（2016）鄂0104民初994号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-23
案件名称
武汉财源商贸有限责任公司与田志发、杜翠珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市硚口区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉财源商贸有限责任公司,田志发,杜翠珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条
全文
湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0104民初994号原告（反诉被告）武汉财源商贸有限责任公司，住所地：武汉市硚口区长丰乡长丰大道118号。法定代表人周五元，该公司总经理。委托诉讼代理人陈红、李尧森，湖北聚力律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）田志发，男，1965年6月29日出生，汉族，武汉市人，个体工商户，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人陈洲，湖北成和诚律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）杜翠珍，女，1933年4月21日出生，汉族，武汉市人，个体工商户，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人陈洲，湖北成和诚律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人田志发（系杜翠珍女婿），即上列被告（特别授权）。原告武汉财源商贸有限责任公司（以下简称财源商贸公司）与被告田志发房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告申请追加杜翠珍为本案被告参加诉讼，本院予以准许。后被告田志发、杜翠珍向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法由审判员谢磊独任审判，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）财源商贸公司的委托诉讼代理人陈红、李尧森；被告（反诉原告）田志发及其委托诉讼代理人陈洲；被告（反诉原告）杜翠珍的委托诉讼代理人田志发、陈洲到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，庭外和解的期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告（反诉被告）财源商贸公司向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告的房屋租赁合同；2.两被告支付自2015年1月1日至房屋实际交付之日的房屋租金（算至2016年2月29日为129万元）；3.两被告支付延期利息，从合同约定的时间计算至实际付清日止，按同期银行贷款利息计算；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与武汉市红人餐饮有限公司（以下简称红人餐饮公司）于2010年11月28日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年2月28日至2019年2月27日，第四、五年的租金为110万元（即2015年和2016年租金）。后原、被告于2011年8月26日签订《补充协议》，约定被告每年额外增加1万元租金。合同签订后，原告积极履行了出租方的义务。原告于2015年3月向红人餐饮公司追讨租金时发现该公司已于2013年9月30日注销。公司注销时田志发、杜翠珍作出《股东会决议》，明确：“本公司经营过程中，所产生的一切债权债务清理完毕，如有遗漏，均由清算组全体股东负责处理。”原告多次向被告追讨租金未果，故向本院提起诉讼。被告（反诉原告）田志发辩称：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告无权要求被告支付租金。本案诉争房屋系划拨土地上的房屋，未取得产权证明，出租前需签订土地使用权出让合同、补交土地出让金并经政府部门审批。原告出租的房屋并未取得房屋权属证书，故原、被告签订的《房屋租赁合同》违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效。本案诉争房屋土地用途为仓储用地，武汉市硚口区市政工程总公司（以下简称硚口市政公司）用作建办公楼，原告未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，将房屋出租给被告用于经营餐饮酒店，违反了法律的强制性规定。2.原告在签订合同时未向被告出示其与硚口市政公司签订的租赁合同，也未说明房屋系从硚口市政公司租赁的事实，原告及杨财运、叶福林构成欺诈。