（2016）京01民终4436号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2018-07-21
案件名称
吴允上诉纳帕地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴允,纳帕地产开发集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第五十四条第一款，第五十五条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终4436号上诉人（原审原告）吴允，男，1961年7月12日出生。委托代理人陶菊青，北京市地平线律师事务所律师。被上诉人（原审被告）纳帕地产开发集团有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇沙顺路68号会所二层。法定代表人张宏，董事长。委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师。上诉人吴允与纳帕地产开发集团有限公司（原名北京翰宏基业房地产开发有限公司，2012年3月20日更为现名，以下统一简称纳帕地产公司）因合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初3398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴允在原审法院诉称：2007年5月29日,吴允向纳帕地产公司购买7-53号房屋（以下简称“标的房屋”），双方签署《北京市商品房预售合同》，纳帕地产公司在该合同第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”中明确承诺标的房屋市政基础设施的上水、下水、电、供暖及燃气等均达到正常使用。标的房屋在交付吴允使用时，吴允未发现异常。然而，在2012年六、七月份的时候，纳帕地产公司突然通知标的房屋之前的供暖系小区内部供暖，实际并未与市政连接，现决定与市政进行连接，转由市政燃气供暖，要求全部业主缴纳燃气表费等费用一万余元。吴允与大部分业主观点一致，认为纳帕地产公司应自行承担该款项，不应由各业主支付，因此不同意支付。但纳帕地产公司却通知业主必须缴纳全部款项，否则标的房屋在冬季将无法实现供暖，迫于冬季供暖实际需求压力，吴允被迫于2012年11月2日向纳帕地产公司缴纳了10774元款项。本案所涉款项系吴允被迫缴纳，纳帕地产公司已经在《北京市商品房预售合同》中明确承诺标的房屋供暖及燃气供应方式均应达到市政供应条件并能达到正常使用，因此各项配套费用应已包含在房价中。纳帕地产公司在尚未达到合同约定市政供暖、供气条件的情况下即将标的房屋交付使用系严重违约行为，标的房屋因变更为市政供暖、供气等各项费用支出均应由纳帕地产公司自行承担。纳帕地产公司迫使吴允缴纳本案所涉款项总计人民币10774元，无任何事实和法律依据，系给吴允造成的经济损失，纳帕地产公司应予以赔偿。吴允多次要求纳帕地产公司说明款项去向并予以赔偿，但纳帕地产公司均以各种理由拖延，至今未予偿还。另外，纳帕地产公司在收到款项后，实施了相应户内燃气置换工程，然而，在2015年年底，吴允即收到北京市燃气集团有限责任公司《居民用户巡检隐患告知单》，得知纳帕地产公司未委托专业人员进行安装，存在燃气设备及管道安装不合格，燃气表无表托，燃气管道找不到末端等问题。该工程系纳帕地产公司安排实施且根据双方合同约定，纳帕地产公司理应保证燃气设施、设备、管道等安装合格，符合相应管理规定，无安全隐患。因此，纳帕地产公司应对标的房屋存在的上述隐患负责。综上，纳帕地产公司的行为已经严重侵犯了吴允的合法权益，吴允依据有关法律规定，特向法院提起诉讼，请求：1、判令纳帕地产公司向吴允赔偿燃气表费等费用人民币10774元；2、判令纳帕地产公司按照银行同期贷款利息向吴允支付利息损失至实际支付日（暂计至2016年1月6日为人民币2739.96元）；3、判令纳帕地产公司对燃气设备及管道进行整改，由专业人员进行安装，达到安全使用标准，并且安装燃气表表托，向吴允说明燃气管道末端位置；4、本案诉讼费用由纳帕地产公司承担。为佐证其主张未超过诉讼时效，吴允在原审法院提交北京昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主委员会（简称业主委员会）出具的落款时间为2015年12月12日的《关于本小区燃气供给系统情况的说明》一份。