（2016）鲁02民终7709号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2016-10-26

案件名称

丁明良、丁明信等与韩星涛、夏晓丹等确认合同效力纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韩星涛,夏晓丹,史东华,于元江,史董杰,丁明良,丁明信,臧家芬,赵焕元,卢恕辉,青岛经济技术开发区江山棋院

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2016）鲁02民终7709号上诉人（原审被告）：韩星涛。上诉人（原审被告）：夏晓丹。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：冯源，山东润杰律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：史东华。上诉人（原审被告）：于元江。上诉人（原审被告）：史董杰。委托诉讼代理人：于元江。被上诉人（原审原告）：丁明良。被上诉人（原审原告）：丁明信。被上诉人（原审原告）：臧家芬。被上诉人（原审原告）：赵焕元。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：万晓春，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：程玉英，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：卢恕辉。被上诉人（原审第三人）：青岛经济技术开发区江山棋院。法定代表人：栾立萍，负责人。上诉人韩星涛、夏晓丹、上诉人史东华、于元江、史董杰因与被上诉人丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元、卢恕辉、青岛经济技术开发区江山棋院确认合同效力纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2016)鲁0211民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年9月12日组织当事人进行了证据和事实核对，上诉人史东华、于元江及史董杰的委托诉讼代理人于元江，上诉人韩星涛及韩星涛、夏晓丹的共同委托诉讼代理人冯源，被上诉人丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元的共同委托诉讼代理人程玉英、万晓春，被上诉人卢恕辉到庭参加诉讼，被上诉人青岛经济技术开发区江山棋院经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人韩星涛、夏晓丹上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审案件受理费由各被上诉人承担。事实和理由：1、其二人与史东华、史董杰、于元江之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律规定，并不存在任何主观恶意，更没有与出租人恶意串通，也未因此而获利，本案租赁合同并不存在法定无效的情形，租赁合同合法成立有效；2、史东华、史董杰、于元江因急用款将整套房屋低价出售，其二人并不知情，丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元在办理房屋过户前对整租合同及其内容知情，对该权利瑕疵也并未提出异议。丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元共同答辩称，1、史东华、于元江、史董杰已经打算将涉案房屋出售，明知再将房屋出租他人影响购买人对房屋权利的行使，但仍然与韩星涛、夏晓丹签订新的期限长达10年的房屋租赁合同，主观上存在恶意。史东华、于元江、史董杰在出售房屋前，曾经征求过各承租人的意见，韩星涛、夏晓丹作为房屋承租人，于2015年6月8日出具声明，放弃优先购买权，在出具该声明一个月后，又与出卖人签订租赁合同，主观上也存在恶意，双方属于恶意串通；2、韩星涛、夏晓丹低价承租涉案房屋五楼后，转租他人牟取不当利益；3、涉案房屋在买卖过程中，曾办理银行贷款，史东华、于元江、史董杰向银行提供的均为原租赁合同，未提及有新的整租合同，双方存在合谋；4、史东华、于元江、史董杰与韩星涛、夏晓丹签订的租赁合同已实际损害其作为购房人的利益，也损害了原承租人的利益。