（2016）晋03民再4号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-02-28
案件名称
郭高荣与王元喜确认合同无效纠纷再审民事判决书
法院
山西省阳泉市中级人民法院
所属地区
山西省阳泉市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
王元喜,郭高荣
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋03民再4号再审申请人（一审被告、二审上诉人）王元喜，男，1948年11月20日生，汉族，山西省昔阳县人，现住本市矿区。委托代理人王志鹏，男，1977年10月9日生，汉族，现住本市矿区,系王元喜之子。委托代理人王志永，男，1970年7月17日生，汉族，现住本市矿区，系王元喜之子。被申请人（一审原告、二审被上诉人）郭高荣，男，1958年6月20日生，汉族，山西省原平市人，现住本市矿区。委托代理人杨永军，山西嘉尚律师事务所律师。再审申请人王元喜因与被申请人郭高荣确认合同无效纠纷一案，不服本院（2014）阳商终字第053号民事判决，向山西省高级人民法院申请再审。山西省高级人民法院于2015年8月24日作出（2015）晋民申字第312号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王元喜及其委托代理人王志鹏、王志永，被申请人郭高荣及其委托代理人杨永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王元喜申请再审称，其与郭高荣签订的有关买卖房屋的协议是有效的。未办理过户手续并不影响该房屋买卖合同的效力，也不影响实际取得该房屋的所有权。主要理由是：1、原判决认定事实错误。双方签订的是房屋买卖协议，而《售房合同》是xx集团房地产公司与郭高荣所签订，对郭高荣有约束，对其没有约束力，不能以此认定王元喜有过错。2、原判决适用法律错误。《城市房地产管理法》是对房屋出卖人的强制性要求，仅约束出卖人的行为，属管理性的法律规范，并非效力性规范。该法第38条的规定不能作为认定合同无效的依据。《物权法》第15条规定了未办理物权登记的，不影响合同效力。故请求：1、撤销阳泉市中级人民法院（2014）阳商终字第053号民事判决；2、改判确认房屋买卖协议有效，郭高荣退还王元喜预先支付的过户费5000元以及七年的利息2152.3元；3、一、二审诉讼费用由郭高荣承担。被申请人郭高荣辩称，5000元是房款不是过户费。按照《城市房地产管理法》第38条的规定，没有取得房屋所有权，不得转让，而且涉案房屋的转让还须经过xx集团同意，所以双方2006年12月2日签订的协议违反了强制性规定，应当认定协议无效。因此，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回再审申请人的请求。2014年3月11日，郭高荣向一审法院起诉，请求：依法确认双方签订的协议无效并判决被告立即腾出阳泉市矿区房屋。一审法院认定的事实：原告郭高荣与被告王元喜于2006年12月2日签订了协议一份。协议书约定，1、房款总计78000元。2、2006年12月2日前交付郭高荣先生50000元整。3、2007年2月2日前交付20000元整。4、待王元喜先生拿到钥匙时再交付3000元整。5、过户完毕后再将余下的5000元整交清。6、押金1500元归王元喜。被告按约定向原告交付了购房款78000元，2007年11月份被告王元喜入住该房屋至今。且从xx集团房产部门领取了原告押金1500元，该房屋至今没有办理过户手续，故形成诉讼，原告郭高荣要求退还房屋。上述事实有原、被告提供的证明、房证复印件及双方当事人庭审笔录在案佐证，经质证、认证、足以认定。一审法院认为，原、被告双方诉争的阳泉市矿区房屋成本价公有住房，在售房合同第四条明确注明阳泉市房地产行政管理部门确认后，产权方归购买者所有。经xx房地产同意，可以依法进行内部市场出售。双方诉争的房屋未取得土地使用权证书及产权证手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法领取权属证书的房屋不得转让。本案原、被告虽签订房屋买卖协议，但该协议违反了政策性的强制规定。因此，原、被告双方签订的协议无效。当事人因该行为取得的财产应当返还给各自一方。被告王元喜应从阳泉市矿区房屋搬出并返还原告押金1500元，原告郭高荣返还被告王元喜购房款78000元。另外，本案售房合同中，注明未依法领取权属证书的房屋不能转让，故原、被告双方在房屋买卖中均有过错，对于双方的经济损失各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和第五十八条之规定，判决：一、原告郭高荣与被告王元喜所签订的房屋买卖协议无效。原告郭高荣于判决生效后30日内返还被告王元喜购房款78000元；二、被告王元喜于判决生效后30日内从阳泉市矿区房屋中搬出；三、被告王元喜返还原告郭高荣押金1500元。王元喜不服一审判决提出上诉，请求：1、依法撤销原审判决，并改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。本院二审认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。本案诉争的房屋至今未登记领取权属证书，因此，双方签订的房屋转让协议违反法律强制性规定，应属无效。当事人在明知房屋未取得权属证书，且该转让行为未经xx集团房产部门同意的情况下，仍然转让房屋，双方均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。另查明，xx集团房地产总公司给郭高荣发放的涉案房屋成本价售房合同上明确载明，甲方xx集团房地产总公司将座落在阳泉市矿区住房出售给乙方郭高荣；乙方以成本价购买的公有住房，经市房地产行政管理部门确权后，产权归乙方所有。经甲方同意，可以依法进入内部市场出售。该售房合同现由王元喜持有。而且经xx集团房屋信息服务中心出具证明证实，在xx住房管理程序查询中涉案房屋的户主是郭高荣，建筑面积73.25平方米，全产权（100%）。本院再审认为，本案的主要争议焦点是涉案协议是否违反强制性规定。强制性规定包括效力性强制性规定和管理性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》及相关解释，违反效力性强制性规定的，才应当认定合同无效。所谓效力性强制性规定指的是两种情形：一是法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；二是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。而郭高荣与王元喜2006年12月2日所签有关房屋买卖协议不符合上述两种情形，不应认定为违反效力性强制性规定，故该协议不应当认定为无效。至于未取得土地使用权证书及产权证手续的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理物权登记并不影响合同的效力。因此，再审申请人王元喜的再审理由于法有据，本院予以采纳。综上所述，原审判决适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）阳商终字第053号民事判决和阳泉市矿区人民法院（2014）矿商初字第71号民事判决；二、驳回郭高荣的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由郭高荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李泉梅审 判 员 陈 亮代理审判员 刘晓锋二〇一六年九月二十三日书 记 员 申贝雷 更多数据：