（2016）黑10民终769号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2016-10-20

案件名称

牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行与牡丹江东大集团股份有限公司批发城租赁合同纠纷案申请上诉民事判决书

法院

黑龙江省牡丹江市中级人民法院

所属地区

黑龙江省牡丹江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行,牡丹江东大集团股份有限公司批发城

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省牡丹江市中级人民法院民事判决书（2016）黑10民终769号上诉人（原审原告、反诉被告）：牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行，住所地：黑龙江省牡丹江市。经营者：刘英敏，该商行业主。委托诉讼代理人：郎士超，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：牡丹江东大集团股份有限公司批发城，住所地：黑龙江省牡丹江市。法定代表人：侯寅虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕刚，男，1963年7月28日出生，汉族，牡丹江东大集团股份有限公司批发城部门经理。委托诉讼代理人：陈军，黑龙江鼎坤律师事务所律师。上诉人牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行（以下简称顺心如意商行）与上诉人牡丹江东大集团股份有限公司批发城（以下简称东大批发城）租赁合同纠纷一案，二上诉人均不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2016）黑1002民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人顺心如意商行的经营者刘英敏及其委托诉讼代理人郎士超、上诉人东大批发城的委托诉讼代理人吕刚、陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺心如意商行上诉请求：1.撤销一审判决，改判东大批发城承担商铺装修费35444元、牌匾费3000元，三位员工的工资损失51000元，共计89444元；2.东大批发城承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决东大批发城违约，应承担违约责任，承担装修费用的损失。因东大批发城违约，上诉人不能营业，却不得不因合同关系继续支付三位员工工资。如果解除合同，必然给上诉人带来违约的法律责任而赔偿员工的损失。一审法院认定的因果关系有误，员工工资是上诉人营业损失的一部分。上诉人不能举证因东大批发城违约导致的日常营业损失，员工工资这一明确损失应当给予支持。综上，一审判决适用法律错误，显失公正。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求，体现法律的公正。上诉人东大批发城辩称，一审判决我方违约，我方有异议，提出上诉。且一审法院认定我方违约原因为租赁期限内无故解除租赁关系，属根本违约。违约与顺心如意商行要求我方承担装修费没有任何关系，顺心如意商行员工工资与本案没有任何关联。本案双方是无固定期限租赁关系，根据无固定期限租赁关系相关司法解释，顺心如意商行推定租赁期还有半年到期不存在，是错误推定，于法无据，请求驳回顺心如意商行的上诉请求。东大批发城上诉请求：一、撤销一审判决第一项被告给付违约赔偿金人民币1万元和第四项，并依法改判；二、顺心如意商行承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未查清本案主要事实。一审判决第十页第二段认定上诉人违约的事实依据不清，顺心如意商行在2014年末原租赁合同到期后没有与上诉人继续签订2015年租赁合同。根据《合同法》第二百三十六条规定，上诉人作为出租人，书面通知顺心如意商行解除不定期租赁合同符合法律规定，不应认为是“单方面无故解除租赁关系属根本违约”。2015年7月9日，上诉人与顺心如意商行在上诉人商管经理办公室见面协商，要求其正常营业。可直至同月20日，顺心如意商行仍然擅自关门停业。顺心如意商行在2015年7月擅自停业、歇业累计10天以上。上诉人通过面谈、电话、短信、书面通知等方式告知顺心如意商行正常营业，停止损失扩大，而顺心如意商行置之不理，继续违约，扩大了双方的损失。根据双方延用的租赁合同第十二条第一款，视为承租人顺心如意商行全面违约，预交的违约保证金全部归出租人东大批发城所有。