史东华、于元江、史董杰同意韩星涛、夏晓丹的上诉意见。卢恕辉述称，韩星涛、夏晓丹明知其与原房屋所有权人签订的租赁合同未到期，并有优先承租权，双方仍然签订新的房屋租赁合同，属于恶意串通，损害了其利益，现其已与新的房屋所有权人签订了房屋租赁合同，请求维持原判。青岛经济技术开发区江山棋院提交书面意见称，韩星涛、夏晓丹与原房屋所有权人签订的租赁合同损害其利益，其已与新的房屋所有权人签订了房屋租赁合同，请求维持一审判决。上诉人史东华、史董杰、于元江上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审案件受理费由各被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定三上诉人签订租赁合同未如实告知购买人存在恶意，并以此作为判定涉案合同无效的第一条理由错误，三上诉人签订租赁合同并不违反法律规定；2、一审法院认定该房屋存在其他租赁关系，三上诉人侵犯了其他租户的优先续租权有误，五层之上阁楼一次性收取10年房租，并未影响购房人的权利，也未损害其他人的利益，一审法院据此推断三上诉人签订租赁合同存在恶意串通无事实及法律依据；3、上诉人之间签订的租赁合同不存在法定无效情形，应认定有效。对史东华、于元江、史董杰的上诉意见，各方答辩意见同对韩星涛、夏晓丹的上诉意见。丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元向一审法院起诉请求：依法确认史东华、史董杰、于元江与韩星涛、夏晓丹于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院认定事实：1、2015年11月23日，丁明良作为买方（乙方），史东华作为卖方（甲方），签订《二手房买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的位于青岛开发区武夷山路568号一层办公用房，建筑面积184.48平方米，整套成交价260万元。乙方于2015年11月30日前付购房款首笔款项100万元，余款160万元先支付甲方应付招商银行贷款500万元人民币所产生的剩余利息、缴纳青岛开发区武夷山路568号楼一层至五层房屋买卖过户甲方应缴纳的税费，余额在一层至五层楼房全部过户后三日内结清。第三条约定，乙方应于2015年12月10日前替甲方还清招商银行500万元人民币贷款剩余的400万元，甲方配合史董杰、于元江分别为二、三、四、五层楼购买者出具400万元人民币收条，作为每层楼房的购买首付款。甲方在双方办完房产过户手续后，将房屋交付给乙方，同时该房屋占用范围内土地使用权和房屋的相关权益（包括房屋租赁所剩房租）随该房屋一并转让。第四条约定，甲方出卖的房屋如存在产权纠纷，甲方须保证该房屋不受他人合法追究。如存在其他产权纠纷，后果由甲方承担全部责任，并赔偿乙方20万元违约金。甲方自签订购房合同15日内退还乙方全部首付款100万元，自签订合同之日起到还款为止，甲方另外每天赔付乙方首付款的万分之五违约金。如乙方不能按上述约定时间支付款项，乙方须另外每天赔付应交款的万分之五的违约金。2015年11月25日，丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元分别与史董杰、于元江签订《二手房买卖合同》，分别购买了青岛开发区武夷山路568号二层、三层、四层、五层楼房，每层价格150万元。合同第四条约定均与丁明良与史东华签订的《二手房买卖合同》第四条的约定一致。2015年12月18日至2016年1月5日，丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元与史东华、史董杰、于元江办理了涉案房屋产权过户登记手续，丁明良取得青岛开发区武夷山路568号一层、二层办公用房不动产权证书，丁明信、臧家芬、赵焕元分别取得该楼三层、四层、五层办公用房不动产权证书。