（2016）鄂0204民初632号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-02-09
案件名称
程鹏与胡玉洁、苏文桂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市下陆区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程鹏,胡玉洁,苏文桂,谈梦英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百二十四条第一款，第二百三十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0204民初632号原告：程鹏，无固定职业。委托诉讼代理人：袁三慧，系湖北易圣律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：陆文，系湖北易圣律师事务所实习律师，系特别授权。被告：胡玉洁，无固定职业。被告：苏文桂，系被告胡玉洁的丈夫。上述两被告的委托诉讼代理人：占红，北京仁人德赛律师事务所武汉分所工作人员。系一般授权。第三人：谈梦英。委托诉讼代理人：孙开洋，黄石市团城山皇姑岭社区退休干部。系特别授权。原告程鹏与被告胡玉洁、苏文桂某第三人谈梦英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程鹏及其委托诉讼代理人袁三慧、陆文、被告胡玉洁、苏文桂及其委托诉讼代理人占红、第三人谈梦英的委托诉讼代理人孙开洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程鹏向本院请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、被告胡玉洁、苏文桂向原告程鹏连带返还门面房转让费92000元及利息。事实和理由：2016年7月5日和7月6日，被告胡玉洁、苏文桂以转租团城山开发区老车管所旁一间门面房为由，向原告程鹏先后收取门面转让费合计人民币92000元，双方口头约定原告程鹏承租该门面房从事餐饮生意。原告程鹏支付92000元转让费后准备对门面房进行装修，但被第三人谈梦英以不同意转租为由阻止，导致原告程鹏至今无法正常占有使用门面房。原告程鹏多次找被告和第三人交涉房屋租赁事宜，并要求被告退还门面房转让费92000元，但两被告以种种理由拒绝退款。两被告故意隐瞒门面房禁止转租的事实，欺骗原告对门面房进行转租，且两被告实际共同收取了原告程鹏门面转让费92000元。原告程鹏因无法正常使用门面房，且两被告拒绝退款的行为系严重违约行为，造成原告程鹏承租门面房的合同目的无法实现，故而提起诉讼。被告胡玉洁、苏文桂共同辩称，第三人谈梦英与胡玉洁签订的门面租赁合同期限为1年，即2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同上注明未经第三人谈梦英同意胡玉洁不准私自转让该店门面。2016年7月5日和7月6日，原告程鹏与胡玉洁约好第三人谈梦英在转让的门面里共同商谈转租意见，第三人谈梦英是允许胡玉洁将门面转让给原告程鹏，程鹏经第三人谈梦英同意也可以转让门面。同时胡玉洁租赁门面时向第三人谈梦英及其丈夫交纳押金2000元，第三人谈梦英收取押金是作为转让门面时的手续费。程鹏支付的转让费92000元中包含转让货物28000元，原告程鹏在将货物搬空后就将门面转让给第四方，第三人谈梦英的丈夫说不同意胡玉洁将门面转让给程鹏，也不同意程鹏将门面转给第四方。同年7月10日，程鹏和胡玉洁一起找第三人谈梦英商谈，谈梦英当场同意胡玉洁将门面转让给程鹏，也同意程鹏按合同转让给第四方，当时谈话胡玉洁已经录音。三人协商后再去门面时，谈梦英的丈夫表态不承认胡玉洁与程鹏的转让关系，程鹏当即表示要求胡玉洁退还转让费。胡玉洁与苏文桂认为，门面转给了程鹏，程鹏与胡玉洁两次和第三人谈梦英协商达成了同意转让的意见，没有违背胡玉洁与谈梦英签订的合同中私自转让门面的约定，只是第三人谈梦英的丈夫不同意将门面交给程鹏。第三人谈梦英述称，1、第三人要求与胡玉洁解除租赁合同，第三人与胡玉洁的合同期限是1年，2016年1月份胡玉洁交了房租，但5月份就截止未交了，下半年的房租胡玉洁还没有交付。2、胡玉洁不讲诚信，胡玉洁将门面转给原告程鹏，第三人不清楚，第三人找过胡玉洁，告知胡玉洁转让门面没有经过房东的同意，属私自转租。3、第三人说按合同办理，程鹏和胡玉洁的事第三人不介入，第三人要求按合同来履行。4、胡玉洁违反合同约定私自将门面转租，合同中的风险抵押金第三人不退还胡玉洁。第三人要求解除与胡玉洁的合同，第三人与程鹏没有合同关系，门面也不租给胡玉洁。本院经审理认定事实如下：2016年7月4日，程鹏与胡玉洁达成口头协议，由胡玉洁将其从他人处租赁开办饰品店的门面房（位于磁湖路黄石理工学院义诚学生公寓旁，即原黄石市车管所左侧）转租给程鹏经营使用。程鹏向胡玉洁支付门面转让费92000元，胡玉洁将门面房的钥匙交给程鹏。后程鹏在对其租赁的门面房进行装修时被第三人谈梦英的丈夫看见，并提出不同意将门面房转租给程鹏。后因双方就门面房转租事宜未达成一致意见，为此，原告程鹏提起诉讼。另查明，胡玉洁与第三人谈梦英之间签订房屋租赁合同，合同内容为：甲方谈梦英，乙方胡玉洁，甲方将位于磁湖路、黄石理工学院义诚学生公寓旁，即原黄石市车管所左侧门面屋一户出租给乙方经营，租赁期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止，承租期间未经甲方同意，乙方不准私自转让或转包该门面房，否则造成的一切经济损失和一切后果均由乙方承担。本院认为，1、根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，本案原告程鹏与被告胡玉洁、苏文桂未签订书面房屋租赁合同，视为不定期租赁。对于不定期租赁，双方可以随时解除合同。庭审中，第三人谈梦英提出其并未同意被告胡玉洁的转租行为，被告胡玉洁的行为违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，故对原告程鹏提出解除原、被告之间的租赁合同关系，本院依法予以支持。2、本案被告胡玉洁与第三人谈梦英签订的房屋租赁合同中明确约定“承租期间未经甲方同意，乙方不准私自转让或转包该门面房，否则造成的一切经济损失和一切后果均由乙方承担”，被告胡玉洁在未取得出租人即第三人谈梦英同意转租的情况下，擅自将其承租的门面房转租给原告程鹏，被告胡玉洁的行为违反法律规定，其行为属违约行为，应承担本案的民事责任。另被告胡玉洁与被告苏文桂系夫妻关系，原告程鹏向被告胡玉洁交付转让费92000元时，该笔款项发生于胡玉洁和苏文桂夫妻关系存续期间，且苏文桂未举证证明该债务为胡玉洁的个人债务，故该债务应视为夫妻共同债务，对原告程鹏提出被告胡玉洁、苏文桂共同退还转让费92000元的诉讼请求，本院依法予以支持。3、对原告程鹏提出的利息损失主张，因双方对利息并无约定，故应从其主张之日起按照银行同期贷款基准利率的标准计算至付清之日止。4、对第三人谈梦英提出解除其与胡玉洁签订的房屋租赁合同的请求，因第三人谈梦英提出的解除合同请求与本案不属同一个法律关系，故第三人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、解除原告程鹏与被告胡玉洁、苏文桂之间的房屋租赁合同关系。二、被告胡玉洁、苏文桂共同向原告程鹏返还人民币92000元，偿付利息（以人民币92000元为基数，按银行同期贷款基准利率的标准从2016年7月25日起计算至付清为止）。于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1050元，财产保全费940元，合计人民币1990元，由被告胡玉洁、苏文桂共同负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 彭亚萍二〇一六年九月二十三日书记员 王 威 关注微信公众号“”