（2016）云0112民初3211号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-11-30
案件名称
连琦诉王朝宇（WANG KEVIN）房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连琦,王朝宇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十四条，第六十四条，第二百五十九条
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初3211号原告：连琦，女，汉族，1968年2月14日生，现住云南省昆明市盘龙区委托代理人：陈立颖、周健，云南春城律师事务所律师，特别授权代理。被告：王朝宇（WANGKEVIN），男，1973年3月27日生，国籍：澳大利亚联邦，硕士文化，昆明嘉和科技股份有限公司副总经理，现住中华人民共和国云南省昆明市经济技术开发区委托代理人：陈伟国，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：王云，女，汉族，1971年10月21日生，现住云南省昆明市五华区,特别授权代理。原告连琦诉被告王朝宇（WANGKEVIN）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月9日公开开庭进行了审理，原告连琦及其委托代理人陈立颖、周健，被告王朝宇（WANGKEVIN）的委托代理人陈伟国、王云到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告连琦诉称：被告向原告购买位于滇池路1425号蔚蓝印象山庄B16幢1-3层5号房屋，原、被告双方于2016年1月8日签订《昆明良策房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》（合同编号ZYDCNO：0000278）、《房屋买卖方式约定书》，该两份协议约定：房屋交易价款为人民币6800000元；交房时间及条件为：被告付清房款并付完第三方佣金、物业及相关综合费用后，原告交房给被告；被告应在2016年2月19日前支付房屋尾款到原告指定账户；违约方应当支付守约方总房款20%的违约金或赔偿对方全部损失。协议签订后，双方又于2016年3月6日签订了《补充协议》，约定：双方于2016年4月5日前办理该房屋权属转移登记相关手续；被告应于2016年4月20日前支付剩余房款人民币1900000元；原告收到被告支付全额房款后七日内双方办理房屋交接手续。合同签订后，原告履行了合同义务，将房屋过户至被告名下，而被告未按约支付剩余房款，被告迟延支付剩余房款的行为已构成违约，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付所欠房款1900000元；2、被告向原告支付违约金570000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告王朝宇（WANGKEVIN）辩称:房屋买卖合同关系属实，同意支付剩余的房款人民币1900000元，但需要筹措资金。原、被告双方在签订房屋买卖合同时，被告需向银行贷款以支付购房款。银行最初答复被告可以贷款，但至2016年5月20日，银行又告知被告其贷款要求未获通过，因此才导致被告不能履约。被告一直设法履行合同，未能成功贷款的事实无法预料，被告主观上无过错，不应支付原告违约金570000元。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、《授权确认委托书》1份，欲证明：王云作为被告的代理人，代理该房屋买卖相关事宜，其行为后果应由被告承担。经质证，被告对该组证据予以认可。二、《昆明良策房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》1份，欲证明合同约定了双方的权利、义务及违约责任，被告迟延支付购房款的行为构成违约。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，认为是银行贷款不能到位而非被告的责任。三、《房屋交易方式约定书》1份，欲证明双方约定的付款事宜。经质证，被告对该组证据予以认可，但认为付款时间的部分由《补充协议》约定。四、租房合同、解除租房合同协议、装饰工程施工合同昆明市官渡区龙泉路云南财贸学院新区58-2-304号房装修改造及造价说明、收据、中介费收条各1份，欲证明原告方为了及时交房给被告，在2016年的时候就与他人签订了租房合同，支付了半年的房屋租金和押金，并对该房进行装修，共支出44774元，因被告没有支付剩余的款项，给原告造成的损失应由被告承担。经质证，被告对该组证据不予认可，认为与本案无关，被告不知原告腾房的事，对原告租房的事不认可。五、云南省非税收入收款收据2张、云南省增值税普通发票1张、民事诉讼委托代理协议1份，欲证明因被告未支付购房款导致原告对租赁房屋进行装修并支付了相应费用。而且原告主张债权进行诉讼产生了相应的费用共计是88610元（包含保全费5000元、保险费37050元、诉讼费26560元和律师代理费20000元），这些均是原告主张因为被告的违约行为产生的损失。经质证，被告对该组证据中的诉讼费、保全费证据的真实性，合法性，关联性认可，但认为保险费，律师费不应由被告承担。被告王朝宇为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、《昆明良策房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》1份，收条1份，欲证明合同双方的权利、义务，被告向原告支付20万元购房定金。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。二、《房屋交易方式约定书》1份，欲证明该协议约定被告王朝宇委托中介公司做贷款资格审查，确定王朝宇能贷款买房后，双方才开展后续买卖事宜。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不予认可，认为确认被告有资格买房后才签订的后续协议。三、《关于滇池路1425号蔚蓝印象山庄B16幢1-3层5号房屋补交协议》，收条各1份，欲证明原告收到被告追加支付的20万元定金。经质证，原告对该组证据予以认可。四、农村信用合作社进账单，欲证明:2016年4月6日，被告为原告偿还该房屋的抵押贷款450万元，及违约利息87495.76元。