2、2016年1月10日，丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元与史东华、史董杰、于元江签订《武夷山路568号楼买卖收尾合同》，约定史东华、史董杰、于元江将该楼一层至五层楼房出售给丁明良等4人，总价860万元，顶楼阁楼免费赠送，其中还载明史东华等3人将该房屋全部图纸，租赁合同原件于2016年1月7日移交给丁明良等4人，丁明良等4人对史东华、史董杰、于元江与夏晓丹、韩星涛签订的租赁合同提出异议，需要各方协商解决。3、关于涉案房屋租赁合同的情况。2012年2月8日，史董杰与夏晓丹签订《房屋租赁合同》，将青岛开发区武夷山路568号楼二楼租赁给夏晓丹，期限自2012年2月10日至2022年8月1日，年租金6万元，按年支付租金。2014年1月12日，史董杰与夏晓丹签订《房屋租赁合同》，将青岛开发区武夷山路568号楼三楼租赁给夏晓丹，期限自2014年3月1日至2022年7月31日，2019年7月31日前年租金5.5万元，之后年租金6万元，按年支付租金。续租时，夏晓丹有优先租赁权。2014年8月15日，于元江与青岛经济技术开发区江山棋院签订《房屋租赁合同》，将青岛开发区武夷山路568号楼四楼租赁给青岛经济技术开发区江山棋院，期限自2014年9月1日至2017年8月31日，年租金6万元，按年支付租金。续租时，第三人有优先租赁权。2014年9月22日，史董杰与卢恕辉签订《房屋租赁合同》，将青岛开发区武夷山路568号楼一楼大厅南半部分27平方米租赁给卢恕辉，期限自2014年9月28日至2017年9月27日，年租金2万元，按年支付租金。续租时，卢恕辉有优先租赁权。庭审中，丁明良等4人称，青岛开发区武夷山路568号楼房，丁明良使用一层厚朴园大药房部分，卢恕辉租赁使用一层花店部分，青岛经济技术开发区江山棋院租赁使用第四层，第二、三、五层、六楼阁楼部分由韩星涛、夏晓丹租赁使用。4、2015年6月8日，夏晓丹出具《声明》，表示作为青岛开发区武夷山路568号楼二、三楼的租赁者（租赁时间到2022年7月31日止）对产权人出售房屋一事清楚，对租赁房屋不行使优先购买权。5、本案争议的租赁合同。2015年7月20日，史东华、史董杰、于元江作为甲方，韩星涛、夏晓丹作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛开发区武夷山路568号（包括除一楼南部厚朴园大药房租用部分外的1-5楼全部，面积1207.77平方米，6楼阁楼在合同期内租金9万元签订合同时一次性付清）租赁给乙方使用，期限自2015年8月1日至2025年7月31日。一楼北部由花店租赁，四楼由江山棋院租赁，该两部分在合同期内由甲方收取房租，乙方全年房租做相应扣除。五楼东半部分（四家散户租赁）由乙方接收，乙方自行确定是否续租。2015年8月1日至2016年7月31日的租金20万元，签订合同时一次性付清，2016年8月1日至2017年7月31日的年租金23万元，2017年8月1日至2025年7月31日的年租金25万元，按年支付。第三条约定，乙方认可甲方和上述客户签订的租赁合同合法有效，合同到期后，由乙方确定是否续租，后续事宜也由乙方全权处理。第四条约定，合同生效后，由乙方全面负责该楼的管理，包括安全保卫、公共卫生、缴纳水、电、暖等费用，代收其他现有租户的暖气费、水电费。第六条约定，合同履行期间，任何一方不得无故解除合同，任何一方未能履行合同条款或违反法律规定，所造成的损失由责任一方承担。如在本合同期内，甲方出售、转让此房屋，需告知乙方及本房屋购买一方双方合同事宜，本合同正常履行，不受影响。6、对于签订2015年7月20日《房屋租赁合同》的原因，韩星涛、夏晓丹称，1、史东华经营不善，这几年一直想将房子整体租给其去管理；2、其经营的学校发展很快，根据自身需要，需要更多的房间去经营，所以签订了该份合同，另外史东华与其谈房屋出售时，当时口头谈的价格很高，其承受不起，故出具了不买的声明，如果当时知道该房屋以均价不到6000来出售，其就购买了。史东华、史董杰、于元江称，在2014年12月份其已经在赶集网上发布涉案房屋的出售事宜，原告所述的未提供整租合同与本案无关，银行贷款时不要求提供整租合同，其不存在主观恶意及原告不知情的情况。7、韩星涛、夏晓丹提交收据，称已支付史东华、史董杰、于元江涉案房屋阁楼部分10年的租金9万元。