（2016）豫1330民初370号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-01-01
案件名称
夏文喜、毕月荣等与陈亮、梁英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
桐柏县人民法院
所属地区
桐柏县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏文喜,毕月荣,陈亮,梁英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1330民初370号原告夏文喜（反诉被告），男，1969年4月8日生，汉族，住桐柏县。原告毕月荣（反诉被告），女，1969年11月27日生，汉族，住桐柏县。被告陈亮（反诉原告），男，1981年7月15日生，汉族，住桐柏县。被告梁英（反诉原告），女，1981年6月8日生，汉族，住桐柏县。原告夏文喜、毕月荣诉被告陈亮、梁英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理，原告夏文喜、毕月荣，被告陈亮、梁英及其委托诉讼代理人李庭响均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月4日，经中介介绍，原告夏文喜与被告陈亮签订房屋买卖合同，将位于双南区60号楼2单元102室房屋卖给陈亮，双方协议价格110000元。2015年下半年，河南油田预将双河地区的职工住房整体搬迁至南阳市，该房依油田政策不能申报新房。2015年11月末，被告陈亮、梁英夫妇多次联系原告夏文喜，协议退房，退还价格为100000元，退房时间为2016年1月1日。2015年12月2日，被告又与原告协商将退房时间推迟到2016年6月30日。2015年12月3日，原告通过银行转账付给被告梁英50000元，后原告多次找被告在协议书上签名，但被告一直推脱未签，并要求增加退房款项，拒不退房，其行为违反了诚实信用原则。现要求被告履行退房协议，退还房产相关证件，并补偿原告房屋租金15000元。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：1.河南油田售房专用收据复印件一张；2.房屋所有权证复印件一套；3.房屋共有权证复印件一套；4.土地使用证复印件一套；5.被告协议的退房协议及收款签字条各一份；6.录音材料两份；7.录音内容文字资料一份。8.中国工商银行转账交易凭条副本一张。以上证据以证实系被告首先找到原告协商退房，并对退房款和房屋装修进行了协商，双方达成一致意见后原告向被告支付了50000元的款项，被告收款后拒绝在退房协议上签名并拒绝退还房屋。9.2014年9月25日，双南区62号楼3单元202室房屋租赁合同及收款副本；10.2015年10月11日，双南区62号楼3单元202室房屋租赁合同、租金收据及委托租房信息收据复印件各一份，以证实与争议房屋相同区域，相同户型的房屋租金为每年6000元；11.调查笔录两份，以证实有人向原告提出租房意向。二被告辩称，房屋买卖协议是夏文系与陈亮所签，系夏文喜继承所得，不属于二原告的共同财产。原告毕月荣无资格参加诉讼。被告并未与原告达成退房协议，现原告要求退房，违反了双方的约定，应承担违约责任，故反诉要求原告赔偿违约金53000元。被告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：1.公证书、房屋买卖合同各一份；2.夏文喜继承书一份，以证实争议房屋系夏文喜继承其父母的遗产；3.夏文喜的兄妹放弃继承的声明书一份，以证实该房屋有夏文喜继承；4.购买证据一份。经审理查明：2007年3月、2009年1月，夏文喜父母夏成平、李雪英先后因病死亡后，二人生前所有的位于河南油田油矿区××小区××楼××单元××室的房产由原告夏文喜继承。2010年8月4日，原告夏文喜与被告陈亮签订买卖协议，原告以110000元的价格将该房产卖于陈亮。2015年11月，原被告该房退还问题产生纠纷。2015年12月3日，原告提供银行转账支付给被告50000元款项。另查明，本案争议房屋占用土地性质为划拨土地。根据河南石油勘探局的规定，该房不允许买卖。本院认为：根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案争议房屋占用土地性质为划拨土地，另根据河南石油勘探局的规定，该房不允许买卖。2010年8月4日，原告夏文喜擅自将该房屋处置给陈亮，损害了国家和集体利益，且原被告双方签订的《房屋买卖协议》没有依据法律规定报有关部门批准。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故本院认为原告夏文喜与被告陈亮签订的买卖合同属无效合同，《房屋买卖协议》中的违约条款也属无效约定，故对被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告毕月荣不具备原告的主体资格，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第款第四项的规定，毕月荣系该争议房产的共同共有人，2010年8月4日原告夏文喜与被告陈亮签订的《房屋买卖协议》上虽没有毕月荣和梁英的签名，但应视为夏文喜与陈亮作为家庭成员的代表签订了协议，故毕月荣和梁英均具备当事人的主体资格。对于原告诉称在2015年12月2日，原被告双方达成了退房协议，约定退房价款为100000元，被告辩称双方未达成退房协议，但原告毕月荣和被告梁英的通话录音显示原被告对退房达成了口头协议，退房价款为100000元，且在2015年12月3日，原告通过银行转账支付了50000元给被告方，被告并未提出异议，也同样证明了双方达成了相应的协议。被告拒绝在协议书上签名的行为不能不能推翻已经达成的口头协议。故对被告的该项辩称，本院不予采信。对于原告请求被告占用房屋期间所造成的房租损失，因被告确实使用了该争议房屋，应当支付相应的费用，对于费用的数额可参照当地的同类型、同地段的房屋租金按每月500元计算。但对房屋租金诉讼时效为1年，故租金的计算时间自原告起诉前的2015年3月14日起计算至被告退房之日止。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告夏文喜、毕月荣于本判决书生效之日起十日内向被告陈亮、梁英支付退房款50000元；被告陈亮、梁英于本判决书生效之日起十日内退还原告夏文喜、毕月荣所有的位于河南油田油矿区双南小区60号楼2单元102室的房屋及房屋相应证件；二、被告陈亮、梁英于本判决生效之日起十日内向原告夏文喜、毕月荣支付房租，房租租金自2015年3月14日起按每月500月计算至房屋退还之日止。三、驳回被告陈亮、梁英对原告夏文喜、毕月荣要求支付违约金的反诉请求。当事人夏文喜、毕月荣、陈亮、梁英如果未按本判决书确认的履行期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，反诉费550元，共计2850元由被告陈亮、梁英负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长 门敬录审 判 员 王光伟人民陪审员 杨庆忠二〇一六年九月二十三日书 记 员 左明朗 更多数据：