（2016）鄂01民终4840号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-11-02
案件名称
晏宝华与彭岚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
晏宝华,彭岚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
审判长合议庭成员法官助理书记员湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终4840号上诉人（原审原告、反诉被告）：晏宝华，女，1962年1月7日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人：倪友爱，晏宝华之夫，1956年10月2日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人：张双亮，武汉双理法律服务事务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭岚，女，1976年10月8日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。上诉人晏宝华因与被上诉人彭岚房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第02349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。现已审理终结。晏宝华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由彭岚承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。晏宝华向彭岚交四个半月的房屋租金共计83700元，一审认定只有三个月房租，系认定事实不符。彭岚提供的房屋漏水，故晏宝华不存在支付彭岚租金及物业管理费。2、一审法院对房屋装修及维修鉴定程序违法。3、一审判决违反法律程序，因程序违法导致实体判决不公。彭岚辩称：晏宝华未按时足额支付租金构成违约，彭岚有权不返还押金和相关款项，并有权要求晏宝华支付违约金。本案鉴定程序合法。一审法院适用简易程序审理本案没有错误，请求驳回晏宝华的全部诉讼请求。晏宝华向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年5月10日签订的《商铺租赁合同》；2、彭岚退还晏宝华租金83700元，押金20000元，共计103700元；3、彭岚赔偿晏宝华装修损失56740元、维修费用9000元，共计65740元；4、本案诉讼费用由彭岚承担。彭岚提出反诉请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》，晏宝华立即腾退房屋，将房屋恢复原状后交付彭岚；2、晏宝华交纳的20000元保证金归彭岚所有；3、晏宝华向彭岚支付2015年12月1日至其腾退之日的租金（截止到2015年12月17日为10540元，暂计算至开庭之日为21700元）；4、晏宝华向彭岚支付2015年8月至其腾退之日的物业管理费（截止到2015年12月为2935.8元）；5、本案反诉费用由晏宝华承担。一审法院查明：晏宝华、彭岚签订《商铺租赁合同》约定，乙方（合同中指晏宝华）承租甲方（合同中指彭岚）位于武汉菱角湖万达广场室外步行街C022号建筑面积为97.86平方米的商铺，经营服装饰品。甲方同意自2015年5月11日至5月30日为甲方提供给乙方的装修期。乙方应在装修期内完成该商铺装修，乙方应事先将装修方案提前报物业公司审查并得到同意后方可装修施工，装修期内无需支付租金。装修期届满次日为计租日，无论乙方届时是否开业，乙方应自计租日起支付该商铺租金，物业服务费及能源等费用。租期为2015年6月1日至2018年5月31日。自2015年6月1日至2016年5月31日期间，月租金为18600元，每季度租金为55800元；自2016年6月1日至2017年5月31日期间，月租金为19572元，每季度租金为58716元；自2017年6月1日至2018年5月31日期间，月租金为21040元，每季度租金为63120元。自计租日起，每三个月为一个交租期。乙方应在本合同签署后支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期满15日前支付下一个交租期租金。乙方承担并直接向物业公司缴纳该商铺物业服务费，自计租日起，每12个月为一个物业服务费缴费期限。乙方应在本合同签订的同时向甲方一次性缴纳相当于两个月租金的押金20000元作为保证金。