（2016）湘01民终5119号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-01-12
案件名称
蒋尚骏与长沙市岳麓区致青春服饰商行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长沙市岳麓区致青春服饰商行,蒋尚骏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终5119号上诉人（���审被告）：长沙市岳麓区致青春服饰商行，住所地：长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道**号奥克斯广场第***幢*层***号。经营者周娟。委托诉讼代理人罗名彤、田芙蓉，北京大成（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蒋尚骏。委托诉讼代理人胡瑶，湖南道宽律师事务所律师。上诉人长沙市岳麓区致青春服饰商行（以下简称“致青春商行”）因与被上诉人蒋尚骏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06829号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月31日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人致青春商行的委托诉讼代理人田芙蓉、被上诉人蒋尚骏的委托诉讼代理人胡瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。致青春商行向本院提出上诉请求：1、撤销原判；2、驳回被上诉人要求返还商铺固定费用、履约保证金、经营权购买费的诉讼请求；3、驳回被上诉人要求上诉人承担装修费用的诉讼请求。4、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：1、上诉人对《商铺租赁合同》具有单方解除权，该合同自上诉人解除合同的通知到达被上诉人时解除。2、合同约定上诉人的单方解除权，合同解除后无需返还履约保证金、固定费用。一审法院判决上诉人返还履约保证金、固定费用、装修费用及经营权购买费违反当事人意思自治原则，无视合同双方当事人的约定，同时，一审法院判令上诉人返还经营权购买费明显超出被上诉人的诉讼请求。3、一审判决对于装修费的认定证据不足，且上诉人承担的装修费用过高，存在同案不同判的情形。蒋尚骏辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回���诉，维持原判。蒋尚骏向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除双方之间签订的合同，致青春商行向蒋尚骏返还商铺固定费用、履约保证金、质量保证金、电表押金等所有蒋尚骏预交的款项43764元；2、致青春商行向蒋尚骏支付违约金10000元；3、致青春商行向蒋尚骏支付停业期间直接经济损失6000元（每天盈利至少200元，暂算一个月，2015年9月12日---10月10日）；4、致青春商行向蒋尚骏支付商铺装修费用15500元；5、致青春商行支付全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年1月20日，蒋尚骏（乙方）与致青春商行（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定蒋尚骏租赁致青春商行商行内编号为8A10的商铺，用于商业经营，具体协议如下：“第一条商铺用途及经营1、该商铺的用途限于经营：饰品、服装、鞋帽：非经甲方事先方事先书面许可，乙方不得擅自��变该商铺的用途……第二条租赁期限1、租赁期限：自消防批复日期第二天起开始计租，合同到期日：消防批复日期第二天开始计算至第36个月止。其中免租期为：从消防批复日期起第7个月至第18个月止。