（2016）鲁02民终7725号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-10-26
案件名称
徐光媛与李爽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐光媛,李爽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终7725号上诉人（原审原告）：徐光媛。委托诉讼代理人：李修超，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：武洪丞山东德衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李爽。委托诉讼代理人：王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘剑，山东琴岛律师事务所律师。上诉人徐光媛因与被上诉人李爽房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年9月8日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人徐光媛的委托诉讼代理人李修超，被上诉人李爽的委托诉讼代理人王书瀚、潘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐光媛上诉请求：1、依法改判支持徐光媛的诉讼请求；2、一二审诉讼费由李爽承担。事实和理由：1、双方合同违反了国家税收制度和商品房销售政策，应属无效；2、退一步讲，李爽在签约时隐瞒了涉案房屋《青岛市商品房买卖合同》存在严重违约、无法履行的事实，属欺诈，徐光媛有权撤销合同；3、退一万步讲，李爽没有按照合同约定履行义务，已经构成违约，徐光媛有权解除合同；4、李爽提起仲裁，使其与兆基公司之间的合同已经不可逆转地被裁决解除，李爽丧失了继续履行合同的条件，徐光媛有权解除合同；5、本案存在大量兆基公司参与的法律行为，合同是否可以继续履行，也与该公司相关，因此应依法追加该公司为本案第三人，一审程序错误，认定事实不清。李爽辩称，1、涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，应为有效；2、通过补充协议及中介公司的说明,可以证明徐光媛在签订合同前已经通过李爽告知及前往交易中心查实、实地了解等多种方式对于涉案房屋的权属情况进行了全面了解，房屋未取得产权登记徐光媛是明知的，因此合同不存在欺诈情形；3、合同签订后，李爽始终按约履行，徐光媛存在严重迟延付款等违约事实，其称有权解除合同缺乏依据；4、李爽对涉案房屋有处分权，始终具备履行合同的条件；5、合同签订后，徐光媛严重违约，导致李爽支出了相应的仲裁费用，提前偿付了未到期的银行贷款，并拒绝了其他高价买家，造成严重损失，李爽有权依约定没收定金，并追偿其他损失。综上，请求驳回徐光媛的上诉，维持原判。徐光媛向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、李爽双倍返还定金1000000元；3、李爽承担徐光媛支付的律师费18000元；4、诉讼费用由李爽承担。一审法院认定事实：2014年4月30日，双方签订房屋买卖合同，李爽将位于青岛市崂山区香港东路227-1号恒基新天地×号楼×单元×户房产出售给徐光媛。合同约定合同签订当日，徐光媛支付给李爽定金500000元，余款4500000元于2014年11月1日前，由徐光媛支付给李爽。合同第六条约定，合同签订后，甲、乙任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择：1、解除合同，适用定金罚则并赔偿损失；2、或者要求违约方继续履行合同并赔偿损失。合同第十一条约定，违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用。2014年5月7日，双方签订补充协议，约定：“一、就甲方（李爽）尚未取得该房屋所有权证书的事实情况，已据实告知乙方（徐光媛），且乙方知晓该事实。甲、乙双方明确知晓交易风险，且自愿达成本交易……。二、1.定金，乙方于2014年5月8日前向甲方支付定金伍拾万元整，乙方支付房款时该定金则自动作为房款的一部分。补充：如此房不能更名，乙方则预留甲方购房尾款人民币贰拾万元整作为办理房产转移手续押金，待房产转移手续完毕，则乙方返还甲方购房尾款人民币贰拾万元整……。3.