如乙方未能如约缴纳租金，甲方有权从保证金中直接扣除欠租款或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追偿。因乙方违约导致合同解除，甲方有权不返还租金保证金及乙方缴纳的其他款项，并要求乙方支付相当于届时12个月租金的违约金，以补偿甲方损失。若甲方违约导致合同解除，甲方必须退还乙方缴纳的押金同时甲方需赔付给乙方相当于届时12个月租金的违约金。该合同第八条第五项还约定，发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：1）乙方收到甲方催款通知单后，迟延支付租金、物业服务费等超过15日的；2）乙方无法定或约定理由提出解除合同的；3）乙方擅自对该商铺进行装修、改建或其他严重破坏行为的。前述《商铺租赁合同》上载明的签名时间为2015年5月10日，此时间为彭岚与前承租人李某某签订合同的时间，李某某短期经营后介绍晏宝华承租涉案商铺。晏宝华实际承租涉案商铺的时间为同年7月15日。合同签订后，彭岚认可晏宝华缴纳了押金20000元作为保证金，收取晏宝华向其缴纳的2015年9月、10月、11月三个月租金计55800元。2015年11月14日，彭岚向晏宝华以邮寄方式发送《商铺租金催缴通知书》，该通知书载明：“根据前述《商铺租赁合同》，晏宝华应在同年11月15日前一次性缴纳租金55800元及物业管理费4448元（5月-12月），晏宝华收到催款通知书后，延迟支付租金、物业服务等费用超过15日的，视为晏宝华严重违约，彭岚将有权解除合同，由此引发的一切后果及损失由承租方自行承担。”合同履行期间，因涉案商铺二楼墙体渗水，经物业公司联系，先后六次维修未果，导致二楼墙体无法经营。经晏宝华申请，一审法院于2016年1月6日对涉案商铺进行了现场勘验。经查，涉案商铺二楼墙体出现大面积霉点、霉变等情形。2016年1月6日，晏宝华将租赁商铺钥匙交给彭岚，一并移交电卡一张，卡内存有电费803.55元。彭岚于2014年12月15日缴纳了2015年1月1日至同年12月31日间的物业费6967元，平均每月物业费为580元。晏宝华承租涉案商铺后，未按约缴纳物业管理费。一审审理中，晏宝华针对第三项诉讼请求（即要求判令彭岚赔偿晏宝华装修损失56740元、维修费用9000元，共计65740元）提交了《武汉地区住宅室内装饰装修工程施工合同书》、装修委托授权书、装修费支付凭证及维修费票据予以证实。彭岚质证后认为：1、晏宝华属擅自装修，损失应由其自行承担；2、彭岚与施工合同上的电话联系，发现接听人疑是晏宝华本人；3、工商登记部门无施工合同中的装修单位即武汉市硚口区迪丽斯装饰设计会所的登记资料，彭岚以此推定晏宝华的举证不真实；4、晏宝华提供的收据基本上是连号等，故彭岚认为，晏宝华的举证达不到证明目的，不应被法院采信，且于2016年1月18日向一审法院提出调查申请，申请法院对晏宝华提出的装修施工合同、装修费用及会所是否真实存在等进行调查。一审法院在核查过程中，晏宝华不愿意配合法院拟开展的调查事宜。嗣后，晏宝华于2016年3月18日向一审法院提出鉴定申请，要求对争议商铺的装修成本进行评估鉴定。经一审法院委托，因晏宝华未在规定的期限内缴纳鉴定费用，故武汉天马资产评估有限公司对法院的委托进行退案处理。经调查，工商管理部门无武汉市硚口区迪丽斯装饰设计会所的登记资料，但晏宝华自认该会所系其丈夫登记的个体工商户的登记字号。审理中，晏宝华不愿意提供该会所的营业执照。一审法院认为：晏宝华、彭岚签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，予以认定。合同签订后，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。关于本诉：1、晏宝华请求解除与彭岚签订的《商铺租赁合同》，彭岚表示同意，且晏宝华已于2016年1月6日将商铺钥匙交给彭岚，故该《商铺租赁合同》已于2016年1月6日实际解除。2、针对晏宝华的第二项诉讼请求，一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，彭岚提供的涉案商铺因二楼渗水导致晏宝华不能全面实现合同目的，属彭岚违约，故晏宝华要求彭岚退还租金的诉讼请求部分有理，仅对部分予以支持。租金退还数额酌情以已付租金（55800元）的四分之一即13950元为宜。关于押金，因《商铺租赁合同》中明确约定，若彭岚违约导致合同解除，彭岚必须退还晏宝华缴纳的押金，故晏宝华要求彭岚退还押金的诉讼请求符合合同约定，予以支持。3、晏宝华要求彭岚赔偿其装修损失及维修费用，因其提供的证据系晏宝华之夫办理的个体工商户的登记字号盖章后出具，其与晏宝华存在利害关系，该证据证明效力低下，晏宝华经一审法院释明提出鉴定申请后，又未在规定的期限内缴纳鉴定费用导致法院的委托被退案处理，根据“谁主张，谁举证”的原则，故晏宝华应对该项诉讼请求承担举证不能的法律后果。