该说明的主要内容是：2012年中旬，纳帕地产公司加收每户天燃气表等费用一万余元，否则冬天无法供暖。2012年底各业主虽被迫无奈交纳了上述款项，但为维护自身权利，一直就费用承担问题与纳帕地产公司沟通。纳帕地产公司在原审法院辩称：一、吴允要求纳帕地产公司赔偿燃气表等费用，在吴允办理入住时，已经进行了房屋验收，不存在纳帕地产公司侵权行为。且吴允的诉讼请求已经超过了诉讼时效。二、吴允在起诉书中自己承认房屋在交付时并未发现异常。《北京市商品房预售合同》中约定燃气正常使用与接通市政是不同的概念，纳帕地产公司不存在侵权行为。三、吴允要求赔偿燃气表费用，应当证明燃气表造成其损失，才能要求赔偿。吴允诉请与事实、理由表述不一致，关于吴允要求纳帕地产公司对其燃气设备进行整改，这个涉及设施、设备质量问题，与吴允第一项诉讼请求不能作为一个案件在同一个诉讼中提出，因为这属于不同的案由，不能在本案中一并审理。原审法院判决认定：双方当事人于2007年5月29日签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同内容亦合法有效，且双方当事人均已履行相应的合同义务，该合同已履行完毕。双方在合同中约定燃气在交付房屋时达到正常使用条件，涉案房屋燃气在交付时达到了正常使用，吴允亦未曾提出异议。涉案房屋小区的燃气供应公司在2012年发生变更，更换供气的燃气公司系由政府组织协调，目的亦是为保障涉案小区的供气能够正常供应，同时为与北京市燃气集团CPU智能售卡系统相适应，接通市政燃气管线过程中需更换吴允等业主户内原有燃气表及部分配件，纳帕地产公司代为收取了相应的燃气表等费用，后燃气公司亦为吴允等小区业主更换了燃气表。现吴允并未提供充足证据证明其交纳更换燃气表等费用系纳帕地产公司强迫所为，且吴允在缴纳相关费用后，更换了相应的燃气设施设备，吴允亦系燃气设备置换的直接受益人。关于吴允主张纳帕地产公司交付房屋时提供的燃气并非市政燃气，法院认为，一方面双方当事人签订的北京市商品房预售合同中并未明确约定必须提供市政燃气，双方合同约定是燃气达到正常使用，纳帕地产公司在交房时燃气已经达到正常使用条件,且吴允当时并未对此提出异议；另一方面从吴允购买房屋和交付房屋的时间上看，当时本案诉争的小区所在区域，市政燃气主管道尚未铺设，根本就不具备提供市政燃气的条件。故吴允要求纳帕地产公司赔偿其更换燃气表等费用10774元及银行同期贷款利息，于法无据，法院不予支持。关于吴允要求纳帕地产公司对燃气设备及管道进行整改、由专业人员安装，达到安全使用标准，并且安装燃气表托，说明燃气末端位置一节，法院认为吴允仅提供了盖有“北京市燃气集团有限责任公司巡检专用章”的格式隐患告知单，纳帕地产公司亦对该份证据的真实性、来源均存疑，且吴允并未提供其他有效证据材料予以佐证；同时该隐患告知单上载明的“无表托”与吴允在2012年签字确认的《溪谷户内燃气置换工程量确认单》上载明的安装“表托2个”相矛盾，法院对该份证据的真实性不予采信。故吴允仅凭此份证据证明其户内安装的燃气管道存在问题，并要求纳帕地产公司对燃气设备、管道整改、安装燃气表托，说明燃气管道末端位置，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吴允的诉讼请求。吴允不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审法院的判决，改判支持吴允在原审法院的全部诉讼请求。吴允的上诉理由是，原审法院认定事实不清。其一、《北京市商品房预售合同》第十二条之约定中燃气是在“市政基础设施”项下，应当认为纳帕地产公司按照合同规定应当提供市政燃气。纳帕地产公司在原审庭审中明确承认该商品房原供气属于内部供气，并未与市政供气接通的情况。纳帕地产公司违反了合同的约定，而原审判决仍然认定纳帕地产公司的合同义务已经履行完毕，原审判决的认定明显错误。其二、我方提供了充分证据来证明缴纳更换燃气表等费用系被强迫所为，原审法院却未予认定。其三、吴允提供的证据可以证明燃气管道存在安全隐患，原审法院却未予认定。纳帕地产公司同意原审法院的判决，不同意吴允的上诉请求和理由。纳帕地产公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。其一、《北京市商品房预售合同》中只规定“燃气达到正常使用”，而并没有约定是“市政燃气供应”。其二、吴允、纳帕地产公司之间不存在燃气表及配件的买卖合同关系，纳帕地产公司只是代收相关费用。吴允用来主张权利的《居民用户巡检隐患告知单》注明了隐患在于非公共部位，而吴允已经接收且使用着燃气。