（2016）粤06民终4331号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-31
案件名称
何嘉琪与佛山市顺德区众城房产发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何嘉琪,佛山市顺德区众城房产发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终4331号上诉人（原审原告）：何嘉琪，女，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区众城房产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：潘建洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐红专，女，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄敏仪，女，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。上诉人何嘉琪因与被上诉人佛山市顺德区众城房产发展有限公司（以下简称众城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法均民初字第1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人何嘉琪提起上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持何嘉琪的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由众城公司承担。事实与理由：一、众城公司在委托办证关系解除前亦无权以何嘉琪未缴付相关税费而拒绝交楼，一审法院认定众城公司“有权按照约定在何嘉琪未缴付相关税费时行使先履行抗辩权从而拒绝向何嘉琪交付房产”错误。因此相应的逾期交房违约金应从2015年5月16日起计算。首先，合同及补充协议均未明确约定众城公司有权以何嘉琪未办理契税手续延期交付该物业。虽补充协议第三条关于商品房交付期限及办法的约定第2点约定：“乙方于该商品房的交付日期前未缴清与该商品房有关的款项，甲方有权按乙方实际延迟付款天数顺延交付商品房”。但是，第一，该条并未明确约定其中的“商品房有关款项”包括税费，从通常理解来看“商品房有关款项”应理解为购房款；第二，补充协议是众城公司单方提供格式条款，在对格式条款可能有两种以上解释的时候，应当作出不利于提供格式条款一方（即被上诉人）的解释而将“商品房有关款项”理解为购房款；第三，委托办证与商品房交付是基于不一样的法律关系而产生的行为，应该区别看待，而不能将委托办证关系中的权利义务与商品房买卖关系中的权利义务“绑架”在一起。因此，一审法院完全不考虑上述情况，仅依据“相关税费系上述委托办证关系的附着费用”而将“商品房有关款项”认定为包括税费的款项，显然是错误的。显然，“商品房有关款项”不包括税费，众城公司以此拒绝交楼没有依据。其次，在本案中，何嘉琪缴付相关税费与众城公司交付商品房之间既不属于互负债务，也没有先后履行顺序，一审法院认定众城公司有先履行抗辩权错误。第一，何嘉琪缴付相关税费是委托办证关系中的义务，众城公司交付商品房是商品房买卖合同关系中的义务，何嘉琪不缴付相关税费，众城公司可以不为何嘉琪办理房产证，但众城公司无权因何嘉琪不缴付税费而不交付商品房，显然缴付税费与办理房产证之间才是互负债务；而且补充协议第七条关于商品房专项维修资金及产权登记的第2点约定“乙方未按本协议预付办理房地产权证的有权税费的，视乙方原因未能按期办证”，这里也明确约定若乙方未缴付有关税费承担的是未能按期办证的责任，而不是未能按期交楼的责任。第二，何嘉琪缴付有关税费与众城公司交付商品房之间没有先后顺序，虽补充协议第七条关于商品房专项维修资金及产权登记的第2点约定“乙方收楼时，须向甲方足额预付办理房地产权证的有关税费”，但该条约定只是补充约定支付税费的时间应为收楼时，并未约定收楼的条件为支付税费，显然从中也不能得出何嘉琪应该先缴付税费再收楼的理解。因此，该支付税费的约定与收楼条件无关，缴纳税费与交楼之间不是互负债务，不存在先后顺序，众城公司没有所谓的先履行抗辩权。退一步来说，因补充协议是众城公司单方提供的格式条款，即使补充协议明确缴纳税费为交楼条件，该格式条款亦因加重何嘉琪责任、排除何嘉琪主要权利而无效。综上，一审法院认定委托办证关系解除后众城公司无权以何嘉琪未缴付相关税费而拒绝收楼是正确的，但是，在委托办证关系解除前，众城公司亦无权以何嘉琪未缴付相关税费而拒绝收楼，相应的逾期交房违约金应从2015年5月16日起计算。