顺心如意商行违约行为事实清楚，证据充分，上诉人依据双方签订的合同条款解除合同符合法律规定。假设不考虑顺心如意商行违约的事实，只考虑不定期合同这一事实，上诉人依法也有权单方面解除合同，故一审不应判定上诉人支付顺心如意商行违约赔偿金1万元。正是基于顺心如意商行违约，空置160厅一个月，减少了上诉人的租赁费收入，上诉人通过反诉要求顺心如意商行承担损失赔偿责任即16425元租金损失是有事实和法律依据的。二、一审法院对双方出示证据的认定自相矛盾，有违公平、公正原则。上诉人作为证据的《租赁合同》、《解除合同通知书》，一审法院不予采信，而顺心如意商行提交同样的《租赁合同》、《解除合同通知书》，一审法院就全部采信。综上所述，一审判决认定事实不清，违反公平、公正原则，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。上诉人顺心如意商行辩称，我方不认可双方之间是不定期租赁，原因为事实上双方在履行为期一年的租赁合同。东大批发城也一直按要求办事，并要求我方按合同交纳相应的滞纳金或违约金。因此，东大批发城用事实行为一直在履行十年多的商业习惯。没有合同是因为双方都忘记签属。按照每一年交费，半年打款，每年都在5月30日之前交下半年租金，6月30日上半年到期。东大批发城通知要求5月20日至22日交下半年的费用，不交为自动放弃租赁，这违反十多年合同约定的日期。按照我国合同法的规定，其履约的准备时间过短，是对承租人权益的侵害。我方一直要求继续承租，东大批发城因我方晚交一个晚上，即在5月23日交款为违约，要求我方交9854元违约金，否则强行关闭店铺。而且一审我方提供录音录像证据证明东大批发城强行关闭店铺。以上足以证明是东大批发城违约，一审判决认定事实正确，东大批发城反诉请求不能成立。顺心如意商行向一审法院起诉请求：1.东大批发城返还租金49273元、违约保证金1万元、纪律保证金200元；2.给付违约赔偿金1万元、商铺装修费35444元、牌匾费3000元、三位员工工资损失51000元。东大批发城向一审法院反诉请求：顺心如意商行赔偿经济损失16425元，并承担反诉费。一审法院认定事实：原告（反诉被告）顺心如意商行经营者刘英敏自2004年开始租赁被告（反诉原告）东大批发城1XX号商铺经营床上用品。2006年11月24日，刘英敏向被告（反诉原告）缴纳1XX号商铺违约保证金人民币1万元和纪律保证金200元。原、被告双方一年一签租赁合同，主要内容：“一、租赁物位于二楼床上用品1XX号。四、租金采用上打房租方式，5月30日前交纳下半年租金49273元。五、承租方交纳违约保证金1万元、纪律违约金200元……十二、违约处理方法：10、出租方东大批发城在租赁期内单方面无故解除租赁关系属根本违约，除应退还承租方交纳的违约保证金外，应按收取的违约保证金总额赔偿承租方……十三、其它：5.不再承租时，承租方交纳的违约保证金和纪律违约金一年后无产品质量纠纷时退给承租方”。2013年11月份，刘英敏未经被告（反诉原告）同意对1XX号商铺内部进行装修。2015年双方未签订书面租赁合同。2014年11月末，刘英敏向被告（反诉原告）缴纳1XX号商铺2015年上半年租金49273元，被告（反诉原告）向刘英敏出具租金收据，刘英敏继续使用1XX号商铺。2015年5月20日，被告（反诉原告）向刘英敏下达缴费通知书，主要内容：“1XX号业户：从2015年5月20日至2015年5月22日前征收租赁费，逾期不缴者，视为自动放弃，存款方式：农行镇江支行，户名：庄长荣，账号08－2XXXXXXXXXXX16”。2015年5月23日，刘英敏向该账户存入租金49000元。2015年5月29日，刘英敏向该账户存入租金273元。被告（反诉原告）以刘英敏逾期缴费为由，让其缴纳滞纳金，刘英敏拒缴此款。2015年7月1日，被告（反诉原告）关闭刘英敏经营的1XX号商铺。2015年7月21日，被告向原告送达解除合同通知书，主要内容：“在2015年7月9日，约定你方马上开门营业停止损失扩大，你方没有及时营业，造成损失扩大，我方决定与你解除租赁合同。通知你方在2015年7月31日前交还租赁场地”。2015年8月初，被告（反诉原告）将1XX号商铺租赁给案外人曲方菊经营床上用品。一审法院认为，原告（反诉被告）顺心如意商行起诉被告（反诉原告）东大批发城主张返还租金等费用，故本案的案由为租赁合同纠纷。关于原告（反诉被告）顺心如意商行要求被告（反诉原告）东大批发城返还租金人民币49273元、违约保证金1万元、纪律保证金200元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案原、被告2015年未签订租赁合同，但原告（反诉被告）业主刘英敏继续使用1XX号商铺，并向被告（反诉原告）缴纳2015年租金，被告（反诉原告）没有提出异议，原租赁合同继续有效，原、被告之间为不定期租赁。