权属转移：如此房甲方协调更名不成功，甲、乙双方一致同意待甲方房产证办理之后，甲、乙双方到房产交易部门办理过户手续；甲方承诺在开发商可以办理房产之日起三日内办理取得房产证手续，甲方在取得房产证之日起五日内通知乙方并与乙方到房产交易部门办理过户手续；甲、乙双方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。如有甲、乙一方有拖延则每日按成交价的0.5‰作为违约金支付对方。上述合同签订后，徐光媛如约支付定金500000元。另查明，2014年5月13日，李爽与青岛兆基置业有限公司达成仲裁协议，双方自愿解除于2006年6月8日就位于青岛市崂山区香港东路227-1号恒基新天地×号楼×单元×层×户房屋签订的《青岛市商品房买卖合同》。2014年11月2日，青岛兆基置业有限公司向李爽出具确认书，载明：“李爽女士：您为履行《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》及《补充协议》项下义务（该述文件由您、徐光媛、青岛金鼎不动产经纪有限公司签订，编号为1203489），在2014年5月19日与青岛兆基置业有限公司（以下简称“我公司”）达成《和解协议》，并由青岛仲裁委员会据此作出《裁决书》（青仲裁字2014第189号）。现由于徐光媛拒绝履行与您所签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》及补充协议，根据贵、我双方之前所达成的协议书，我公司确认，《和解协议》现已自动解除，青仲裁字2014第189号《裁决书》对贵我双方不具有约束力，我公司不会根据上述《裁决书》向您主张任何权利。我公司承诺，仍将严格按照贵我双方在2006年6月8日所签订的《商品房买卖合同》（编号为12-2-201号）履行各项义务，受其约束。该合同项下的青岛市香港东路227甲“恒基新天地”项目第×号楼×单元×层×号房屋及编号为I-02地下停车库，系由您依法享有。”查明，2015年8月4日，青岛市崂山区房地产登记中心出具的青岛市房地产登记簿记载，李爽目前仍为涉案房屋的预告登记权利人。一审法院认为，双方之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应恪守，李爽虽未取得涉案房屋的产权证书，但已办理预告登记，其与徐光媛签订房屋买卖合同，不违反国家法律、法规的强制性规定，法院予以确认。但合同中关于“合同更名”的约定，系规避国家税费的行为，应属无效。根据合同及补充协议内容，徐光媛在合同签订时已知晓李爽尚未取得该房屋的权属证书，且除“合同更名”外，双方对房屋正常过户，进行了约定，合同具备履行条件。李爽为办理“合同更名”，与青岛兆基置业有限公司通过仲裁和解方式解除原商品房买卖合同，但并未办理撤销预告登记权利手续，故徐光媛以李爽丧失处分权为由主张李爽违约，理由不当，法院不予确认；合同解除权系形成权，自通知送达，合同即告解除，本案徐光媛主张解除合同，系对自己权利的处分，双方对青岛市香港东路227甲“恒基新天地”项目第×号楼×单元×层×号房屋及车库的买卖合同，自2015年3月17日（本案诉状送达之日）解除。徐光媛无充足证据证明李爽在履行合同过程中存在违约行为，单方解除合同，其主张李爽双倍返还定金、支付律师费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐光媛与李爽签订的就青岛市香港东路227甲“恒基新天地”项目第×号楼×单元×层×号房屋、车库的房产买卖合同及补充协议，于2015年3月17日解除；二、驳回徐光媛的其他诉讼请求。案件受理费13962元，由徐光媛承担。二审中，徐光媛提交如下证据：1、（2013）青民一初字第7号民事判决书；（2014）崂民一初字第491号民事判决书；（2015）青民一终字第647号民事判决书各一份，证明：首先，涉案“恒基新天地”项目开发商一直没有按照约定为购房业主办理房产证，导致购房业主起诉要求办理并索赔违约金，该等诉讼请求获得了人民法院的支持，判决已经生效；其次，生效判决书查明，涉案项目一直没有通过综合竣工验收，所以无法办理房产证；再次，青岛兆基置业有限公司严重违反约定和诚信原则，利用已售房屋对外让与担保融资，侵害在先业主权益，毫无信誉可言；2、（2014）崂执字第533号执行裁定书、（2014）崂执字第697-1号执行裁定书、（2014）崂执字第723号执行裁定书各一份，证明：大量以青岛兆基置业有限公司为被执行人的买卖合同纠纷案件，均因青岛兆基置业有限公司无财产可供执行而终结，证明青岛兆基置业有限公司已经丧失履约能力，无法继续办理涉案房屋的房产证；3、（2014）崂执字第817号执行裁定书一份，证明：此前判令青岛兆基置业有限公司办理“恒基新天地”项目房屋过户手续的商品房预售合同纠纷案件，也因房屋不具备过户条件而无法执行；4、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统查询记录一份，证明：涉案房屋开发商青岛兆基置业有限公司已经被列为失信被执行人。