二、何嘉琪在2015年9月22日向12345投诉时已经明确表示要解除委托办证关系的诉求，双方委托办证关系应自2015年9月22日解除。对于何嘉琪提供的证据四投诉处理打印件，一审法院并未采信，何嘉琪可以向法院提供受理编号及查询密码在网站上进行查询（受理编号为2XXXXXX，查询密码为XXXXXX，查询网站为：http：／／12345.foshan.gov.cn／），12345作为政府门户网站，具有一定的权威性，请法院确认该查询打印件的真实性。何嘉琪在2015年9月22日向佛山12345投诉时已明确表示何嘉琪有权不委托众城公司办理房产证，且希望有关部门协调处理开发商不得强制要求投诉人委托办理房产证。何嘉琪解除委托办证关系的意思已经表示得很清楚，有关部门也明确向众城公司转达；因此，何嘉琪与众城公司之间的委托办证关系应于2015年9月22日解除。三、补充协议第四条约定“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”应认定无效，一审法院以“该条款对本案双方不具有约束力”为由不予认定该条款无效没有事实和法律依据。首先，虽众城公司物业服务合同的合同主体，但“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”这一条款里涉及到“未收楼时由何嘉琪向物业管理公司支付物业管理费”这一意思表示，这一约定只是在缴费主体上双方约定由谁去缴费，收费主体都是物业管理公司，这就相当于双方就谁去缴费达成的协议，明显是何嘉琪与众城公司之间可以进行的约定，与众城公司是否服务合同的主体无关。如开发商可以与业主约定收楼后半年内由开发商缴纳物业管理费（相当于赠送半年物管费），在条款合法的前提下该项约定肯定是对双方具有约束力的。一审法院认定“该条款对本案双方不具有约束力”是错误的，而以此不予认定该条款效力更是是没有事实与法律依据的。其次，“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”的约定明显违反法律强制性规定，应认定为无效。根据《广东省物业管理条例》第四十一条：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”因此，尚未交付的物业的物业管理费应由众城公司承担。退一步来说，补充协议为格式条款，该“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”的约定明显加重何嘉琪的责任，而且众城公司亦并未采取合理的方式提请何嘉琪注意，应认定为无效条款。被上诉人众城公司答辩称，一、在双方由合同约定的前提下，众城公司因何嘉琪未支付相关税费而拒绝交付的行为不属于逾期交房。首先，众城公司与何嘉琪与众城公司于2015年1月6日签订该房屋《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定“何嘉琪委托众城公司办理该房屋《房地产权证》，何嘉琪收楼时须向众城公司足额预付办理房地产权证的有关税费”，“何嘉琪于该房屋的交付日期前未缴清与该房屋有关的款项的，众城公司有权按何嘉琪实际延迟付款天数交付商品房”。而相关税费为上述委托办证关系的附着费用，故当何嘉琪未在房屋交付日期前支付相关税费时，众城公司有权按照约定行使先履行抗辩权从而拒绝向何嘉琪交付房产。其次，何嘉琪为完全民事行为能力人，《补充协议》为何嘉琪与众城公司双方合意签订条款，且并无法定无效条件，应认定为真实有效，双方皆应按合约履行义务。二、就何嘉琪提供的向佛山12345投诉处理的打印件，众城公司不予确认，且何嘉琪并未提交其他证据予以佐证，一审法院对此不予采信合乎法理。三、《补充协议》为何嘉琪于众城公司双方自愿签订的，且并无法定无效条件，应认定为真实有效。第四条“何嘉琪自该房屋交楼之日起且不论何嘉琪是否办理收楼手续或是否入住、使用，均应交纳物业服务费”的条款不存在法定无效情况，何嘉琪应按合同约定履行义务。另众城公司并非房屋物业服务提供的主体，亦并非物业服务合同的主体，故一审法院对该条款不予认定无效合乎法理。综上，何嘉琪的上诉请求与没有事实、约定不符且均不能成立，请求法院维护驳回上诉，维持一审判决。何嘉琪向一审法院起诉请求：1.众城公司立即向何嘉琪交付位于某号的商品房；2.众城公司支付逾期交付商品房的违约金27159.4元（自2015年5月16日起按万分之二支付至实际交付之日止，暂计至2015年11月30日为27159.4元）；3.补充协议的第四条关于“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”的约定无效；4.何嘉琪、众城公司之间的委托办证关系于2015年9月22日解除；5.本案诉讼费由众城公司负担。