本案诉争房屋属于国有资产，财源商贸公司将诉争房屋出租，没有向硚口市政公司支付租金，也未向地方政府补交土地出让金，损害了国家利益和社会公共利益。3.原告提供的证据表明硚口市政公司同意房屋转租给武汉红人盛世大酒店有限公司（以下简称红人盛世公司），而非红人餐饮公司和田志发，故原、被告之间的转租合同因未经出租人同意而无效。杨财运、叶福林与硚口市政公司和财源商贸公司无关，无权作为出租人与田志发签订合同。4.即使租赁合同有效，本案也属于硚口市政公司“一房两租”，田志发作为实际占有租赁房屋的承租方，应为法律确定的承租人，原告无权要求田志发支付租金。被告（反诉原告）杜翠珍辩称：1.同意田志发的答辩意见，原、被告签订的租赁合同无效，原告无权要求被告支付租金；2.红人餐饮公司在注销前依法在长江商报刊登了注销公告和债权债务处理公告，红人餐饮公司注销时对外没有债务，原告起诉主张的是2015年至2016年的租金。请求法院驳回原告对杜翠珍的全部诉讼请求。被告（反诉原告）田志发、杜翠珍向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同无效；2.原告向被告返还租金304万元；3.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月1日，硚口市政公司与田志发签订《租赁合同》，将古田三路2号新建办公楼一至四楼整体发租给田志发。2015年8月，被告才得知硚口市政公司与财源商贸公司于2010年10月14日签订一份《租赁合同》，该合同内容与田志发2011年1月1日与硚口市政公司签订的合同内容相同，但租金标准不同，原告空手获利1153562元。田志发系硚口市政公司房屋的合法承租人，与财源商贸公司之间的租赁合同无效，被告向财源商贸公司支付的租金304万元应当返还。原告（反诉被告）财源商贸公司对反诉答辩称：1.原、被告之间的《房屋租赁合同》有效，被告应支付租金。原告系经出租人同意将房屋转租给被告，租赁合同系双方自愿签订，不存在欺诈、胁迫情形。禁止划拨土地上房屋出租的规定属于管理性规定，不能因该规定而认定合同无效。本案房屋租赁合同有效，被告应按约定支付租金；2.被告未按合同约定支付租金，构成根本违约，原告有权要求解除合同；3.硚口市政公司如何向原告收取租金与本案无关，被告在诉争房屋已实际经营几年，事实上认可了房屋租赁的事实。本院经审理认定事实如下：武汉市硚口区古田三路2号房屋系硚口市政公司经规划审批合法建造的房屋，尚未取得房屋权属证书，该房屋所占土地为划拨土地，土地用途为仓储用地。2010年10月14日，硚口市政公司（甲方）与财源商贸公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将古田三路2号新建六层办公楼一至四层整体发租给乙方，总面积2554平方米。租赁期限八年，从2011年1月1日至2018年12月31日止。租金标准为：2011-2012年每年612480元，2013-2014年每年661478元，2015-2016年每年714396元，2017-2018年每年771548元。”2010年11月28日，财源商贸公司、叶福林、杨财运（甲方）与红人餐饮公司、田志发（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方位于硚口区古田三路2号新建办公楼一至三层整体发租给乙方，总面积2300平方米（使用面积）。租赁期限八年，从2011年2月28日至2019年2月27日止。乙方租赁该房屋仅作餐饮服务业。租金第一年96万元，第二年100万元，第三年105万元，从第四年起每年110万元。乙方每半年向甲方缴纳，甲方收款后给乙方出具有效的收款凭证，如逾期缴纳按0.1%支付滞纳金。”2011年8月26日，杨财运、叶福林（甲方）与田志发（乙方）就2010年11月28日达成的《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定：“一、因甲方未提供2300平方米使用面积给乙方，现甲方将硚口市政总公司综合楼四楼给乙方使用。甲方于2011年10月26日前将四楼交给乙方，若不能按时退出，甲方每天罚款5000元；二、乙方每年额外加1万元租金给甲方；三、甲方给乙方出具进场装修通知书，装修时间5个月，5个月后计算起租时间，租金从起租时间计算，含一、二、三、四楼；四、乙方将装修设计图纸、方案，能够利用四楼现有装修及材料，同甲方协商给予补偿。”2012年5月28日，红人盛世公司在诉争房屋所在注册成立，该公司注册时提交了一份硚口市政公司与田志发代表红人盛世公司签订的《租赁合同》，合同约定的租赁面积及租金标准与硚口市政公司与财源商贸公司2010年10月14日签订的《租赁合同》一致。后田志发以红人盛世公司名义在诉争房屋内经营。合同履行过程中，田志发按与财源商贸公司签订的租赁合同标准向叶福林、杨财运及财源商贸公司交纳了2015年2月27日前的房屋租金，房屋水电费由田志发直接向硚口市政公司支付。2015年5月28日起，红人盛世公司停止经营。另查明，杨财运系财源商贸公司股东。红人餐饮公司于2004年成立，法定代表人为田志发，股东为田志发、杜翠珍，田志发股权份额为95%，杜翠珍股权份额为5%。