上述证据与本案一审证据共同证明：1、案房屋开发商青岛兆基置业有限公司严重违反合同约定，在约定房屋交付时间后长达7年多的时间（至今已经接近9年）内项目仍未通过综合竣工验收，无法办理房产证，也已经没有财产承担违约责任。2、鉴于青岛兆基置业有限公司无法为李爽办理涉案房屋房产证，那么李爽根本不可能按照合同约定先将房产证办理到自己名下然后再过户给徐光媛。3、2014年6月3日仲裁裁决书作出后，李爽对涉案房屋即失去了权利，更不可能按照合同约定先将房产证办理到自己名下然后再过户给徐光媛。4、鉴于李爽达成仲裁裁决后没有办理解除房屋预告登记手续，且在2014年11月又由青岛兆基置业有限公司出具了《确认书》，证明李爽与青岛兆基置业有限公司关系密切；结合青岛兆基置业有限公司已经长期违约，且存在将已售房屋让与担保融资的重大失信行为，徐光媛有理由对李爽能否履行合同产生合理怀疑。李爽质证称，对证据的真实性没有异议，但上述证据没有涉及到涉案房屋，因此对其关联性不予认可；双方补充协议已经明确约定，就李爽尚未取得房屋所有权证书的情况均已告知徐光媛，徐光媛知晓该事实，双方知晓风险的情况下达成此交易；根据补充协议第六条约定，在此之前双方以及中介方共同前往青岛市房地产交易中心进行房屋权属确认，涉案房屋不存在查封情况，权属无瑕疵；徐光媛所称李爽与涉案开发商关系密切，系其为违反协议约定逃避责任承担所寻找的托词与借口，上述证据均与本案无关。本院对上述证据的真实性予以确认。李爽提交如下证据：1、工商银行高科园支行出具的自营历史明细列表一份，证明涉案合同签订后，李爽依约履行义务，于2014年5月23日在贷款期限未到期时，提前12年还清了本金1192333.02元及利息4425.54元，徐光媛的违约行为给李爽造成了严重的经济损失，提前偿还贷款的利息损失高达80余万元；2、李爽与青岛兆基置业有限公司的协议书一份，证明更名流程及涉案房屋所有权在更名程序完成前始终由李爽所有。徐光媛质证称，对证据1的真实性无法确认，即使证据真实，提前还款也不会造成李爽的损失，合同无法履行系李爽过错导致，损失应由其自行承担；对证据2的真实性不认可，认为商品房买卖合同及上述协议书均是兆基公司签订，确认函也是兆基公司出具，本案与兆基公司息息相关，不追加其参加诉讼无法查明相关事实。一审查明的事实属实，二审予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是合同的解除是否系一方当事人的违约所致。李爽与徐光媛签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。从补充协议看，徐光媛知道涉案房屋尚未办理权属证书的事实，故双方约定首先办理更名，若更名不成功则待李爽房产证办理之后双方再到房产交易部门办理过户手续，由此约定可以看出，李爽与徐光媛购买房屋时双方均认为涉案房屋能够办理权属证书。根据徐光媛二审提交的证据可以认定，涉案房屋所在小区未通过综合验收，不具备办理房产证的条件系由案外人所致。故徐光媛与李爽签订合同的目的无法实现，其要求解除合同符合法律规定，并非违约行为。李爽同意解除合同，亦不存在违约行为，故在合同解除后，李爽应将徐光媛给付的50万元定金予以返还。综上所述，徐光媛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第171号民事判决第一项；二、撤销青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第171号民事判决第二项；三、李爽于本判决生效之日起十日内返还徐光媛购房定金50万元；四、驳回徐光媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13962元、二审案件受理费13962元，共计27924元，由徐光媛负担13962元，李爽负担13962元。本判决为终审判决。审 判 长 李军玲代理审判员 徐友仁代理审判员 蒲娜娜二〇一六年九月二十三日书 记 员 钟新海书 记 员 胡晓东 来自