一审法院经审理查明：何嘉琪与众城公司于2015年1月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：Yxxxxx4），约定何嘉琪向众城公司购买位于顺德区某号复式单元；该商品房建筑面积159.47平方米，房价总金额为680000元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算房价款进行处理；何嘉琪在本合同签订时，向众城公司支付首期房价款204000元（之前交付的定金20000元冲抵房价款），余额476000元办理银行按揭，何嘉琪应于本合同签订当日办理完毕银行所需全部手续，因银行贷款不足或拒贷，何嘉琪必须于合同签订后20日内向众城公司补足余额；众城公司应当在2015年4月15日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付何嘉琪使用；众城公司逾期交房超过30天的，自逾期第31日起，每天按已交付房价款的万分之二支付违约金；何嘉琪委托众城公司办理《房地产权证》。同日，何嘉琪、众城公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定何嘉琪于该商品房的交付日期前未缴清与该商品房有关的款项，众城公司有权按何嘉琪实际延迟付款天数顺延交付商品房；何嘉琪应自该商品房的交楼之日起且不论何嘉琪是否办理收楼手续或是否入住、使用，均应交纳物业服务费，并承担房屋交付后的风险；何嘉琪收楼时，须向众城公司足额预付办理房地产权证的有关税费，何嘉琪未按本协议预付办理房地产权证的有关税费的，视何嘉琪原因未能按期办证，众城公司有权代何嘉琪办证，就此产生的一切税费及其他费用全部由何嘉琪负责承担。后何嘉琪如期向众城公司交付了购房款及其补差款合共682397元。2015年4月，何嘉琪依约向众城公司处要求收楼，众城公司拒绝交付涉案商品房。2015年10月10日，何嘉琪向众城公司送达律师函称，众城公司以何嘉琪未支付装修押金和装修垃圾清运费3800元为由拒绝交付房屋，双方调解处理后，众城公司又以何嘉琪未支付办证费用23033元为由拒绝交付房屋，且众城公司要求何嘉琪从5月起缴交物业管理费，本律师认为，众城公司与何嘉琪并未建立代理法律关系，众城公司无权要求何嘉琪预付办理房地产权证的有关税费，即使存在委托办证关系，何嘉琪也有权随时终止众城公司代为办理房地产权证的代理合同，自行办证，众城公司以此为由损坏了何嘉琪的合法权益，众城公司也无权因何嘉琪未缴纳税费而延迟交付房屋，众城公司已构成违约，应当承担相应违约责任，众城公司未交付物业的前提下何嘉琪支付物业管理费更没有法律依据。众城公司于2015年10月17日回复称，根据双方签订协议约定何嘉琪收楼时，须向众城公司足额预付办理房地产权证的有关税费，则何嘉琪有义务向众城公司足额缴付相关办证税费，众城公司代理何嘉琪办证，该委托作为合同条款，何嘉琪不得单方擅自解除，何嘉琪后与众城公司沟通，众城公司同意由何嘉琪自行办理税费缴交手续，但《房地产权证》仍由我司办理，对此双方的补充协议中明确约定，根据约定何嘉琪应当按物业约定交付时间起按时支付物业管理费。至此，众城公司仍未向何嘉琪交付涉案商品房，何嘉琪遂于2015年12月3日向一审法院提起诉讼。另外，何嘉琪在本案中起诉要求判令其与众城公司之间的委托办证关系解除，何嘉琪起诉状一审法院于2015年12月16日向众城公司送达完毕。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何嘉琪、众城公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，何嘉琪依约向众城公司支付了购房款，众城公司应当按照约定向何嘉琪交付商品房，但因双方在《商品房买卖合同》中建立了委托办理《房地产权证》的法律关系，且双方在补充协议中约定众城公司交付商品房的附着前提为何嘉琪向众城公司缴付房产有关款项，而相关税费系上述委托办证关系的附着费用，众城公司有权按照约定在何嘉琪未缴付相关税费时行使先履行抗辩权从而拒绝向何嘉琪交付房产，但何嘉琪、众城公司的委托办证关系可自何嘉琪向众城公司明确提出之日起解除，众城公司此前的先履行抗辩权随即消失，众城公司应当自何嘉琪向其明确提出解除之日起向何嘉琪履行房屋交付义务。关于双方委托办证关系的解除问题，何嘉琪主张双方委托办证关系已于2015年9月22日解除，但众城公司对此予以否认，何嘉琪也并未提交证据证实其于该日曾向众城公司明确表示解除办证关系，而何嘉琪曾在纠纷发生过程中向众城公司发出律师函，但函件中仅称“即使委托人委托了贵司代为办理房地产权证，依照法律规定，委托人也有权随时终止委托贵司代为办理房地产权证的代理合同，自行办理房地产权证，贵司无权强制委托人委托。”，何嘉琪并未就双方的委托办证关系明确表示解除，故一审法院仅确认何嘉琪向一审法院提起诉讼要求解除委托办证关系，一审法院向众城公司送达该民事起诉书之日，即2015年12月16日该解除办证关系的主张正式向众城公司明确提出，双方委托办理《房地产权证》关系于2015年12月16日解除。