原租赁合同约定“不再承租时，承租方交纳的违约保证金和纪律违约金一年后无产品质量纠纷时退给承租方”，原告（反诉被告）业主刘英敏自2015年7月1日起未使用1XX号商铺，被告（反诉原告）应按原租赁合同约定自此一年后原告（反诉被告）出售的产品无质量纠纷时将其交纳的违约保证金1万元和纪律保证金200元予以退还。刘英敏于2015年5月向被告（反诉原告）缴纳2015年下半年租金49273元，但刘英敏2015年下半年并未实际使用1XX号商铺，故被告（反诉原告）应将原告（反诉被告）业主刘英敏已缴纳的2015年下半年租金49273元予以退还。被告（反诉原告）提出应扣除刘英敏2015年7月份占用1XX号商铺费用的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）顺心如意商行要求被告（反诉原告）东大批发城支付违约赔偿金1万元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付……”。本案原、被告双方原租赁合同约定5月30日前缴纳下半年租金，被告（反诉原告）于2015年5月20日向原告（反诉被告）业主刘英敏下达缴费通知，要求其在2015年5月22日前缴纳下半年租金49273元，被告（反诉原告）违反原租赁合同约定将缴费日期提前，且通知限定的缴费期限过短，不是合理期限，被告（反诉原告）应承担违约责任。2015年7月21日，被告（反诉原告）以“你方没有及时营业，造成损失扩大”为由向原告（反诉被告）下达解除合同通知书，该解除合同的理由并非双方原租赁合同约定的解除租赁合同的情形。根据双方原租赁合同约定的“出租方在租赁期内单方面无故解除租赁关系属根本违约，除应退还承租方交纳的违约保证金外，应按收取的违约保证金总额赔偿承租方”，因原告（反诉被告）于2006年向被告（反诉原告）支付违约保证金1万元，故被告（反诉原告）应按合同约定支付原告（反诉被告）违约赔偿金1万元。关于原告（反诉被告）顺心如意商行要求被告（反诉原告）东大批发城给付商铺装修费人民币35444元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……”。本案原告（反诉被告）业主刘英敏未经被告（反诉原告）同意对1XX号商铺进行装修，由此产生的装饰装修费用35444元应自行承担。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付商铺装修费35444元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）顺心如意商行要求被告（反诉原告）东大批发城给付牌匾费3000元、三位员工的工资损失51000元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案原告（反诉被告）未向法庭提供证据证实牌匾费用3000元，应承担举证不能的法律后果，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付牌匾费用3000元的诉讼请求没有证据证明，本院不予支持。原告（反诉被告）主张其支付给三位员工2015年7月1日至同年12月31日的工资损失51000元，不是因原、被告双方租赁合同解除所必然发生的费用，原告（反诉被告）的此项主张没有法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）东大批发城要求原告（反诉被告）顺心如意商行给付经济损失人民币16425元的反诉请求，本院认为，本案被告（反诉原告）自2015年7月1日关闭1XX号商铺，并于2015年7月21日解除合同的行为违反双方租赁合同的约定，系违约行为，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付2015年7月1日至同年7月31日1XX号商铺闲置期间的租金损失16425元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行租金人民币49273元、给付违约赔偿金人民币1万元；二、被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城在原告（反诉被告）牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行出售的产品无质量纠纷时于2016年7月1日返还违约保证金人民币1万元、纪律保证金人民币200元；三、驳回原告（反诉被告）牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城的反诉请求。