（2015）防行初字第15号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-11-16
案件名称
彭国欣与防城港市住房保障和房产管理局城乡建设行政管理-其他一审行政判决书
法院
防城港市防城区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
彭国欣,防城港市住房保障和房产管理局,广西卓尚置业投资有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第七十条，第七十四条
全文
广西壮族自治区防城港市防城区人民法院行 政 判 决 书（2015）防行初字第15号原告彭国欣。委托代理人梁冀，广西圆非律师事务所律师。被告防城港市住房保障和房产管理局。法定代表人詹冬发，局长。委托代理人潘毅，该局副局长。委托代理人宁学义，广西海狮律师事务所律师。第三人广西卓尚置业投资有限公司，住所地：防城港市防城区防港路2号。法定代表人黄传光，董事长。委托代理人庞宏作，该公司员工。原告彭国欣不服被告防城港市住房保障和房产管理局（以下简称防城港市房管局）于2013年4月20日作出的同意撤销原告彭国欣与第三人广西卓尚置业投资有限公司（以下简称卓尚公司）就防城港市防城区滨江名庭5栋2302号、2603号、2701号、2702号、2901号共5套商品房签订的商品房买卖合同备案登记的行政行为，于2015年10月22日向本院提起行政诉讼，本院立案受理后，于2015年10月29日向被告防城港市房管局送达起诉书副本、应诉通知书等法律文书。本院依法组成合议庭，分别于2015年11月17日、2016年9月2日两次公开开庭进行了审理。原告彭国欣的委托代理人梁冀，被告防城港市房管局的委托代理人潘毅、宁学义，第三人卓尚公司的委托代理人庞宏作到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告防城港市房管局于2013年4月20日基于第三人卓尚公司的申请作出了同意撤销原告彭国欣与第三人卓尚公司就防城港市防城区滨江名庭5栋2302号、2603号、2701号、2702号、2901号共5套商品房签订的商品房买卖合同备案登记。在法定举证期限内，被告防城港市房管局向本院提交如下证据：1．申请撤销2901号房屋买卖合同备案的材料，2.申请撤销2603号房屋买卖合同备案的材料，3.申请撤销2701号房屋买卖合同备案的材料，4.申请撤销2702号房屋买卖合同备案的材料，5.申请撤销2302号房屋买卖合同备案的材料，证据1-5共同证明原告彭国欣和第三人卓尚公司申请撤销备案登记；6.第三人出具的证明及附件，证明原告与第三人之间是借贷关系，并非商品房买卖关系。原告彭国欣诉称：原告与卓尚公司就防城港市防城区滨江名庭5栋2302号、2603号、2701号、2702号、2901号共5套商品房签订了5份商品房买卖合同，并于2011年12月2日办理备案登记手续，被告在该五份商品房买卖合同上均盖上商品房销售合同备案专用章。因此，原告的商品房登记备案已成立。但是，起诉前原告意外得知，在原告没有提出任何申请，申请书并非原告本人签名的情况下，被告就擅自撤销了原告向卓尚公司购买的上述五套房产的商品房买卖合同的备案登记。原告认为，被告未尽审慎的审查义务，擅自撤销原告的备案登记的行政行为，严重侵犯了原告的财产权，该行政行为是违法的，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定，原告特向法院提出诉讼，请求法院判令：1.确认被告于2013年4月20日作出的同意撤销原告与第三人卓尚公司就防城港市防城区滨江名庭5栋2302号、2603号、2701号、2702号、2901号共五套商品房签订的商品房买卖合同备案登记的行政行为违法并予以撤销，恢复原告对该五套商品房买卖合同的备案登记；2.本案诉讼费用由被告防城港市房管局承担。原告彭国欣在举证期限内向本院提供了如下证据：1.商品房买卖合同5份，证明原告于2011年11月20日与第三人卓尚公司就防城港市防城区滨江名庭5栋2302号、2603号、2701号、2702号、2901号共五套商品房签订了商品房买卖合同，并于同日在被告防城港市房管局进行备案登记的事实；2.被告同意撤销原告所购商品房备案登记的材料，证明被告未尽审慎义务，于2013年12月16日同意撤销原告所购的五套商品房买卖合同备案登记的违法事实。被告防城港市房管局辩称，一、被告并没有作出同意撤销商品房买卖合同备案登记的具体行政行为。法律法规仅规定了商品房预售备案登记的制度，而且是房地产开发企业单方办理备案手续，并没有规定撤销商品房备案登记的制度。既然法律法规没有规定，被告就没有撤销备案登记的职能和权限。