经质证，原告对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，但认为87495.76元是被告迟延支付购房款所支付的利息，与购房款没有关系。五、房屋过户材料1份，欲证明：1、2016年3月，双方进行房屋买卖公证、房屋买卖全权委托公证；2、《西山区住房和城乡建设局收件收据》于2016年4月12日发出，银行于7月1日通知被告可取收件收据。经质证，原告对该组证据真实性、合法性无异议，认为该证据证明原告已履行自己的义务，而被告未履行其义务构成违约。六、对银行贷款告知情况的说明，欲证明：被告未贷款成功不是被告的过错。经质证：原告认为该单方说明不能成为被告不付款的理由。本院认为，对原告提交的证据一、二、三及被告提交的证据一、二、三、四、五，原、被告双方均无异议，且证据形式要件合法,本院予以确认；对原告提交的证据四、五，被告提交的证据六本院将结合本案事实及其他证据予以确认。综上，本院根据上述确认的证据及庭审查明的事实确认本案法律事实如下：被告王朝宇（WANGKEVIN）为澳大利亚籍，现居住在中华人民共和国云南省昆明市。被告向原告购买位于滇池路1425号蔚蓝印象山庄B16幢1-3层5号房屋，原、被告双方于2016年1月8日签订《昆明良策房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》（合同编号ZYDCNO：0000278）、《房屋买卖方式约定书》，该两份协议约定：房屋交易价款为人民币6800000元；交房时间及条件为：被告付清房款并付完第三方佣金、物业及相关综合费用后，原告交房给被告；被告应在2016年2月19日前支付房屋尾款到原告指定账户；违约方应当支付守约方总房款20%的违约金或赔偿对方全部损失；合同在履行中发生争议，协商不能解决的，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。后双方又于2016年3月6日签订了《补充协议》，约定：双方于2016年4月5日前办理该房屋权属转移登记相关手续；被告应于2016年4月20日前支付剩余房款人民币1900000元；原告收到被告支付全额房款后七日内双方办理房屋交接手续。合同签订后，原告履行了合同义务，于2016年4月5日将房屋过户至被告王朝宇（WANGKEVIN）名下，但被告未按期支付购房尾款1900000元。庭审中原告陈述因被告迟延支付购房尾款，给其造成的实际违约损失主要有逾期利息、主张债权的损失、租房的损失共计174709元。被告陈述其未能及时向原告支付购房尾款，是因为未能从银行贷到款项，不存在违约行为。原告在本案诉讼中申请对被告财产进行保全，交纳申请保全费5000元。本院认为：本案的一方当事人王朝宇（WANGKEVIN）为澳大利亚籍，本案属于涉外民事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条：“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。”被告王朝宇（WANGKEVIN）在中华人民共和国领域内有住所，在《中华人民共和国民事诉讼法》第四编涉外民事诉讼程序的特别规定中对该情况的管辖、期间、送达无特别规定，故适用民事诉讼法的一般规定。关于本案的管辖权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”之规定，合同约定争议由房屋所在地有管辖权的人民法院管辖，符合法律规定，该房屋位于中华人民共和国云南省昆明市西山区，因此，本院对本案有管辖权。关于本案法律适用问题，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案双方当事人并未选择适用的法律。本案被告在中华人民共和国领域内有住所，原告住所地和买卖的不动产标的物所在地均为中华人民共和国云南省昆明市，与该合同有最密切联系的法律为中华人民共和国法律，因此，本案应适用中华人民共和国法律。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告连琦与被告王朝宇（WANGKEVIN）以买卖房屋为目的,双方签订了房屋买卖合同,应系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，原、被告双方所签订的房屋买卖合同合法有效。现原告已按约将涉案房屋所有权转移给被告，被告应当按约向原告支付房屋价款。庭审中被告对尚欠原告购房款人民币1900000元的事实亦无异议，故对于原告方要求被告支付购房尾款1900000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于违约金，虽然被告陈述其未能及时向原告支付购房尾款，是因为未能从银行贷到款项，故其不存在违约行为,不应支付违约金。但根据原被告双方所签订的协议来看，双方已经对未付款的行为性质及违约金的计算方法作了约定。被告未能从银行贷到款，非原告的过错,双方也未在协议中明确约定此行为可以免责，且支付房款本就是被告应该履行的义务,银行贷款并非支付房款的唯一途径,故本院认为被告迟延付款的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据原被告双方的约定若被告未按约定付款应承担总房款20%的违约责任，根据庭审中原告陈述的具体损失,本院认为双方约定的违约金过分高于违约实际造成的损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，酌情调整为200000元。被告的辩解意见,无法律依据,本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条第一款、第二百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第五百三十八条之规定，判决如下：一、由被告王朝宇（WANGKEVIN）于本判决生效之日起十日内向原告连琦支付购房款人民币1900000元；二、由被告王朝宇（WANGKEVIN）于本判决生效之日起十日内向原告连琦支付违约金人民币200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币26560元，保全费人民币5000元，合计人民币31560元（原告已预交），由被告王朝宇（WANGKEVIN）承担，于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。审 判 长 王新华代理审判员 贾 佳人民陪审员 汤池琼二〇一六年九月二十三日书 记 员 坝绍莉 更多数据：