关于违约金一项，根据双方约定，众城公司逾期交房超过30天的，自逾期第31日起，每天按已交付房价款的万分之二支付违约金，即众城公司应自逾期第31日起，即从2016年1月17日起，以682397元为本金，按日万分之二计算至众城公司实际向何嘉琪交付涉案商品房之日止。关于何嘉琪要求确认补充协议中“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”的约定无效的问题，该条款主要涉及关于物业管理费交纳的权利义务的创设问题，该物业服务关系的设立与本案的商品房买卖合同关系无关，且众城公司并非涉案商品房的物业服务合同的合同主体，也并非提供物业服务的主体，根据合同的相对性原则，该条款对本案何嘉琪、众城公司不具约束力，相关物业服务关系权利义务的设立应当以何嘉琪与提供服务主体签订物业服务合同为准，何嘉琪请求确认该条款无效不具法律依据，一审法院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决：一、众城公司于判决生效之日起五日内向何嘉琪交付位于顺德区某号单元商品房；二、众城公司于判决生效之日起五日内向何嘉琪支付违约金（违约金计算方式：从2016年1月17日起以682397元为本金，按日万分之二的标准计算至被告佛山市顺德区众城房产发展有限公司向何嘉琪实际交付商品房之日止）；三、何嘉琪、众城公司间委托办理《房地产权证》的法律关系于2015年12月16日解除；四、驳回何嘉琪的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为239.49元，由何嘉琪负担119.49元，由众城公司负担120元。本院二审期间，上诉人何嘉琪没有向本院提交新证据，被上诉人众城公司向本院提交了给何嘉琪的收楼通知、何嘉琪签的收楼确认及告知，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，且何嘉琪对众城公司提交的新证据的真实性也没有异议。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，众城公司于2016年3月18日已将涉案房屋交付给何嘉琪。本院认为：何嘉琪与众城公司签订的《房屋买卖合同》及其补充协议系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：众城公司逾期交付涉案房屋的违约金应从何时开始起算；涉案物业管理费条款的效力。关于众城公司逾期交付涉案房屋的违约金应从何时开始起算的问题。何嘉琪与众城公司于涉案《商品房买卖合同》中建立了委托办理《房地产权证》的法律关系，且双方在补充协议中约定众城公司交付商品房的前提是何嘉琪向众城公司缴清了与涉案商品房有关款项，而办理《房地产权证》的相关税费系上述委托办证关系的费用，故众城公司有权按照约定在何嘉琪未缴付相关税费前拒绝向何嘉琪交付房产。但因委托办证与涉案商品房买卖没有必然联系，故双方的委托办证关系可以自何嘉琪向众城公司明确提出解除之日起解除，众城公司应当自何嘉琪向其明确提出解除之日起向何嘉琪履行房屋交付义务。根据现有的证据，何嘉琪在起诉前并未就双方的委托办证关系明确表示解除，则一审法院向众城公司送达何嘉琪关于要求解除委托办证关系的民事起诉书之日，即2015年12月16日为该解除办证关系的主张正式向众城公司明确提出之日，双方委托办理《房地产权证》关系于2015年12月16日解除。因此，众城公司应自2015年12月17日起承担逾期交付涉案房屋的违约责任。何嘉琪上诉主张其与2015年9月22日向12345投诉时已明确表示解除与众城公司的办证关系。经查，何嘉琪提交的上述投诉材料众城公司不予确认，何嘉琪亦未能提交其他证据予以佐证，不能证明其解除办证关系的主张已经向众城公司提出，故该上诉理由本院不予支持。关于涉案补充协议中“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”的约定的效力问题。该条款主要涉及关于物业管理费交纳的权利义务的约定，众城公司并非涉案商品房的物业服务合同的合同主体，也并非提供物业服务的主体，根据合同的相对性原则，相关物业服务关系权利义务的设立应当以何嘉琪与提供服务主体签订物业服务合同为准，何嘉琪上诉主张该条款无效于法无据，本院对此不予支持。此外，众城公司于2016年3月18日（即原审作出判决后）已将涉案房屋交付给何嘉琪，故原审判决第一项已实际履行完毕。