鉴于隐患部位一直被吴允控制，且吴允无法证明其未对燃气进行改造，因此吴允要求对《居民用户巡检隐患告知单》中的隐患进行改造之请求应不予支持。本院经审理查明：2007年5月29日，吴允（买受人）与纳帕地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定吴允购买出卖人开发销售的1G-17号（房号为暂定编号）房屋。《北京市商品房预售合同》第十二条规定，市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（4）燃气：﹍年﹍月﹍日达到正常使用。签订上述合同后，2007年10月14日，吴允在出卖人出具的《房屋移交单》上签字确认了房屋设施设备情况良好。2007年12月31日，吴允在翰宏花园（纳帕溪谷）入住通知书签字并办理入住手续。2008年11月6日，吴允取得了涉案房屋的所有权证。2012年1月16日之前，诉争的纳帕溪谷小区燃气系由北京岩出燃气科技有限公司（以下简称岩出燃气公司）供气，但岩出燃气公司与纳帕地产公司产生矛盾。2012年1月16日，昌平区人民政府组织岩出燃气公司、纳帕地产公司及其他相关政府职能部门召开了燃气供用问题协调会，形成了《小汤山镇纳帕溪谷、湾流汇、常兴庄村燃气供应问题协调会会议纪要》，该会议纪要载明，岩出燃气公司同意政府接管并承诺退还业主已购买但尚未使用燃气的费用后，确定岩出燃气公司撤出，于2012年1月16日下午3：30分开始由北京世纪大地燃气公司临时应急接管该区域供气（区市政市容委协调市燃气集团尽快接驳市政燃气管线）；临时接管期间所发生的费用由纳帕地产公司、物业公司支付。2012年3月20日，北京翰宏基业房地产开发有限公司经北京市工商行政管理局核准，名称变更为纳帕地产开发集团有限公司。2012年4月9日，岩出燃气公司向纳帕溪谷小区业主发出《关于办理〈天然气供应与使用协议〉退款事宜的通知》，载明已经依法与小区物业公司解除并终止燃气管理委托协议，并已向各位用户发出解除及终止《天然气供应与使用协议》的书面通知。2012年10月19日，北京市燃气集团第五分公司规划发展部出具了《关于纳帕溪谷小区置换情况说明》，主要内容是纳帕溪谷小区原有磁卡系统与北京市燃气集团智能售卡系统不兼容，为保证业主正常用气，纳帕溪谷小区原有磁卡系统需要更换为cpu智能卡表。2012年11月2日，吴允交付纳帕地产公司更换燃气表及配件等费用10774元，纳帕地产公司出具了《收据》一份确认了缴费情况，《收据》加盖了纳帕地产公司的财务专用章。2012年11月4日，吴允在《溪谷户内燃气置换工程量确认单》上签字确认，该确认单上除载明了铜阀门、燃气表等安装情况，还注明了安装表托2个。后该小区接通市政燃气。2015年12月25日，北京市燃气集团有限责任公司向吴允出具《居民用户巡检隐患告知单》（非公共部位），该告知单载明烟道式燃气热水器排烟系统安装不合格，应由专业人员进行安装。该告知单备注中载明燃气表无表托，燃气管道末端找不到等。二审审理中，承办法官于2016年7月18日赴北京市燃气集团有限责任公司昌平分公司（以下简称昌平分公司）对《居民用户巡检隐患告知单》记载情况进行了核实，昌平分公司沙河站站长宋×表示，《居民用户巡检隐患告知单》所列问题中，除燃气设备及管道安装不合格、主管道变形的问题需要进一步去现场核实具体情况之外，其他问题均位于居民所控制的区域之内。承办法官于当日赴现场对情况进行了进一步核实，昌平分公司燃气站站长石×表示燃气表很沉应当有表托。除此之外，石×未表示还存在其他问题。以上事实有北京市商品房预售合同、房屋移交单、钥匙交接单、入住通知书、燃气供应问题协调会会议纪要、关于纳帕溪谷小区置换情况说明、房屋产权证、收据、居民用户巡检隐患告知单、关于办理〈天然气供应与使用协议〉退款事宜的通知，2016年7月18日承办法官制作的两份询问笔录及双方当事人在一审及二审期间的庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为：吴允在本案中虽以《北京市商品房预售合同》的约定为由主张赔偿燃气表费等费用，但支撑其请求的理由有二：其一是纳帕地产公司违反了《北京市商品房预售合同》中提供市政燃气的约定；其二是吴允于2012年受胁迫而向纳帕地产公司缴纳燃气表费等费用。明确法律关系是准确的判断当事人的权利义务以及相应的责任承担问题的前提。除《北京市商品房预售合同》涉及了燃气供应问题，对于燃气供应问题还有其他的协议存在，本院在此加以说明。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。