史东华、史董杰、于元江认可。2015年7月至2015年12月，韩星涛、夏晓丹曾代收青岛开发区568号楼的水电费，丁明良等4人称目前该楼房的水电费仍由韩星涛、夏晓丹代收，但丁明良等4人否认其知道该楼房已经整租，史东华等3人亦未提交充分证据证明出售涉案楼房前曾告知楼房已经整租的事实。史东华、史董杰、于元江称，涉案楼房的阁楼没有登记产权，是其自己建设的阁楼。丁明良等4人承认，该阁楼未进行产权登记。8、当事人有争议的事实是：史东华、史董杰、于元江提交电子邮件打印件，辩称与韩星涛、夏晓丹于2015年1月开始洽谈整租事宜，2015年7月20日签订本案争议的租赁合同。丁明良等4人对该打印件不予认可。韩星涛、夏晓丹提交电子邮件打印件，出示手机邮件，称2013年开始洽谈整租事宜，2015年1月进行了详细沟通，2015年7月20日签订本案争议的租赁合同。丁明良等4人对该证据不认可。一审法院认为，本案的争议焦点是：史东华、史董杰、于元江与韩星涛、夏晓丹于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》是否有效。结合本案查明的事实及法律规定，一审法院做如下分析认定：史东华、史董杰、于元江与韩星涛、夏晓丹于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》应当无效。理由如下：第一，史东华、史董杰、于元江自称于2014年已准备出售涉案房屋，其应当知道再将涉案房屋出租他人将影响房屋购买人对房屋所有权权能的行使，但史东华、史董杰、于元江仍坚持出租涉案房屋，并且签订期限长达10年的租赁合同，在出售房屋时未如实告知购买人，故可认定史东华、史董杰、于元江签订争议的整租合同时主观上存在恶意。第二，韩星涛、夏晓丹在史东华、史董杰、于元江出售涉案房屋前即承租该楼房的二、三层，知道史东华、史董杰、于元江将要出售涉案房屋，于2015年6月8日出具放弃房屋优先购买权的声明，一个月后又与史东华、史董杰、于元江签订争议的整租合同，韩星涛、夏晓丹应当知道史东华、史董杰、于元江出卖房屋过户后将可能影响其租赁权的行使，应当慎重承租涉案房屋，但韩星涛、夏晓丹仍与史东华、史董杰、于元江签订了争议的整租合同，期限10年；丁明良原是涉案房屋一层厚朴园大药房的承租人，韩星涛、夏晓丹签订争议整租合同后，无证据证明其已告知丁明良等4人其与史东华、史董杰、于元江签订了争议的整租合同而代为行使收费房屋水电费、取暖费的权利。因此，韩星涛、夏晓丹签订争议的整租合同时存在恶意。第三，争议的整租合同是在涉案房屋一层至四层还存在有其他租赁关系、租赁合同尚未到期的情况下签订的，韩星涛、夏晓丹作为涉案房屋二层、三层的承租人签订争议整租合同时知道其他租赁关系的存在，在此情况下签订争议的整租合同，约定由韩星涛、夏晓丹确定是否准许其他承租人续租，该约定将会影响其他承租人的优先承租权的行使及后来购房人享有的对产权房屋管理、使用、收益的权利，史东华、史董杰、于元江与韩星涛、夏晓丹均应当知道整租合同将可能侵害购买人的合法权益，但其仍然订立该条款，且未告知购买人，证明五人签订该争议整租合同时存在恶意。另外，韩星涛、夏晓丹知道史东华、史董杰、于元江将要出售涉案房屋，其仍将五层之上阁楼的10年房租一次性交清，史东华、史董杰、于元江认可接收了该房租，其应当知道韩星涛、夏晓丹不向购房人支付租金将影响购房人对房屋收益权的行使，亦证明五人签订该争议整租合同时存在恶意。结合本案查明的事实，涉案房屋阁楼是史东华、史董杰、于元江自己建设的，无合法产权，不能办理产权登记，系非法建筑，故有关该阁楼的租赁合同应当无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应当无效。本案中，韩星涛、夏晓丹与史东华、史董杰、于元江于2015年7月20日签订《房屋租赁合同》时存在恶意串通的情形，损害了购房人即丁明良等4人告的合法权益，因此，该《房屋租赁合同》应当无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：史东华、史董杰、于元江与韩星涛、夏晓丹于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费100元，由史东华、史董杰、于元江、韩星涛、夏晓丹连带负担，于判决生效后十日内支付丁明良等4人。