综上，何嘉琪的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478.98元，由上诉人何嘉琪负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 余珂珂代理审判员 徐允贤二〇一六年九月二十三日书 记 员 陆灏珺4广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2016）粤06民终4331号上诉人（原审原告）：何嘉琪，女，1990年8月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区众城房产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处卫红居委会欧洲花园（华西楼）101号首层之一，统一社会信用代码9144060679776084XX。法定代表人：潘建洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐红专，女，1960年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄敏仪，女，1990年2月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。上诉人何嘉琪因与被上诉人佛山市顺德区众城房产发展有限公司（以下简称众城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法均民初字第1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人何嘉琪提起上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持何嘉琪的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由众城公司承担。事实与理由：一、众城公司在委托办证关系解除前亦无权以何嘉琪未缴付相关税费而拒绝交楼，一审法院认定众城公司“有权按照约定在何嘉琪未缴付相关税费时行使先履行抗辩权从而拒绝向何嘉琪交付房产”错误。因此相应的逾期交房违约金应从2015年5月16日起计算。首先，合同及补充协议均未明确约定众城公司有权以何嘉琪未办理契税手续延期交付该物业。虽补充协议第三条关于商品房交付期限及办法的约定第2点约定：“乙方于该商品房的交付日期前未缴清与该商品房有关的款项，甲方有权按乙方实际延迟付款天数顺延交付商品房”。但是，第一，该条并未明确约定其中的“商品房有关款项”包括税费，从通常理解来看“商品房有关款项”应理解为购房款；第二，补充协议是众城公司单方提供格式条款，在对格式条款可能有两种以上解释的时候，应当作出不利于提供格式条款一方（即被上诉人）的解释而将“商品房有关款项”理解为购房款；第三，委托办证与商品房交付是基于不一样的法律关系而产生的行为，应该区别看待，而不能将委托办证关系中的权利义务与商品房买卖关系中的权利义务“绑架”在一起。因此，一审法院完全不考虑上述情况，仅依据“相关税费系上述委托办证关系的附着费用”而将“商品房有关款项”认定为包括税费的款项，显然是错误的。显然，“商品房有关款项”不包括税费，众城公司以此拒绝交楼没有依据。其次，在本案中，何嘉琪缴付相关税费与众城公司交付商品房之间既不属于互负债务，也没有先后履行顺序，一审法院认定众城公司有先履行抗辩权错误。第一，何嘉琪缴付相关税费是委托办证关系中的义务，众城公司交付商品房是商品房买卖合同关系中的义务，何嘉琪不缴付相关税费，众城公司可以不为何嘉琪办理房产证，但众城公司无权因何嘉琪不缴付税费而不交付商品房，显然缴付税费与办理房产证之间才是互负债务；而且补充协议第七条关于商品房专项维修资金及产权登记的第2点约定“乙方未按本协议预付办理房地产权证的有权税费的，视乙方原因未能按期办证”，这里也明确约定若乙方未缴付有关税费承担的是未能按期办证的责任，而不是未能按期交楼的责任。第二，何嘉琪缴付有关税费与众城公司交付商品房之间没有先后顺序，虽补充协议第七条关于商品房专项维修资金及产权登记的第2点约定“乙方收楼时，须向甲方足额预付办理房地产权证的有关税费”，但该条约定只是补充约定支付税费的时间应为收楼时，并未约定收楼的条件为支付税费，显然从中也不能得出何嘉琪应该先缴付税费再收楼的理解。因此，该支付税费的约定与收楼条件无关，缴纳税费与交楼之间不是互负债务，不存在先后顺序，众城公司没有所谓的先履行抗辩权。退一步来说，因补充协议是众城公司单方提供的格式条款，即使补充协议明确缴纳税费为交楼条件，该格式条款亦因加重何嘉琪责任、排除何嘉琪主要权利而无效。综上，一审法院认定委托办证关系解除后众城公司无权以何嘉琪未缴付相关税费而拒绝收楼是正确的，但是，在委托办证关系解除前，众城公司亦无权以何嘉琪未缴付相关税费而拒绝收楼，相应的逾期交房违约金应从2015年5月16日起计算。二、何嘉琪在2015年9月22日向12345投诉时已经明确表示要解除委托办证关系的诉求，双方委托办证关系应自2015年9月22日解除。