（2016）苏01民终4456号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-10-31
案件名称
南京豪庭物业管理有限公司与南京华旺物业管理有限公司追偿权纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京豪庭物业管理有限公司,南京华旺物业管理有限公司
案由
追偿权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4456号上诉人（原审原告）：南京豪庭物业管理有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路280号。法定代表人：蒋俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张太勇，江苏金大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京华旺物业管理有限公司，住所地南京市下关区中山北路507号航运大厦815号。法定代表人：杨龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王权，江苏金路律师事务所律师。上诉人南京豪庭物业管理有限公司（以下简称豪庭物业）因与被上诉人南京华旺物业管理有限公司（以下简称华旺物业）追偿权纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六大民初字第598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。豪庭物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其在一审的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、上诉人基于2007年7月18日四方协议获得案涉物业七年使用收益权，不因其它任何原因而增减。该四方协议约定上诉人委托物业服务期限为2007年7月至2014年7月，另约定门面房租金收入补贴物业物业费亏损年限为七年，从协议内容可以看出，签订协议时，门面房还未建设，七年期限的起始时间按实际交付的三个月以后计算，该七年期限补贴是弥补上诉人前三年的亏损，并未附加任何条件。二、上诉人享有案涉门面房七年的出租收益权，被上诉人的违法行为造成上诉人所收租金被退还，由此造成上诉人损失27408元被上诉人理应赔偿。据此，恳请二审法院查明事实后依法改判支持其上诉请求。华旺物业辩称，案涉门面房既未进行房屋所有权登记也无建设工程规划许可证，亦非经批准建设的临时建筑物，属于违章建筑，豪庭物业与案外人李春英签订的房屋租赁合同无效。华旺物业不存在任何过错，对豪庭物业的上诉请求应予驳回。豪庭物业向一审法院起诉请求：华旺物业赔偿豪庭物业损失27408元。一审法院认定事实：2007年7月13日，南京市大厂桂馨园小区业主委员会与豪庭物业签订桂馨园小区《物业管理委托合同》，由豪庭物业为南京市六合区新华西路328号桂馨园小区提供物业服务，期限自2007年7月10日起至2014年7月9日止。2007年7月18日，南京大厂大鹏村镇开发中心（甲方）、南京市沿江工业开发区房改办（乙方）、南京豪庭物业管理有限公司（丙方）、南京福基置业有限公司（丁方）签订《协议》一份，约定：甲、乙方将桂馨园小区的物业管理工作委托给名丙方实施管理，期限自2007年6月起至2014年7月止，丁方承诺在建设杨新园小区项目时负责单独建造门面房约300平方米，汽车库约15间，提供给丙方对外出租，租金收入作为甲、乙对丙方物业费亏损的补贴，以维持桂馨园小区的持续管理，丙方出租经营门面房及15间汽车库的期限为七年，起始时间按实际交付的三个月以后开始计算。2011年3月23日，豪庭物业与案外人李春英签订了《房屋租赁协议》一份，约定：豪庭物业将福基丽景门面房（杨新路150－1）出租给李春英使用，租赁期限五年，自2011年5月1日起至2016年2月28日止。协议签订后，李春英支付了五年的租金104400元及公摊水电费、押金等。2013年10月31日，豪庭物业结束了桂馨园小区的服务合同，华旺物业入驻该小区。豪庭物业撤出桂馨园小区时未与该小区业主委员会及华旺物业公司办理交接手续。2014年9月4日，华旺物业公司向李春英等承租人发出停电收回商铺的通知，同年9月5日福基丽景园门面房被断电。2015年1月19日，李春英诉至一审法院要求解除与豪庭物业的租赁合同并退还租金，一审法院审理后于2015年7月10日作出（2015）六沿民初字第187号民事判决书，确定豪庭物业与李春英之间的租赁合同于2015年1月13日解除；豪庭物业退还李春英2015年1月14日后的租金、公摊水电费及水电押金、保证金合计26935元并承担诉讼费473元。嗣后，豪庭物业向华旺物业过索赔未果，诉至一审法院。一审法院认为，豪庭物业与南京市大厂桂馨园小区业主委会签订物业服务合同，应依法履行相应的合同义务。豪庭物业对桂馨园小区附属门面房的七年出租权，前提是其与该小区存在物业服务合同，目的在于以出租收益补贴物业费的亏损，因此，豪庭物业对门面房的出租收益权属有条件的权利，其与桂馨园小区物业服务后终止后，即丧失了获取相应物业的使用收益权，物业服务合同终止后，豪庭物业应当及时与小区业主委员会及后续物业服务公司办理交接手续，因其未能依法办理交接手续，华旺物业作为后续物业服务公司采用强行断电的粗暴方式收回门面房，对本起纠纷的产生双方均有过错。豪庭物业退还给承租人李春英的租金等系其终止了物业服务合同后，无权再向承租人收取的费用，因此，豪庭物业要求华旺物业给付相应的费用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第一百一十七条、国务院《物业管理条例》第三十七条、第三十九条、第六十五条的规定，判决：驳回豪庭物业的诉讼请求。一审案件受理费485元，由豪庭物业负担。二审中，华旺物业针对一审法院认定“2014年9月4日，华旺物业向李春英等承租人发出停电收回商铺的通知”持有异议，其陈述对此不知情。经查，本案一审法院对此事实认定，系根据（2015）六沿民初字第187号民事判决书查明的事实作出的。双方当事人对一审法院认定的其他事实不持异议，本院予以确认。本案二审期间，豪庭物业向本院提交《六合法院案件往业款专用票据》1张，主张其已按（2015）六沿民初字第187号民事判决内容向案外人李春英赔付了27408元。华旺物业质证认为，根据生效判决，豪庭物业是退还租金、水电费及押金等，而非赔偿，且该案法院也未向其核实停电收回商铺通知的真实性。以上事实，有（2015）六沿民初字第187号民事判决书、《六合法院案件往业款专用票据》、谈话笔录等予以证实。本院认为，根据《协议》，豪庭物业应自2007年7月至2014年7月为桂馨园小区提供七年物业服务，案涉门面房的租金系为维持桂馨园小区的持续管理而作为豪庭物业物业费亏损的补贴。因此，一审法院认定豪庭物业对案涉门面房的出租收益权系附条件的权利有合同与法律依据。豪庭物业上诉称其对案涉门面房的收益权并未附加条件的上诉理由不能成立。因豪庭物业在物业服务合同提前终止后无权获得涉案商铺的出租收益，生效的（2015）六沿民初字第187号民事判决确定豪庭物业应退还的租金、押金等并不属于其损失，故其本案要求华旺物业向其赔付27408元，缺乏事实依据和法律依据。综上，豪庭物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费485元，由上诉人南京豪庭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 汪德全审判员 刘 凡二〇一六年九月二十三日书记员 郭旭冬 来自