本院二审期间，韩星涛、夏晓丹提交证据1、相片6张，证明在2015年9月份，涉案房屋的5楼贴满了其经营的夏天美术学校广告，丁明良等四人明知该房存在整租的事实；证据2、夏天美术学校招生广告，证明其通过微信等方式进行五、六楼托管中心的招生，并对六楼房屋进行装修，丁明良等人不可能不清楚整租情况就购买房屋；证据3、涉案房屋一楼花店工商登记材料等，证明卢恕辉将一楼花店违反合同约定转租他人，其丧失优先承租权，房屋整租合同未侵犯其优先承租权；证据4、中国裁判文书网上查询到的丁明良和史东华执行文书一份，证明史东华等人低价转让涉案房屋侵犯了其优先购买权，本案不存在恶意串通的行为。丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元质证意见：证据1的真实性不予认可，也不能证明其知道房屋整租情况；证据2，其未看到微信信息，也不能证明其了解整租情况；证据3，其不了解，但是知道是卢恕辉在管理花店；证据4，与本案无关，其可向史东华等人另案主张权利。卢恕辉质证意见：证据1、2、4同丁明信等四人质证意见；证据3，其未转让花店。丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元提交证据1、收据一份，证明韩星涛、夏晓丹于2015年7月2日即收取一楼水电费，并非其主张的是在整租以后才代收费用；证据2、企业信息查询结果，证明韩星涛将涉案房屋五第五层转租，并非用于扩大其美术学校；证据3、租赁合同三份，证明租赁第五层的公司在了解涉案房屋的买卖情况后，自愿腾出房屋并交给新房主赵焕元，后赵焕元将涉案房屋第五层出租他人，另外两份租赁合同系原承担人与新房主签订的租赁合同。本案其他当事人对上述证据分别发表了质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：韩星涛、夏晓丹提交的证据均不能证明丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元等四人已经知道或者应当知道韩星涛、夏晓丹与史东华、于元江、韩星涛于2015年7月20日就涉案房屋签订的租赁合同，本院对上述四份证据不予采信。丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元等四人提交的证据于本案涉案房屋租赁合同是否有效的争议焦点无关，本院对其提交的上述证据不予采信。一审查明事实属实，本院二审予以认定。本院认为，本案争议焦点是韩星涛、夏晓丹与史东华、于元江、史董杰于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条一款第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，夏晓丹于2015年6月8日出具的声明载明：其与原房屋所有权人签订有租赁合同，租赁时间至2022年7月31日。该声明可以证明以下两个问题：一是夏晓丹与原房屋所有权人的租赁合同并未到期；二是夏晓丹知晓涉案房屋即将转让，其放弃优先购买权。2015年7月20日，韩星涛、夏晓丹与史东华、史董杰、于元江在上述合同未到期的情况下，又签订新的房屋租赁合同。本院认为，韩星涛、夏晓丹在出具声明仅仅一个月后，即与涉案房屋原所有权人签订新的房屋租赁合同，该合同当事人应当知道签订长期租赁合同可能损害新的房屋买受人和原承租人的利益，根据上述事实，本院认定史东华、于元江、史董杰与韩星涛、夏晓丹于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》存在恶意串通，损害了涉案房屋新的买受人丁明良、丁明信、臧家芬、赵焕元利益，该合同应为无效。一审判决认定合同无效的其他理由分析充分，本院不再赘述。综上所述，史东华、于元江、史董杰、韩星涛、夏晓丹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计200元，由史东华、于元江、史董杰负担100元，由韩星涛、夏晓丹负担100元。本判决为终审判决。审　判　长　　李军玲代理审判员　　蒲娜娜代理审判员　　徐友仁二〇一六年九月二十三日书　记　员　　钟新海书　记　员　　胡晓东百度搜索“”