对于何嘉琪提供的证据四投诉处理打印件，一审法院并未采信，何嘉琪可以向法院提供受理编号及查询密码在网站上进行查询（受理编号为2015092201047，查询密码为863678，查询网站为：http：／／12345.foshan.gov.cn／），12345作为政府门户网站，具有一定的权威性，请法院确认该查询打印件的真实性。何嘉琪在2015年9月22日向佛山12345投诉时已明确表示何嘉琪有权不委托众城公司办理房产证，且希望有关部门协调处理开发商不得强制要求投诉人委托办理房产证。何嘉琪解除委托办证关系的意思已经表示得很清楚，有关部门也明确向众城公司转达；因此，何嘉琪与众城公司之间的委托办证关系应于2015年9月22日解除。三、补充协议第四条约定“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”应认定无效，一审法院以“该条款对本案双方不具有约束力”为由不予认定该条款无效没有事实和法律依据。首先，虽众城公司物业服务合同的合同主体，但“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”这一条款里涉及到“未收楼时由何嘉琪向物业管理公司支付物业管理费”这一意思表示，这一约定只是在缴费主体上双方约定由谁去缴费，收费主体都是物业管理公司，这就相当于双方就谁去缴费达成的协议，明显是何嘉琪与众城公司之间可以进行的约定，与众城公司是否服务合同的主体无关。如开发商可以与业主约定收楼后半年内由开发商缴纳物业管理费（相当于赠送半年物管费），在条款合法的前提下该项约定肯定是对双方具有约束力的。一审法院认定“该条款对本案双方不具有约束力”是错误的，而以此不予认定该条款效力更是是没有事实与法律依据的。其次，“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”的约定明显违反法律强制性规定，应认定为无效。根据《广东省物业管理条例》第四十一条：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”因此，尚未交付的物业的物业管理费应由众城公司承担。退一步来说，补充协议为格式条款，该“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”的约定明显加重何嘉琪的责任，而且众城公司亦并未采取合理的方式提请何嘉琪注意，应认定为无效条款。被上诉人众城公司答辩称，一、在双方由合同约定的前提下，众城公司因何嘉琪未支付相关税费而拒绝交付的行为不属于逾期交房。首先，众城公司与何嘉琪与众城公司于2015年1月6日签订该房屋《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定“何嘉琪委托众城公司办理该房屋《房地产权证》，何嘉琪收楼时须向众城公司足额预付办理房地产权证的有关税费”，“何嘉琪于该房屋的交付日期前未缴清与该房屋有关的款项的，众城公司有权按何嘉琪实际延迟付款天数交付商品房”。而相关税费为上述委托办证关系的附着费用，故当何嘉琪未在房屋交付日期前支付相关税费时，众城公司有权按照约定行使先履行抗辩权从而拒绝向何嘉琪交付房产。其次，何嘉琪为完全民事行为能力人，《补充协议》为何嘉琪与众城公司双方合意签订条款，且并无法定无效条件，应认定为真实有效，双方皆应按合约履行义务。二、就何嘉琪提供的向佛山12345投诉处理的打印件，众城公司不予确认，且何嘉琪并未提交其他证据予以佐证，一审法院对此不予采信合乎法理。三、《补充协议》为何嘉琪于众城公司双方自愿签订的，且并无法定无效条件，应认定为真实有效。第四条“何嘉琪自该房屋交楼之日起且不论何嘉琪是否办理收楼手续或是否入住、使用，均应交纳物业服务费”的条款不存在法定无效情况，何嘉琪应按合同约定履行义务。另众城公司并非房屋物业服务提供的主体，亦并非物业服务合同的主体，故一审法院对该条款不予认定无效合乎法理。综上，何嘉琪的上诉请求与没有事实、约定不符且均不能成立，请求法院维护驳回上诉，维持一审判决。何嘉琪向一审法院起诉请求：1.众城公司立即向何嘉琪交付位于景汇名都7座1102号的商品房；2.众城公司支付逾期交付商品房的违约金27159.4元（自2015年5月16日起按万分之二支付至实际交付之日止，暂计至2015年11月30日为27159.4元）；3.补充协议的第四条关于“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”的约定无效；4.何嘉琪、众城公司之间的委托办证关系于2015年9月22日解除；5.本案诉讼费由众城公司负担。