2、甲方应在2014年10月26日前将商铺交给乙方，双方应签署《交铺确认书》；租期期满或中途解约时，乙方应在本合同规定的期限内将商铺交还甲方，双方应签署《商铺交还确认书》……第三条固定费用、履约保证金、质量保证金、经营权购买费的标准及缴纳方式：1、固定费用组成、递增标准、缴纳方式及时间：(1)固定费用组成及递增标准：固定费用由商铺场地使用用费、设施设备使用费、字号使用许可费及宣传广告合作费四部分组成。具体分配如下：A、商铺场地使用费：占固定费用的25%。商户有偿使用商场所提供经营场地的费用。收费标准为：每月￥1074元。B、设施设备使用费：占固定费用的35%。乙方在承租商铺期间，甲方提供商场内的公共设施设备供乙方使用，乙方需向甲方缴纳设备设施使用费。收费标准为：每月￥1503元。C、字号使用许可费：占固定费用的30%……字号使用许可费的收费标准为：每月￥1288元（注：无论乙方是否实际使用甲方的“潮流特区”字号，乙方均需缴纳此费用，乙方对此无异议。D、宣传广告以及合作费：占固定费用的10%。租赁期内，乙方应每月向甲方缴纳广告宣传以及合作费。上述费用一经缴纳，将归甲方单方所有，具体的广告形式、投放方式、投放时间、广告费用支出等，均由甲方全权决定（注：乙方理解，甲方所将进行的广告宣传，将是为整个“潮流特区”全体承租户的利益而进行的广告宣传、而非针对乙方单个店铺进行；乙方对此无任何异议，且同意此项缴费）收费称准为：每月￥429元。以上四项合计：每月4294元。(2)固定费用缴纳方式及时间：乙方以壹拾贰个月一付方式缴纳固定费用，每次缴费时间为当期固定费用到期前一个月，签合约当日交纳消防批复日期第二天开始计算至第12个月止的固定费用。(3)逾期缴纳的责任：逾期缴纳不超过十日的（含十日），每日按所欠金额的千分之五缴纳滞纳金给甲方；超过十日的甲方可以解除合同，没收乙方履约保证金及剩余固定费用作为补偿甲方损失，并收回该商铺。2、履约保证金乙方需在合同签订之日向甲方交纳履约保证金￥10000元，合同期满，在乙方未发生任何违约的情况下，自乙方退还该商铺并付清所有费用之日起30日内，甲方需将履约保证金（不含利息）退还乙方。3、质量保证金乙方需在合同签订之日向甲方交纳质量保证金￥3000.0O元，用以支付乙方售出商品的质量纠纷损失款……4、经��权购买费(1)乙方在合同签订之日，需一次性向甲方缴纳经营权购买费￥3000元。此项费用一经缴纳，即不予退还。甲乙双方一致认可：此项费用系乙方获得入驻商行资格的前提条件，同时也是甲乙双方签订本合同之必备商务条件，任何一方对此均无异议……第四条其他费用1、乙方应按期缴纳因经营所产生的独立电费、公用水电费、空调分摊费、经营管理费……2、缴费时间：以上费用均按月缴纳，缴费时间为每月7日之前缴纳上月的费用。乙方逾期未缴纳以上费用中任意一项的：逾期缴纳不超过十日的（含十日），每日按所欠金额的千分之五缴纳滞纳金给甲方；超过十日的，甲方可以解除合同，并没收乙方履约保证金及剩余固定费用作为补偿甲方损失，并没收该商铺。3、押金：乙方应在本合同签订之日向甲方缴纳以下押金：（1）电表押金：￥500元。每个商铺均已独立安装电表壹个，乙方须缴纳电表押金每个伍佰元。合同期满，乙方交回商铺时，电表如无损坏，甲方应于三十日内退还押金予以乙方。合同期内，乙方如有私自拆卸，改装或损坏电表行为，商行将没收所交押金，并追讨损失。(2)其他押金：共计￥1500元。包括：水电费押金、空调费押金、经营管理费押金。以上押金作为乙方按时缴纳以上费用的担保，合同期满，乙方无欠费行为的，甲方将以上押金无息返还；如有欠费，甲方将押金冲抵乙方的欠费以及滞纳金后，如有余额则返还乙方，如有不足则甲方有权就不足部分要求乙方继续缴纳……第十条违约责任1、甲方违反本合同约定，并造成乙方停业的，甲方除免除乙方停业期间固定费用外，还应按每日总额的千分之五向乙方支付违约金。超过三十天，则视同甲方违约，可以解除合同，并赔偿乙方违约金，违约金按乙方所��纳的履约保证金计算。2、乙方违反本合同约定的，应承担违约责任。除已有约定外，甲方可以解除合同，没收乙方履约保证金及剩余固定费用作为损失的补偿，并收回商铺……第十五条合同生效及其他1、本合同附件为本合同有效组成部分，与本合同不可分割，本合同附件如下：附件1：《商行管理公约》；附件2：消防安全责任书；附件3：进场装修须知。