如果买受人要求解除合同，也只是通知被告而已。被告接收房地产开发企业提交的相关材料仅负责形式上审查书面材料，并不负责实际的审查。二、原告彭国欣和第三人是亲自将商品房买卖合同提交到被告处办理撤销备案登记手续，被告已收回了原签订的全部合同（一式三份），此举证明原告彭国欣是同意撤销备案登记的。三、原告与第三人发生的是借贷关系，而不是商品房买卖关系，双方签订的商品房买卖合同也是虚假的，并没有实际履行，其申请的备案登记内容也是虚假的。在第三人卓尚公司已经向原告彭国欣归还了借款的情况下，卓尚公司申请撤销房屋登记备案也是合理的。四、原告彭国欣的起诉已经超过诉讼时效。2013年4月20日，第三人卓尚公司向被告递交撤销备案申请书后，同日原告即将其持有的商品房买卖合同交到防城港市房屋产权登记中心，故原告在2013年4月20日就应该知道撤销备案登记行为的存在，应当在6个月内也就是2013年10月20日前提起行政诉讼。但原告直至2015年10月10日才提起行政诉讼，早已超过法定的起诉时效。综上所述，原告彭国欣的诉讼请求不符合事实和法律规定，依法应予驳回。第三人卓尚公司述称，2011年12月20日至2012年9月14日，第三人向杨达借到人民币39518060元，杨达为了保障借款的安全性，分别以彭国欣、钟建波、杨征宇、韦海宁等人的名义与第三人签订商品房买卖合同。第三人于2011年12月21日至2014年5月10日偿还杨达部分本金及利息人民币32048340元（附有清单）。2011年12月20日，杨达以彭国欣名义签订的16套商品房买卖合同是作为第三人向杨达借款的保障，款项合计5002480元，第三人己于2012年3月19日付清本金及利息，并得到杨达的同意可以撤销备案合同。综上所述，原告彭国欣与第三人卓尚公司的商品房买卖关系实际上是卓尚公司与杨达之间的借贷关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，恳求法院驳回原告彭国欣的诉讼请求。第三人卓尚公司在举证期限内向本院提交如下证据：1.转账凭证，证明原告于2011年12月20日借款给第三人并签订买卖合同的5002480元本息已付清；2.转账凭证，证明第三人与原告借款授权人（杨达）一直有本金及利息的来往账目；3.商品房买卖合同备案证明，证明第三人与原告签订的16套商品房买卖合同。经原告彭国欣书面申请，本院通过摇珠方式委托广西公明司法鉴定中心对被告防城港市房管局提交的撤销备案申请书中原告的签名及指模是否为原告本人签字、捺印进行司法鉴定，广西公明司法鉴定中心于2016年8月8日出具司法鉴定意见书（司法鉴定许可证号：450010002），认定五份撤销备案申请书中原告的签名及指模均不是原告本人签字、捺印。庭审质证过程中，对被告防城港市房管局提供的证据，原告质证意见如下：对证据1-5均有异议，认为撤销备案材料上的原告签名都不是原告本人所签，且申请撤销备案事由“房产规划和设计发生变更”是2010年6月30日的事情，是在原告与第三人签订商品房买卖合同之前，这个事由存在明显瑕疵；被告所称其并无撤销的职权，但第三人提出撤销申请后，被告也作出了同意撤销审批；第三人与被告办理的撤销手续上并无原告签名，可证明原告对此并不知情。对证据6有异议，该证据只是第三人单方说法，不能证明原告与第三人之间就是借贷关系，不能作为本案的定案依据。第三人卓尚公司对被告提交的证据无异议。对原告彭国欣提供的证据，被告防城港市房管局质证意见如下：对证据1有异议，原告提供的合同原件上原告签名与开发商提供的合同上原告签名字迹不一致，商品房买卖合同应当是一式三份（原告一份，开发商一份，被告一份），在撤销备案登记时三份合同均已收回，不知为何原告手上还有一份。对证据2无异议。第三人卓尚公司对原告提交的证据质证意见与被告的一致。对第三人卓尚公司提交的证据，原告彭国欣的质证意见如下：对证据1、2转账凭证的关联性有异议，认为仅2012年3月19日的电汇凭证与原告有关，但也无法证明是第三人向原告退款，而其他款项都是第三人与其他人的往来款，并非是给原告的退房款。对证据3商品房买卖合同备案的三性均有异议。被告防城港市房管局对第三人卓尚公司提交的证据无异议。对广西公明司法鉴定中心出具的鉴定结论，原告、被告、第三人对其真实性均无异议。经庭审质证，本院对以上证据作如下认定：被告防城港市房管局提交的证据1-5，因司法鉴定结论认定撤销备案申请书中原告的签名及指模均不是原告本人签字、捺印，对该5份证据的真实性不予认可；证据6中“证明”为第三人卓尚公司单方说法，在庭审过程中未得到原告的认可亦无其他证据证实，对该“证明”的真实性不予认可，“电汇凭证”注明的是往来款，与本案无关联性，对该“电汇凭证”的关联性不予认可。