一审法院经审理查明：何嘉琪与众城公司于2015年1月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y217584），约定何嘉琪向众城公司购买位于顺德区均安镇均安社区居民委员会恒安路24号景汇名都7座1102复式单元；该商品房建筑面积159.47平方米，房价总金额为680000元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算房价款进行处理；何嘉琪在本合同签订时，向众城公司支付首期房价款204000元（之前交付的定金20000元冲抵房价款），余额476000元办理银行按揭，何嘉琪应于本合同签订当日办理完毕银行所需全部手续，因银行贷款不足或拒贷，何嘉琪必须于合同签订后20日内向众城公司补足余额；众城公司应当在2015年4月15日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付何嘉琪使用；众城公司逾期交房超过30天的，自逾期第31日起，每天按已交付房价款的万分之二支付违约金；何嘉琪委托众城公司办理《房地产权证》。同日，何嘉琪、众城公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定何嘉琪于该商品房的交付日期前未缴清与该商品房有关的款项，众城公司有权按何嘉琪实际延迟付款天数顺延交付商品房；何嘉琪应自该商品房的交楼之日起且不论何嘉琪是否办理收楼手续或是否入住、使用，均应交纳物业服务费，并承担房屋交付后的风险；何嘉琪收楼时，须向众城公司足额预付办理房地产权证的有关税费，何嘉琪未按本协议预付办理房地产权证的有关税费的，视何嘉琪原因未能按期办证，众城公司有权代何嘉琪办证，就此产生的一切税费及其他费用全部由何嘉琪负责承担。后何嘉琪如期向众城公司交付了购房款及其补差款合共682397元。2015年4月，何嘉琪依约向众城公司处要求收楼，众城公司拒绝交付涉案商品房。2015年10月10日，何嘉琪向众城公司送达律师函称，众城公司以何嘉琪未支付装修押金和装修垃圾清运费3800元为由拒绝交付房屋，双方调解处理后，众城公司又以何嘉琪未支付办证费用23033元为由拒绝交付房屋，且众城公司要求何嘉琪从5月起缴交物业管理费，本律师认为，众城公司与何嘉琪并未建立代理法律关系，众城公司无权要求何嘉琪预付办理房地产权证的有关税费，即使存在委托办证关系，何嘉琪也有权随时终止众城公司代为办理房地产权证的代理合同，自行办证，众城公司以此为由损坏了何嘉琪的合法权益，众城公司也无权因何嘉琪未缴纳税费而延迟交付房屋，众城公司已构成违约，应当承担相应违约责任，众城公司未交付物业的前提下何嘉琪支付物业管理费更没有法律依据。众城公司于2015年10月17日回复称，根据双方签订协议约定何嘉琪收楼时，须向众城公司足额预付办理房地产权证的有关税费，则何嘉琪有义务向众城公司足额缴付相关办证税费，众城公司代理何嘉琪办证，该委托作为合同条款，何嘉琪不得单方擅自解除，何嘉琪后与众城公司沟通，众城公司同意由何嘉琪自行办理税费缴交手续，但《房地产权证》仍由我司办理，对此双方的补充协议中明确约定，根据约定何嘉琪应当按物业约定交付时间起按时支付物业管理费。至此，众城公司仍未向何嘉琪交付涉案商品房，何嘉琪遂于2015年12月3日向一审法院提起诉讼。另外，何嘉琪在本案中起诉要求判令其与众城公司之间的委托办证关系解除，何嘉琪起诉状一审法院于2015年12月16日向众城公司送达完毕。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何嘉琪、众城公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，何嘉琪依约向众城公司支付了购房款，众城公司应当按照约定向何嘉琪交付商品房，但因双方在《商品房买卖合同》中建立了委托办理《房地产权证》的法律关系，且双方在补充协议中约定众城公司交付商品房的附着前提为何嘉琪向众城公司缴付房产有关款项，而相关税费系上述委托办证关系的附着费用，众城公司有权按照约定在何嘉琪未缴付相关税费时行使先履行抗辩权从而拒绝向何嘉琪交付房产，但何嘉琪、众城公司的委托办证关系可自何嘉琪向众城公司明确提出之日起解除，众城公司此前的先履行抗辩权随即消失，众城公司应当自何嘉琪向其明确提出解除之日起向何嘉琪履行房屋交付义务。关于双方委托办证关系的解除问题，何嘉琪主张双方委托办证关系已于2015年9月22日解除，但众城公司对此予以否认，何嘉琪也并未提交证据证实其于该日曾向众城公司明确表示解除办证关系，而何嘉琪曾在纠纷发生过程中向众城公司发出律师函，但函件中仅称“即使委托人委托了贵司代为办理房地产权证，依照法律规定，委托人也有权随时终止委托贵司代为办理房地产权证的代理合同，自行办理房地产权证，贵司无权强制委托人委托。”，何嘉琪并未就双方的委托办证关系明确表示解除，故一审法院仅确认何嘉琪向一审法院提起诉讼要求解除委托办证关系，一审法院向众城公司送达该民事起诉书之日，即2015年12月16日该解除办证关系的主张正式向众城公司明确提出，双方委托办理《房地产权证》关系于2015年12月16日解除。