如附件规定与本合同规定有抵触的，以本合同为准……”。《商行管理公约》第三条载明：“本管理公约所注明分数每分为人民币壹元整，所有被扣分数将于每月交纳费用时一起结算，视同应缴费用。此笔款项收入直接计入商行所有商户的福利账户，用于商户的福利支出或公益支出。每位商户每月最多可扣200分，超过200分商行将视同该商户为不受欢迎商户，商行有权与其解除合同，收回商铺，没收履约保证金及剩余固定费用作为商行的补偿。”第十一条载明：“商行营业时间以商行公布为准。所有商户均应遵守商行统一营业时间，按时开门，按时收市。”合同签订后，蒋尚骏依约向致青春商行缴纳了商铺固定费用25764元、履约保证金10000元、质量保证金3000元、经营权购买费3000元、电表押金500元、商铺其他押金1500元，以上共计43764元，随后蒋尚骏即对所租商铺进行装修并投入经营，装修费用花费15500元。后因商行商户申请对营业时间进行调整，致青春商行于2015年8月9日出具《关于营业时间调整通知》一份：“尊敬的商户朋友们：鉴于有部分商户向商场反映，商场晚上关门时过早。因夏天晚上9点正是人流高峰期，现商场就现场情况综合考虑，对营业时间进行以下调整：周一至周四10:30-9:30，周五至周日10:30-10：00。具体执行时间：2015年8月10日。为了我们共同奋斗的目标，请各位商户遵守商户管理公约及考勤制度。”2015年9月4日，致青春商行向蒋尚骏发出《催告催缴函》一份，载明：“尊敬的蒋尚骏女士：阁下8月已有31天未按照公布的时间开门或收市，违约扣分达1270分，严重违反合同约定，对商行的经营及其它商户的利益造成恶劣影响。现正式函件通知阁下：阁下请于2015年9月8日上午10：30前开始对外营业并遵守《商行管理公约》条款，如继续逾期或违规，商场方则按《商行管理公约》第一章第三条或《商铺租赁合同》四条，解除合同，收回商铺，没收履约保证金及剩余固定费用作为商行的补偿。”2015年9月9日，致青春商行向蒋尚骏发出《8A10铺收铺通知函》一份，载明：“尊敬的蒋尚骏先生：阁下已多次违反《商行管理公约》条款，严重影响商场形象与其它商户利益，因此我商行已于2015年9月4日正式发函件通知阁下，至函件通知最后要求日并未遵守《商行管理公约》按公布时间开门收市，也未缴纳所在商场经营所产生水电费用。现正式函件通知阁下：我商行将按《商行管理公约》第一章第三条或《商铺租赁合同》四条，解除合同，收回商铺，没收履约保证金及剩余固定费用作为商行的补偿。阁下请于2015年9月12日下午17：30前来我商场按合同规定办理退铺手续，并于2015年9月13日下午17：30前清出铺内物品，否则将视为阁下自愿放弃办理退铺手续，可退款及对铺面内的一切事物（包括但不限于阁下留存的货物，可移动装修附属品等）的主张权利，我行将采取“来装去丢”原则自行处理。以上，由于阁下未按函件时间执行所产生的任何影响与法律纠纷由阁下本人承担。与商行无关。即日起，你方与我商行签订的《商铺租赁合同》解除。特此函告！”2015年9��12日，致青春商行以有人闹事为由将商行入口大门上锁关闭，致使蒋尚骏及商场内其他商户无法经营，双方为此酿成纠纷。现蒋尚骏所租商铺已由致青春商行收回并将商铺内货物搬出。另查明，1、致青春商行所在商行对外招牌为潮物汇，所在商行有门面数十间，系致青春商行从他人处租得后作为商铺对外出租；2、致青春商行现经营场地系原长沙市岳麓区潮楼服饰商行经营场地，商行消防工程已于2015年4月26日经长沙市消防支队验收合格。一审法院认为：本案的争议焦点为：1、致青春商行对《商铺租赁合同》是否享有单方解除权；2、蒋尚骏的诉讼请求是否成立。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应严格依约履行。本案中，双方当事人签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示且实际履行，应认定为合法有效，双方均应按合同约定履行自���的义务。