红人盛世公司于2012年5月28日成立，法定代表人为田志发，股东为田志发、张清华，田志发股权份额为80%，张清华股权份额为20%。2013年9月29日，田志发、杜翠珍作出《股东会决议》，内容为：“一、同意本公司清算组作出的《清算报告》；二、本公司经营过程中，所产生的一切债权债务清理完毕，如有遗漏，均由清算组全体股东负责处理；三、同意本公司办理《企业法人营业执照》注销登记手续。”2013年9月30日，红人餐饮公司在工商登记管理部门办理了注销手续。庭审中，财源商贸公司提供了硚口市政公司出具的《房屋租赁补充说明》，硚口市政公司表示同意财源商贸公司将古田三路2号1-4楼转租给红人盛世大酒店。财源商贸公司还提供了一份《情况说明》，表明杨财运、叶福林系受该公司委托签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案诉争房屋系硚口市政公司所有，硚口市政公司将诉争房屋出租给财源商贸公司在先，财源商贸公司与红人餐饮公司、田志发签订租赁合同在后，田志发以红人盛世公司名义与硚口市政公司签订的租赁合同在上述两份合同签订之后，且该合同系用于办理公司注册登记，田志发从未按该合同约定标准向硚口市政公司支付租金，而是按照《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准向财源商贸公司支付租金，故田志发与硚口市政公司签订的租赁合同并未实际履行。诉争房屋系硚口市政公司出租给财源商贸公司，杨财运系财源商贸公司股东，财源商贸公司已说明杨财运、叶福林系受该公司委托签订租赁合同，故财源商贸公司系《房屋租赁合同》及《补充协议》的出租方。租赁合同履行过程中，田志发并未以红人餐饮公司名义在诉争房屋内经营，而是从新设立了红人盛世公司对外经营，租金一直由田志发支付，田志发作为合同签订方，原告有权要求其承担合同责任。红人餐饮公司并未在诉争房屋内实际经营，红人餐饮公司2013年注销时亦不存在拖欠租金行为，杜翠珍作为红人餐饮公司股东无需就公司注销后的产生的租金承担法律责任。本案诉争房屋所占土地虽系划拨用地，但对划拨土地上房屋出租的限制规定属于管理型强制性规定，而非效力性禁止性规定，对该规定的违反并不导致租赁合同无效。被告主张房屋转租未经房屋所有权人同意，但硚口市政公司在田志发经营期间一直未提出异议，且水电费系由田志发直接支付给硚口市政公司，故硚口市政公司对于财源商贸公司的转租行为是知晓且同意的。被告亦无证据证明合同签订时存在欺诈损害国家利益等导致合同无效的情形。被告要求确认租赁合同无效，并要求返还租金304万元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。财源商贸公司与田志发之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。田志发从2015年2月28日起即一直拖欠后续租金，其违约行为已导致合同目的无法实现，故原告有权解除合同，并有权要求田志发按照合同约定标准支付房屋腾退之前的房屋租金。田志发未按合同约定支付租金，原告有权要求其赔偿因此造成的利息损失，原告要求其按照中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期租金利息的请求合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉财源商贸有限责任公司与被告（反诉原告）田志发签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告（反诉原告）田志发于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）武汉财源商贸有限责任公司支付房屋租金（按年租金111万元计算，从2015年2月28日计算至田志发将承租房屋返还给武汉财源商贸有限责任公司之日止）；三、被告（反诉原告）田志发于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）武汉财源商贸有限责任公司支付利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率标准，第一笔租金从2015年2月28日开始以本金55.5万元计算至该款项结清之日，第二笔租金从2015年8月28日开始以本金55.5万元计算至该款项结清之日，第三笔租金从2016年2月28日开始以本金55.5万元计算至该款项结清之日，第四笔租金从2016年8月28日开始以本金55.5万元计算至该款项结清之日，后续租金以此类推）；四、驳回原告（反诉被告）武汉财源商贸有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）田志发、杜翠珍全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元（已减半），由被告田志发负担，反诉费15560元，由被告田志发、杜翠珍共同负担（已支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 谢 磊二〇一六年九月二十三日书记员 夏建飞 来源：