原告彭国欣提交的证据1与原件核对无异，商品房买卖合同上均有原告的签名及被告、第三人的盖章，对该证据本院予以认可；证据2的认定意见与被告提交的证据1-5认定意见一致。第三人卓尚公司提交的证据1-2中仅2012年3月19日的电汇凭证虽与原告有关，但无法证明是第三人向原告退款，其他往来凭证均是第三人与其他人的往来款，无法证明是第三人与原告之间就本案的退房款，对该证据本院不予认可；证据3的认定意见与原告提交的证据1认定意见一致。经审理查明，2011年11月20日，原告彭国欣与第三人卓尚公司就防城港市防城区滨江名庭5栋2302号、2603号、2701号、2702号、2901号共五套商品房签订了商品房买卖合同，并于同日在防城港市房管局办理了备案登记手续。2013年4月20日，第三人卓尚公司向被告防城港市房管局提交撤销备案申请书，申请撤销对上述五套商品房的备案登记。被告防城港市房管局在接收卓尚公司提交的撤销备案申请书及原签订的已作备案登记的商品房买卖合同等资料后，同意撤销该五套商品房的备案登记手续。原告于2015年6月间得知备案登记被撤销后，于2015年10月22日向本院提起行政诉讼。另查明，被告防城港市房管局在庭审中抗辩称，原告彭国欣于2013年4月20日亲自将其持有的原签订的已备案的商品房买卖合同原件带至防城港市房屋产权登记中心交给工作人员，证明原告彭国欣在2013年4月20日就已经知晓被告作出的撤销备案登记的行为。但原告彭国欣对此予以否认，并请求本院委托相应司法鉴定中心对撤销备案申请书中原告的签名及指模是否为原告本人签字、捺印进行司法鉴定，经本院委托广西公明司法鉴定中心鉴定，该鉴定中心于2016年8月8日出具司法鉴定意见书（司法鉴定许可证号：450010002），认定五份撤销备案申请书中购房人（签字）栏“彭国欣”签名是摹仿字迹，签名处红色油墨指印捺印不是被鉴定人彭国欣所捺印。根据原告、被告的诉辩意见及第三人的陈述意见，本案归纳争议焦点如下：一、被告防城港市房管局作出的撤销备案登记的行为是否违法，如违法能否恢复备案登记；二、原告彭国欣的起诉是否超过法定起诉期限。本院认为，一、关于被告防城港市房管局作出的撤销备案登记的行为是否违法，如存在违法能否恢复备案登记的问题。根据房地产相关法律法规的规定，设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售行为的管理，保护购房人的合法利益，保证商品房交易安全，维护商品房交易秩序。本案中，原告与第三人签订商品房买卖合同，预购第三人位于防城港市防城区滨江名庭5栋2302号、2603号、2701号、2702号、2901号共5套商品房，并到被告处办理了商品房销售合同备案手续。显然，原告的登记备案成立。备案登记设立后，第三人于2013年4月20日向被告申请撤销备案登记，依照建设部《房屋登记办法》的规定，被告应当对报送的撤销备案登记申请人及报送的材料进行核查，但被告没有尽到审慎的义务，在没有查清是否是原告本人签字捺印的撤销备案申请书便作出同意撤销备案登记的行政行为违反法律规定。原告的诉讼请求依法有据，本院予以支持。二、关于原告彭国欣的起诉是否超过法定起诉期限的问题。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”，虽然被告于2013年4月20日即作出了同意撤销备案登记的行为，但原告彭国欣于2015年6月才知道该行政行为，并于2015年10月22日向本院提起行政诉讼，根据上述规定，原告的起诉没有超过法定起诉期限。被告提出原告的起诉超过诉讼时效的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第六项、第七十四条第二款第一项的规定，判决如下：确认被告防城港市住房保障和房产管理局于2013年4月20日作出的同意撤销原告彭国欣与第三人广西卓尚置业投资有限公司就防城港市防城区滨江名庭5栋2302号、2603号、2701号、2702号、2901号共5套商品房签订的商品房买卖合同备案登记的行政行为违法，并限被告防城港市住房保障和房产管理局于本判决生效后10个工作日内恢复原告彭国欣对上述五套商品房的备案登记。案件受理费50元，司法鉴定费10000元，由被告防城港市住房保障和房产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满七日内预交上诉案件受理费50元。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 许德宝审 判 员 曾德伟人民陪审员 陆雄林二〇一六年九月二十三日书 记 员 吴啸平附本判决适用的法律法规：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。