对于上述争议焦点，具体分析如下：第一，关于致青春商行对《商铺租赁合同》是否享有单方解除权的问题：首先，致青春商行以蒋尚骏未按时开门营业为由，主张其对《商铺租赁合同》已经具备单方解除权。对此，一审法院认为，蒋尚骏作为致青春商行所在商行众多商户中的一员，理应严格履行《商铺租赁合同》约定的义务，遵守《商行管理公约》的规定，方便商行的管理并发挥商行的聚集效应，创造一个良好的商业环境。然而，蒋尚骏在商铺经营过程中，却未按规定时间从事经营活动，致使月扣分高达1000余分，根据《商行管理公约》第三条之规定：“每位商户每月最多可扣200分，超过200分商行将视同该商户为不受欢迎商户，商行有权与其解除合同，收回商铺，没收履约保证金及剩余固定费用作为商行的补偿。”可知，在蒋尚骏月扣分超过200分时，致青春商行有权解除双方签订的《商铺租赁合同》，并收回商铺。然而，纵观《商铺租赁合同》及《商行管理公约》的条款，双方对解除权行使的期限并未作出明确约定，从有利于合同双方交易目的的角度而言，致青春商行在行使解除权时，理应给予蒋尚骏方合理的期限，以便蒋尚骏对自身经营行为做出合理安排。然而，致青春商行在2015年9月4日向蒋尚骏发出《催告催缴函》四天后，于同年9月9日即向蒋尚骏发出了《8A10铺收铺通知函》解除了《商铺租赁合同》，致使双方引发矛盾，矛盾发生后，致青春商行不但未采取合理有效的措施缓解矛盾，反而简单地以有人闹事为由于同年9月12日将商行入口大门上锁关闭，最终致使双方合同无法履行，致青春商行的上述行为显然有违公平原则，对合同最终无法履行显然具有明显的过错。其次，致青��商行以蒋尚骏逾期缴纳水电费、空调分摊费、经营管理费等费用为由，主张其对《商铺租赁合同》已经具备单方解除权。对此，一审法院认为，合同签订后，蒋尚骏已依约向致青春商行缴纳了相关押金费用，根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条约定：“（2）其他押金：共计￥1500元。包括：水电费押金、空调费押金、经营管理费押金。以上押金作为乙方按时缴纳以上费用的担保，合同期满，乙方无欠费行为的，甲方将以上押金无息返还；如有欠费，甲方将押金冲抵乙方的欠费以及滞纳金后，如有余额则返还乙方，如有不足则甲方有权就不足部分要求乙方继续缴纳。”可知，即使蒋尚骏存在逾期缴纳水电费、空调分摊费、经营管理费的情形，致青春商行方亦应先从蒋尚骏缴纳的其他押金中扣除，而不应简单据此单方解除合同，否则，有违双方在合同中约定的押金���款设立之初衷，故对致青春商行以蒋尚骏逾期缴纳相关费用为由，主张其享有合同单方解除权的答辩意见，一审法院不予支持。第二，关于蒋尚骏的诉讼请求应否支持的问题：首先，对蒋尚骏要求解除其与致青春商行签订的《商铺租赁合同》的诉请，鉴于致青春商行已于2015年9月12日将商行入口大门关闭并收将商铺收回，双方的合同客观上未再履行，可知，致青春商行已通过其行为将上述合同解除，现蒋尚骏再主张解除合同，已丧失解除合同的事实基础，故对其该项诉请，一审法院不予支持。其次，对蒋尚骏要求致青春商行返还商铺固定费用、履约保证金、质量保证金、经营权购买费、电表押金、商铺其他押金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”一审法院结合双方履行合同的实际情况，具体阐述如下：1、关于商铺固定费用，根据《商铺租赁合同》的约定,每月固定费用为4294元，固定费用缴纳时间为“签合约当日交纳消防批复日期第二天开始计算至第12个月止的固定费用”，因本案致青春商行的消防验收合格日为2015年4月26日，而致青春商行解除合同的日期为2015年9月12日，故蒋尚骏实际使用商铺的时间为4个月零16天，共产生商铺固定费用：4个月×4294元/月+4294元/月÷30天×16天=19466.13元，因蒋尚骏实际缴纳的固定费用为25764元，剩余25764元-19466.13元=6297.87元，致青春商行返还给蒋尚骏；2、关于履约保证金，因蒋尚骏已依约向致青春商行缴纳了相关费用，双方签订的《商铺租赁合同》亦实际履行，且最终造成双方《商��租赁合同》无法履