关于反诉：1、关于彭岚反诉的第一项诉讼请求，因双方对解除合同均无异议，且前述已作分析，反诉中不再重复。关于腾退及房屋恢复原状的问题。诉讼中，晏宝华已于2016年1月6日将商铺钥匙交给彭岚，故彭岚主张的要求晏宝华立即腾退，并将房屋恢复原状交给彭岚的诉讼请求，已经履行完毕，不存在再行交付的问题。2、本案于2015年11月5日立案，彭岚没有举证证明晏宝华在立案前履约中存在严重违约行为，故彭岚在反诉中以晏宝华违约导致合同解除，要求不返还保证金的诉讼请求，没有证据证实，不予支持。3、晏宝华承租商铺后，仅向彭岚缴纳了2015年9月-11月的租金，双方签订的《商铺租赁合同》于2016年1月6日实际解除，故晏宝华应向彭岚补缴2015年12月1日至2016年1月6日期间的房屋租金，因涉案商铺二楼不能全面实现合同目的，其补交的房屋租金仅按合同约定租金的四分之三计算即16740元缴纳。彭岚应退还给晏宝华的押金20000元可用于冲抵晏宝华应向彭岚缴纳的租金及相关费用。4、关于物业管理费，双方签订的《商铺租赁合同》中明确约定，物业管理费应由晏宝华缴纳，晏宝华在租赁期间未按约缴纳物业管理费，属违约行为，其应向彭岚支付承租期间的物业管理费。彭岚主张晏宝华向其支付2015年8月至其腾退之日的物业管理费，符合合同约定，予以支持。关于物业管理费数额，以彭岚主张的时间2015年8月1日起至2016年1月6日止，按每月580元标准计算，共计3014元。另，晏宝华于2016年1月6日将租赁商铺钥匙交给彭岚时，一并移交有电卡一张，卡内存有电费803.55元，该电费属彭岚应退还给晏宝华的费用，此费用可冲抵部分物业管理费。冲抵后，晏宝华实际应支付彭岚物业管理费2210.45元。审理中，经一审法院多次组识调解，晏宝华先后两次提出要求彭岚退还38600元、70000元的调解意见，因双方当事人分歧较大，故调解未成。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：晏宝华与彭岚签订的《商铺租赁合同》于2016年1月6日解除；二、彭岚退还晏宝华租金13950元、押金20000元，共计33950元；三、晏宝华向彭岚支付2015年12月1日至2016年1月6日止的租金16740元；四、晏宝华向彭岚支付2015年8月至腾退之日止的物业管理费2210.45元；五、驳回晏宝华的其他诉讼请求；六、驳回彭岚的其他反诉请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件本诉受理费1844元、其他诉讼费用40元，合计1884元，由晏宝华负担1520元，彭岚负担364元（此款晏宝华已预付，由彭岚随上述款项一并支付晏宝华）；反诉受理费318元，由彭岚负担182元，晏宝华负担136元（此款彭岚已预付，由晏宝华随上述款项一并支付彭岚）。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：晏宝华、彭岚签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。关于晏宝华提出一审判决认定事实不清，适用法律错误。晏宝华向彭岚交四个半月的房屋租金共计83700元，一审认定只有三个月房租，系认定事实不符的上诉理由。本案诉争房屋系案外人李某某短期经营后，介绍给晏宝华承租的涉案商铺。双方合同签订后，彭岚收取晏宝华向其缴纳的2015年9-11月的租金。晏宝华主张另外一个半月的租金，系晏宝华交给了案外人李某某，故晏宝华的该项理由缺乏事实依据不能成立。关于晏宝华提出彭岚提供的房屋漏水，故晏宝华不存在支付彭岚租金及物业管理费的上诉理由。彭岚提供的诉争商铺因二楼渗水导致晏宝华不能全面实现合同目的，故一审法院根据本案的实际情况，酌定晏宝华承担本案应付租金的四分之三并无不当。关于物业管理费，双方签订的《商铺租赁合同》中明确约定，物业管理费应由晏宝华缴纳，晏宝华在租赁期间未按约缴纳物业管理费，属违约行为，其应向彭岚支付承租期间的物业管理费。故晏宝华的该项上诉理由不能成立。关于晏宝华提出一审法院对房屋装修及维修鉴定程序违法的上诉理由。晏宝华在一审提出鉴定申请后，未在规定的期限内缴纳鉴定费用导致法院的委托被退案处理，故晏宝华该项上诉理由也不能成立。综上，晏宝华的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4324元，由晏宝华负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 叶玉宝审判员 余小乔二〇一六年九月二十三日书记员 张 博