义办理第1至12全部项，共十二项事宜。1、代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同。2、代为向有关房地产交易售理，登记部门办理该房屋的产权交易，过户登记等手续。3、代为交纳与办理上述事项有关的正当的费用和税款。4、代为收取所有售房的房价款。5、代为办理所售房屋的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费用。6、代为办理所售房屋的水、电、煤气的产权，有线电视，电话等设施及物业维修基金的过户手续。7、代为办理房屋抵押登记以及注销手续，办理相关公证手续。8、代为办理上述房屋的提前还贷手续，签署相关文件、合同。9、代为签署租赁合同，代为管理及维修房屋。10、代为收取租金，代为管理及维修房屋。11、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费用；12、代为领取房产证。受托人在代理权限内签署的相关法律文书委托人均予认可。受托人有权转委托。期限自2008年9月28日起上述事宜办妥后终止。”2008年7月31日，上海市黄浦公证处出具(2008)沪黄证经字第6003号委托公证书，证明贾根年在前面委托书上签名。2009年9月17日，案外人王某甲代贾根年作为卖售人(甲方)、孙某作为买受人(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定贾根年将系争房屋出售给孙某，转让价款为550,000元。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2009年11月14日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定，乙方于2009年9月16日前支付400,000元，乙方于2009年11月15日前支付150,000元。2009年10月14日，系争房屋产权变更登记至孙某名下。2009年11月25日，系争房屋产权变更登记至案外人张某名下。2010年2月26日，案外人韩某某、王某乙于向一审法院提起(2010)杨民四(民)初字第785号房屋买卖合同之诉，要求贾根年支付系争房屋购房款693,000元。该案查明如下事实：“原告系夫妻关系，原告韩某某与被告系亲戚关系。上海市杨浦区隆昌路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人登记为原告韩某某名下。2002年被告因故急需钱款，与两原告协商后，将上述房屋产权人变更登记至被告名下，并同意被告用房屋取得银行贷款。2008年11月10日原告王某乙与被告签订了一份协议，协议约定：一、隆昌路XXX弄XXX号XXX室房屋产权原系王某乙夫妇所有，后因贾根年需借款，王某乙将该房过户给贾根年向银行贷款，故目前该房登记产权人系贾根年，实际产权人系王某乙；二、现双方经协商一致同意，将上述房屋出售。售后得款，王某乙同意暂借人民币四十万元给甲方；三、贾根年同意暂借王某乙四十万元，愿出具借条，待取得石泉路石泉三村XXX号拆迁款后即归还给王某乙；四、双方上述协议条款均表示无异议；五、本协议一式两份，双方各执一份；六、本协议未尽事宜，双方可作补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；七、本协议经双方签字生效。同年11月12日双方签订了补充协议，并约定：一、为对王某乙、韩某某房屋出售负责，该房价应按市场价出售不得低卖；二、房屋上市交易时，必须双方同时在场，否则无效，后果自负；三、交易后，房款必须在双方同时在场，按双方达成得协议，房款分别按王根年多少打入王根年银行帐号，贾根年多少打入贾根年银行卡帐号，如一方私自交易，后果则由交易方负责；四、过渡房的租金必须有双方共同承担，即各50%，如对上述四条协议无异经签字，该协议即于当天生效。2009年9月17日，被告与案外人孙某签订了《上海市房地产买卖合同》一份，将系争房屋以550,000元出售给孙某。现系争房屋产权已登记至孙某名下。2010年2月两原告具状来院，作如上诉请。”该案判决如下：“一、被告贾根年应自本判决生效之日起十日内返还原告韩某某、王某乙房款人民币150,000元；二、原告韩某某、王某乙其余之诉请不予支持。”在该案审理中，对于王某乙、韩某某向法庭举证的王某甲代理贾根年与孙某2009年9月17日签订的《上海市房地产买卖合同》，贾根年质证意见是“对于证据的真实性和证明内容都没有异议”。一审法院认为,案争议焦点是：1、房屋买卖是否是贾根年真实意思表示；2、孙某与王某甲是否存在恶意串通。首先，案外人王某甲买卖房屋的意思表示应视为贾根年买卖房屋的意思表示。贾根年委托案外人王某甲办理系争房屋买卖、收取房款等12项事宜，出具了委托书并经公证，明确对受托人在代理权限内签署的相关法律文书委托人均予认可。案外人王某甲在授权的权限和期限内与他人签署房地产买卖合同，依法应视为贾根年买卖房屋意思表示。现贾根年对公证委托书的真实性不持异议，认可委托书上签名系其本人所签，亦在庭审中表示委托公证时并无胁迫、威胁等情形。故贾根年以房屋买卖合同只是形式上的合同，双方并没有买卖房屋的真实意思，孙某没有拿房，也没有支付房款，所以该买卖不是真实的买卖为由，认为系争房屋买卖不是其真实意思表示的主张，难以采纳。其次，现有证据不足以证明孙某和案外人王某甲恶意串通。贾根年认为委托书的签订日期是2008年7月，而实际交易日期是2009年9月，委托买卖不可能在一年后进行，且孙某未提供支付购房款的相关凭证，系争房屋也由贾根年的亲属居住，因而认为案外人王某甲与孙某存在恶意串通行为。从一审法院查明的事实看，贾根年授权委托案外人王某甲办理房产相关事宜的期限自2008年9月28日起上述事宜办妥后终止，案外人王某甲办理系争房屋交易在委托后一年进行，并未超越代理期限，亦未违反代理的法律禁止性规定，贾根年也未向法庭提供案外人王某甲与孙某存在恶意串通的相关证据，而且孙某是否支付房款及系争房屋由谁居住并不是恶意串通的构成要件。故贾根年恶意串通之主张,不予采纳。最后，贾根年未提供其他证明合同无效的证据。即使孙某未支付系争房屋对价，只是与贾根年形成债权债务关系，并不必然导致系争合同无效。需要指出的是，在(2010)杨民四(民)初字第785号诉讼过程中，贾根年对系争房屋买卖合同的真实性并无异议，知晓了系争房屋已经转让，表明其对案外人王某甲代其与孙某签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》认可。从社会一般认知，房产对平民百姓不是小事，若认为系争合同无效，当时就应当依法维护自己的合法权利。虽然确认合同无效不适用诉讼时效，但贾根年多年以后才主张权利，显然有悖情理。综上，贾根年未能提供证明房地产买卖合同无效的充分证据，要求确认其与孙某签订的《上海市房地产买卖合同》无效的事实依据和法律依据均不足。据此判决：驳回贾根年的诉讼请求。本案案件受理费人民币9,300元，由贾根年负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人在(2010)杨民四(民)初字第785号案件诉讼过程中，曾表示对于系争房屋买卖合同的真实性无异议。且在本案审理过程中，上诉人也认可委托书上签名系其本人所签，并表示在委托公证时未受到胁迫、威胁等情形。另上诉人亦未能提供充分证据，证明其当初确不知晓案外人王某甲代其与被上诉人签订系争房屋买卖合同。至于案外人王某甲与被上诉人是否存在恶意串通等内容，本院因认可一审法院的相应认定意见，故于此不复赘述。综上，贾根年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,300元，由贾根年负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 毅审 判 员 承怡文代理审判员 吴秉衡二〇一六年九月二十三日书 记 员 李 娜附：相关法律条文附:相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……。 来源：