行的根本原因在致青春商行，双方的合同解除后，对蒋尚骏缴纳的履约保证金，致青春商行理应返还；3、关于质量保证金，根据双方签订的《商铺租赁合同》第三条约定，质量保证金系用于支付蒋尚骏方售出商品的质量纠纷损失款，现致青春商行并无证据证明蒋尚骏售出的商品存在质量纠纷，故在合同解除后，对蒋尚骏缴纳的质量保证金，致青春商行理应返还；4、关于经营权购买费，因致青春商行已将蒋尚骏所租商铺收回，致使蒋尚骏的经营权无法实现，故在双方的合同解除后，对蒋尚骏所缴纳的经营权购买费，致青春商行理应返还；5、关于电表押金，致青春商行未提供证据证明蒋尚骏对电表有损坏情形，故对电表押金，在双方的合同解除后，致青春商行理应返还；6、关于其他押金，因蒋尚骏存在欠缴水电费、空调费的情形，故对该笔押金，��由双方自行结算后另行处理，本案中不予处理。再次，对蒋尚骏要求致青春商行支付违约金11410元的诉请，鉴于蒋尚骏经营期间亦存在欠缴水电费、空调费，且存在未按约定时间开门经营的违约情形，故对蒋尚骏的本项诉讼请求，一审法院不予支持。又次，对蒋尚骏要求致青春商行支付其2015年9月12日至2015年10月10日停业期间直接经济损失的诉讼请求，因蒋尚骏未提供相应的证据证明其具体损失情况，且双方的《商铺租赁合同》已于2015年9月12日解除，故对蒋尚骏的本项诉讼请求，一审法院不予支持。最后，对蒋尚骏要求致青春商行支付其商铺装修费用15500元的诉请，因蒋尚骏未提供足够的证据证明其具体装修费用的支出情况，且蒋尚骏所租商铺内货物已由致青春商行清空，一审法院结合蒋尚骏提供的购买装修材料的《收款收据》及双方���致合同解除的过错程度，对蒋尚骏的商铺装修费酌情认定为9000元，考虑到《商铺租赁合同》无法履行的根本原因在于致青春商行，故合同解除后，该项费用理应由致青春商行赔偿给蒋尚骏。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、限长沙市岳麓区致青春服饰商行（经营者：周娟）自本判决生效之日起十日内返还蒋尚骏商铺固定费用6297.87元、履约保证金10000元、经营权购买费3000元、质量保证金3000元、电表押金500元；二、限长沙市岳麓区致青春服饰商行（经营者：周娟）自本判决生效之日起十日内支付蒋尚骏商铺装修费9000元；三、驳回蒋尚骏的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉��法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1681.6元，由蒋尚骏负担681.6元，由长沙市岳麓区致青春服饰商行负担1000元。双方当事人在二审期间均未提交新的证据，本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点为致青春商行对合同不能履行是否存在过错。虽然双方当事人约定了单方解除权，但致青春商行在被上诉人扣分达到200分时并未行使单方解除权，双方签订的《商铺租赁合同》继续履行。一审法院基于合同未约定解除权的行使期限而确定致青春商行应当在解除合同前给予合理期限，以便经营者作出合理安排，合乎情理。因此，一审法院认定致青春商行未采取合理有效措施，而以有人闹事为由将商行入口大门上锁关闭，有违公平原则，对合同不能履行存在过错，并无不当。基于致��春商行对合同不能履行存在过错，原判判令其返还商铺固定费用、履约保证金、经营权购买费亦无不妥。至于装修费用，虽然被上诉人仅提交了收款收据，但其对商铺进行了装修是客观存在的事实，原判酌情确定装修费用的赔偿数额亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1681.6元，由上诉人长沙市岳麓区致青春服饰商行负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 Ｘ Ｘ代理审判员 金新贵二〇一六年九月二十三日书 记 员 刘 璇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 来自