本诉案件受理费人民币3478元，减半收取1739元，由被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城负担768元，由原告（反诉被告）牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行负担971元，反诉案件受理费106元，由被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于上诉人顺心如意商行提交的两段电话录音，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，本案原租赁合同仅期限变为不定期，其他条款应当继续有效；第二段录音中，“孙经理”不是本案当事人，该录音应为证人证言，其无正当理由，应当出庭而未出庭接受质询，无法核实录音内容的真实性。本院对上述证据不予采信。关于上诉人东大批发城提交的东大批发城消防安全制度和管理制度及吕刚与刘英敏通话录音，本院认为，上诉人东大批发城未举证证明签订本案租赁合同时已告知上诉人顺心如意商行该消防安全制度和管理制度；通话录音内容无其他证据佐证，不能证明上诉人东大批发城在2015年7月20日之前多次要求上诉人顺心如意商行正常营业，对该组证据不予采信。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，二审采纳一审法院认定的证据，并认定一审法院查明的事实。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人东大批发城是否应给付上诉人顺心如意商行商铺装修费、牌匾费及员工工资损失89444元；上诉人东大批发城是否有违约行为，并应支付上诉人顺心如意商行违约赔偿金1万元；上诉人东大批发城是否有权向上诉人顺心如意商行主张16425元租金损失。一、关于上诉人东大批发城是否应给付上诉人顺心如意商行商铺装修费、牌匾费及员工工资损失89444元的问题。双方当事人均认可对装修费用无约定，上诉人顺心如意商行未举证证明上诉人东大批发城口头要求其对店面进行装修，未举证证明牌匾费为3000元，其装修行为及制作牌匾亦为自身经营需要，其是否有权索要装修费及牌匾费与上诉人东大批发城是否违约无关。本院认为，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，对上诉人顺心如意商行要求上诉人东大批发城给付装修费、牌匾费的上诉请求不予支持。上诉人顺心如意商行主张的2015年下半年员工工资损失，不是解除双方租赁合同必须发生的费用，该项主张无法律依据，本院不予支持。二、关于上诉人东大批发城是否有违约行为，并应支付上诉人顺心如意商行违约赔偿金1万元的问题。上诉人顺心如意商行与上诉人东大批发城2015年未以书面形式签订租赁合同，但是上诉人顺心如意商行继续使用1XX号商铺，并向上诉人东大批发城缴纳2015年租金，上诉人东大批发城未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方之间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原租赁合同约定5月30日前缴纳下半年租金，上诉人东大批发城于2015年5月20日向上诉人顺心如意商行下达缴费通知，要求其在2015年5月22日前缴纳下半年租金49273元，上诉人东大批发城违反原租赁合同约定将缴费日期提前，且通知限定的缴费期限过短，后又以“你方没有及时营业，造成损失扩大”为由向上诉人顺心如意商行下达解除合同通知书，且该解除合同的理由并非双方原租赁合同约定的解除租赁合同的情形，上诉人东大批发城应根据双方原租赁合同的约定承担违约责任，向上诉人顺心如意商行支付违约赔偿金1万元。三、关于上诉人东大批发城是否有权向上诉人顺心如意商行主张16425元租金损失的问题。上诉人东大批发城自2015年7月1日关闭1XX号商铺，并于2015年7月21日解除合同的行为违反双方租赁合同的约定，系违约行为，故上诉人东大批发城要求上诉人顺心如意商行给付2015年7月1日至同年7月31日1XX号商铺闲置期间的租金损失16425元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行缴纳的二审案件受理费2036元，由上诉人牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行负担；上诉人牡丹江东大集团股份有限公司批发城缴纳的二审案件受理费260元，由上诉人牡丹江东大集团股份有限公司批发城负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　刚审　判　员　　孙庆喜代理审判员　　王　欢二〇一六年九月二十三日书　记　员　　蔡　丽关注公众号“”