关于违约金一项，根据双方约定，众城公司逾期交房超过30天的，自逾期第31日起，每天按已交付房价款的万分之二支付违约金，即众城公司应自逾期第31日起，即从2016年1月17日起，以682397元为本金，按日万分之二计算至众城公司实际向何嘉琪交付涉案商品房之日止。关于何嘉琪要求确认补充协议中“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”的约定无效的问题，该条款主要涉及关于物业管理费交纳的权利义务的创设问题，该物业服务关系的设立与本案的商品房买卖合同关系无关，且众城公司并非涉案商品房的物业服务合同的合同主体，也并非提供物业服务的主体，根据合同的相对性原则，该条款对本案何嘉琪、众城公司不具约束力，相关物业服务关系权利义务的设立应当以何嘉琪与提供服务主体签订物业服务合同为准，何嘉琪请求确认该条款无效不具法律依据，一审法院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决：一、众城公司于判决生效之日起五日内向何嘉琪交付位于顺德区均安镇均安社区居民委员会恒安路24号景汇名都7座1102单元商品房；二、众城公司于判决生效之日起五日内向何嘉琪支付违约金（违约金计算方式：从2016年1月17日起以682397元为本金，按日万分之二的标准计算至被告佛山市顺德区众城房产发展有限公司向何嘉琪实际交付商品房之日止）；三、何嘉琪、众城公司间委托办理《房地产权证》的法律关系于2015年12月16日解除；四、驳回何嘉琪的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为239.49元，由何嘉琪负担119.49元，由众城公司负担120元。本院二审期间，上诉人何嘉琪没有向本院提交新证据，被上诉人众城公司向本院提交了给何嘉琪的收楼通知、何嘉琪签的收楼确认及告知，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，且何嘉琪对众城公司提交的新证据的真实性也没有异议。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，众城公司于2016年3月18日已将涉案房屋交付给何嘉琪。本院认为：何嘉琪与众城公司签订的《房屋买卖合同》及其补充协议系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：众城公司逾期交付涉案房屋的违约金应从何时开始起算；涉案物业管理费条款的效力。关于众城公司逾期交付涉案房屋的违约金应从何时开始起算的问题。何嘉琪与众城公司于涉案《商品房买卖合同》中建立了委托办理《房地产权证》的法律关系，且双方在补充协议中约定众城公司交付商品房的前提是何嘉琪向众城公司缴清了与涉案商品房有关款项，而办理《房地产权证》的相关税费系上述委托办证关系的费用，故众城公司有权按照约定在何嘉琪未缴付相关税费前拒绝向何嘉琪交付房产。但因委托办证与涉案商品房买卖没有必然联系，故双方的委托办证关系可以自何嘉琪向众城公司明确提出解除之日起解除，众城公司应当自何嘉琪向其明确提出解除之日起向何嘉琪履行房屋交付义务。根据现有的证据，何嘉琪在起诉前并未就双方的委托办证关系明确表示解除，则一审法院向众城公司送达何嘉琪关于要求解除委托办证关系的民事起诉书之日，即2015年12月16日为该解除办证关系的主张正式向众城公司明确提出之日，双方委托办理《房地产权证》关系于2015年12月16日解除。因此，众城公司应自2015年12月17日起承担逾期交付涉案房屋的违约责任。何嘉琪上诉主张其与2015年9月22日向12345投诉时已明确表示解除与众城公司的办证关系。经查，何嘉琪提交的上述投诉材料众城公司不予确认，何嘉琪亦未能提交其他证据予以佐证，不能证明其解除办证关系的主张已经向众城公司提出，故该上诉理由本院不予支持。关于涉案补充协议中“无论是否办理收楼手续均应交纳物业管理费”的约定的效力问题。该条款主要涉及关于物业管理费交纳的权利义务的约定，众城公司并非涉案商品房的物业服务合同的合同主体，也并非提供物业服务的主体，根据合同的相对性原则，相关物业服务关系权利义务的设立应当以何嘉琪与提供服务主体签订物业服务合同为准，何嘉琪上诉主张该条款无效于法无据，本院对此不予支持。此外，众城公司于2016年3月18日（即原审作出判决后）已将涉案房屋交付给何嘉琪，故原审判决第一项已实际履行完毕。综上，何嘉琪的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478.98元，由上诉人何嘉琪负担。本判决为终审判决。审判长温万民审判员余珂珂代理审判员徐允贤二〇一六年九月二十三日书记员陆灏珺第16页共16页 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