（2016）沪0113民初6263号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-02
案件名称
汪志文、苏海燕与周伟平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪志文,苏海燕,周伟平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初6263号原告汪志文，男，1979年11月11日生，汉族，住上海市宝山区。原告苏海燕，女，1976年10月6日生，汉族，住址同上。上列两原告的共同委托代理人陈劼，上海金沪律师事务所律师。被告周伟平，男，1982年4月2日生，汉族，住上海市宝山区。原告汪志文、苏海燕与被告周伟平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告汪志文、苏海燕及其委托代理人陈劼、被告周伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪志文、苏海燕诉称，原告于2015年10月8日经中介公司居间与被告签订了房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，由原告以215.7万元的价格向被告购买宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称601室房屋)。合同签订后，原告支付被告房款共计160.7万元。2015年11月6日，原、被告还签订了补偿协议，将房屋成交价定为160万元，装潢、厨卫设施及附属设施、设备定为55.7万元。2016年1月21日，被告将601室房屋交付给了原告。2016年2月17日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》。之后，原告得知被告于2015年9月16日就601室房屋与案外人秦某某签订了房屋转让协议书，秦某某起诉法院并申请查封了601室房屋。被告一房二卖的行为已经严重违约，原告已经支付了大部分房款，且同意不通过银行贷款支付剩余房款，故起诉要求被告将601室房屋过户给原告，并按已付款160.7万元的日万分之五计算，支付从2016年4月1日起至实际过户之日止的违约金。被告周伟平辩称，被告收到房款160.7万元，于2016年1月20日将601室房屋交给了��告。因被告欠他人债务，601室房屋被债权人申请查封，后来被告将债务还清才解封，但约定的过户时间已经超过。被告同意将房屋过户给原告，但不同意支付违约金。如需承担违约金，该违约金过高，需要调整。经审理查明，601室房屋房地产权利人登记为被告。2015年10月8日，原告与被告经中介公司居间，就601室房屋签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定，由原告购买被告名下的601室房屋，转让价款为215.7万元。2015年11月6日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了“补偿协议”，约定，甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定成交价为160万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，实际成交价为215.7万元，乙方另行补偿甲方55.7万元，并于2015年11月13日支付甲方。2016年2月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》(第三��)，约定，乙方购买甲方601室房屋，转让价款为160万元；甲方于2016年2月29日前腾出房屋通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认在2016年3月31日前办理转让过户手续；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产权利转移及房地产交接)给乙方，应当支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，自约定最后交付之日起至实际支付之日止。合同补充条款约定，甲方保证该房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况；甲方应于2015年1月30日前将房地产交付乙方，交付标志为签订房屋交接书；甲乙双方应按有关规定缴纳的税费均由乙方承担并支付。合同附件三付款协议约定，乙方应于2015年10月14日支付甲方房款100万元，包含已付定金2万元；甲方同意乙方贷款支付房款55万元；乙方于2015年11月13日前支付甲方房款5万元。合同签订后，原告陆续支付被告共计160.7��元。2016年1月21日，原、被告签订了房屋交接书，被告将601室房屋交给了原告。另查明，2015年9月16日，被告(甲方)与案外人秦某某(乙方)签订了房屋转让协议书，约定，乙方购买甲方601室房屋，转让价款为180万元。秦某某向本院起诉要求被告继续履行上述房屋转让协议，并配合完成过户手续，还要求被告支付违约金5,000元。该案审理后认为，较之秦某某而言，被告与原告已经签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告也已向被告支付了绝大部分房款1,607,000元。同时，被告与原告等签订了房屋交接书，并在中介公司的配合、见证下完成了房屋的实际交付，被告已实际入住至今。根据上述客观情况分析，秦某某以继续履行合同、完成房屋过户、交付等作为被告违约责任承担方式的诉请，存在客观障碍，难以准许。2016年8月15日，本院判决不支持秦某某的诉请。该判决已经生效。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、补偿协议、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、房屋交接书，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。原告已经支付被告160.7万元，并同意支付剩余房款55万元，原告要求被告将601室房屋过户给原告，符合约定及法律规定，本院予以准许。合同约定，原、被告在2016年3月31日前办理转让过户手续；被告未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产权利转移及房地产交接)给原告，应当支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，自约定最后交付之日起至实际支付之日止。原告支付的160.7万元中有55.7万元系补偿协议中约定的补偿款，并非合同约定的房款，应当不包括在合同的已付款范围之内，故上述约定中的已付款可按105万元计算。被告因自身原因导致不能按约过户，原告要求被告支付从2016年4月1日起的逾期过户违约金，符合约定。考虑到该违约金较高，被告要求调整，符合法律规定，本院酌情确定该违约金按日万分之三计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告周伟平于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给原告汪志文、苏海燕；二、原告汪志文、苏海燕于被告周伟平过户同时支付被告周伟平房款55万元；三、被告周伟平于本判决生效之日起十日内，按105万元的日万分之三计算，支付原告汪志文、苏海燕从2016年4月1日起至实际过户之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华��民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取12,606元、财产保全费5,000元，由原告汪志文、苏海燕负担606元，被告周伟平负担17,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 杨利民二〇一六年九月二十三日书记员 袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 更多数据：搜索“”来源：