未以书面形式或者口头形式订立合同，但从各方从事的民事行为能够推定各方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。本案中纳帕地产公司通知吴允缴纳燃气表费等费用，吴允接到通知后缴纳了燃气表费等费用。吴允与他人虽未以书面形式或者口头形式订立合同，但从各方的行为能够推定各方有订立合同意愿，应当认为吴允与他人就燃气供应问题订立了新的协议。据此，应当认定吴允的退赔主张涉及了两份协议，其一是2007年吴允与纳帕地产公司签订的《北京市商品房预售合同》，其二是2012年吴允与他人达成的关于缴纳费用并更换燃气供应商的新的协议。原审判决未能准确认定该法律关系，本院予以纠正。《北京市商品房预售合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《北京市商品房预售合同》第十二条之约定中燃气是在“市政基础设施”项下，应当认为纳帕地产公司按照合同规定应当提供市政燃气。原审法院认定《北京市商品房预售合同》未明确约定必须提供市政燃气，该认定与《北京市商品房预售合同》的约定不符，本院予以纠正。吴允虽在《房屋移交单》上签字确认了房屋设施设备情况良好，但《房屋移交单》仅具有证据效力，《房屋移交单》上确认的情况与实际情况不符时，仍应以实际情况为准。《房屋移交单》亦不能改变《北京市商品房预售合同》中纳帕地产公司应提供市政燃气的义务，纳帕地产公司以吴允已经进行了房屋验收，主张其不应承担违约责任之观点于法无据，应不予支持。纳帕地产公司未按照《北京市商品房预售合同》之约定提供市政燃气，应承担违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。2007年吴允即接收了标的房屋并实际控制，吴允应知道纳帕地产公司上述违约事实的存在。吴允于2016年才向人民法院提起诉讼，纳帕地产公司亦主张其诉讼请求超过了诉讼时效期间，吴允应当证明诉讼时效期间存在中断或者中止的情况。吴允不能证明时，应承担相应的不利后果。吴允虽提交了业主委员会的证据来证明其2012年中旬开始就支付费用问题向纳帕地产公司多次主张权利，但业主委员会与本案双方当事人有利害关系，证据效力存疑；加之，该证据显示吴允主张权利的时间亦在违约责任的诉讼时效到期之后，并不能发生诉讼时效的中断效果。吴允未能证明诉讼时效期间存在中断或者中止的情况，其要求纳帕地产公司承担违约责任的诉讼请求已丧失胜诉权，对其要求纳帕地产公司承担违约责任的诉讼请求应不予支持。吴允以受胁迫为由要求纳帕地产公司返还其缴纳的费用，本院基于下述理由对吴允的该项请求不予支持。一方以胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。除斥期间决定着当事人的请求权是否有法律依据，法院可以不待纳帕地产公司主张而对除斥期间进行主动审查。吴允于2012年向纳帕地产公司缴纳燃气表费等费用时即应当知道撤销事由，待其于2016年提起本案之诉时，撤销权已经归于消灭。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吴允主张纳帕地产公司对燃气设备及管道进行整改，但本院赴昌平分公司及该小区进行实地考察后发现《居民用户巡检隐患告知单》所列隐患为吴允控制区域，鉴于其已入住多年，吴允应当证明在燃气设备及管道接收之初就具有《居民用户巡检隐患告知单》（非公共部位）所列隐患。《居民用户巡检隐患告知单》载明的“无表托”与吴允在2012年签字确认的《溪谷户内燃气置换工程量确认单》上载明的安装“表托2个”相矛盾，吴允亦未能证明在燃气设备及管道接收之初就具有《居民用户巡检隐患告知单》（非公共部位）所列的其他隐患。结合上述分析，应认为吴允未能提供证据证明其事实主张，由吴允承担不利的后果，本院对吴允的该项请求不予支持。原审判决虽存在未能准确认定双方的法律关系等多项错误，但处理结果正确，本院对原审判决予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十四条第二款、第五十五条第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费六十九元，由吴允负担（已交纳）。二审案件受理费一百三十八元，由吴允负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 郭燕枝审判员 张 磊审判员 范 磊二〇一六年九月二十三日书记员 明 玥书记员 舒 妍 来自