（2016）闽0203民初10692号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-12-14
案件名称
惠扬（厦门）房地产发展有限公司与陈旭跃房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠扬（厦门）房地产发展有限公司,陈旭跃
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0203民初10692号原告：惠扬（厦门）房地产发展有限公司，住所地厦门市火炬高新技术产业开发区火炬园火炬路321号，统一社会信用代码91350200612007019Q。法定代表人：严文亮，董事长。委托诉讼代理人：郑鹭丹，福建首嘉律师事务所律师。被告：陈旭跃，男，1965年5月14日出生，汉族，住厦门市思明区。原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠扬公司）与被告陈旭跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠扬公司的委托诉讼代理人郑鹭丹，被告陈旭跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠扬公司向本院提出诉讼请求：1.陈旭跃立即将厦门市思明区白鹿路××B301室房屋退还给惠扬公司；2.陈旭跃向惠扬公司支付拖欠的1998年2月1日至2015年5月31日期间的占有使用费23606元。事实和理由：1996年10月9日，惠扬公司与陈旭跃签订《房屋租赁合同》，约定因市政府旧城改造，陈旭跃原住地被惠扬公司征用拆迁，惠扬公司提供坐落白鹿路71号B301室（现为××B301室），面积为57平方米，每月租金107.3元，租赁期限自1996年12月15日至2001年12月5日止；每月25日前至惠扬公司物业管理部门缴交清楚，逾期未交同意按日加征缴纳租金2%的滞纳金，如逾期三个月不交，惠扬公司将诉至法院追收。后，惠扬公司依约将讼争房屋交付给陈旭跃使用，但其自1998年2月起即欠交租金至2016年5月长达220个月，虽经多次催讨，但至今仍未支付。陈旭跃辩称，对惠扬公司主张的未付租金的起始时间予以确认，但其系因该公司私自提高租金标准，又未尽维护维修义务，也并非讼争房屋产权人才未支付租金。讼争房屋系未取得建设工程许可证或未按照建设工程规划许可证的规定而建设的房屋，故讼争合同属无效；陈旭跃原居住的九竹巷××号之一的房产系其私有房屋，因房改由政府代管，该房屋后因鸿山小区二期拆迁安置楼项目而被拆迁，其因此被安置于讼争房屋处，故讼争房屋系安置房，而非承租房屋，惠扬公司无权要求其腾退房屋；另，相应租金也应向房管局支付，而非向该公司支付，且陈旭跃向惠扬公司支付的出资购买款27110.05元应扣减部分租金，该公司私自提高租金，多收取的租金678元应予以退还；惠扬公司也未尽到任何维修和管理义务，导致讼争房屋存在诸多安全隐患。本院经审理认定事实如下：1992年7月10日，厦门市计划委员会作出一份厦计投（1992）249号《关于同意新建鸿山小区（二期）拆迁安置房项目的批复》，同意惠扬公司在鸿山大厦南侧新建拆迁安置房一幢，本项目主要应作为建设范围及鸿山小区（二期）拆迁安置用房。1993年7月14日，厦门市人民政府作出厦府【1993】地293号《厦门市人民政府关于鸿山小区商品房二期建设用地的批复》，同意向惠扬公司出让在思明南路××××路交叉口处的东南侧国有土地面积11214.561平方米，作为其兴建鸿山小区商品房建设用地。后因鸿山小区（二期）拆迁安置房项目建设需要，陈旭跃原实际居住的思××××号房屋（以下简称62号房屋）需拆除，该房屋系以案外人陈旭斌名义向文安房管所承租的代管房屋，租赁期限自1995年1月1日至2000年12月31日，正房使用面积为15.62平方米。1995年10月9日，惠扬公司（甲方）与陈旭斌（乙方）就62号房屋的拆迁安置事宜签订了一份《拆迁安置协议书》，约定甲方根据乙方租赁的房屋使用面积及家庭人口结构的实际情况，安置给乙方两房一厅、一房一厅各一套；乙方应于95年10月15日前搬迁完毕，逾期不搬的，由有关行政主管部门申请强制搬迁；原房屋建筑面积为20.31平方米，安置房超出原房建筑面积部分，按1994年重置价标准的15%计算分配费，分配费应在领取安置房钥匙之前交清；在周转期内，若陈旭斌的小孩出生，甲方应安置陈旭斌兄弟俩两房一厅各一套。该协议书签订后，62号房屋已依约交付惠扬公司拆迁，陈旭跃亦于1996年8月28日向惠扬公司支付了分配费14331.6元，双方遂于1996年10月9日根据《前述拆迁安置协议书》之约定，签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），约定因市政府旧城改造，陈旭跃原住地被惠扬公司征用拆迁，现惠扬公司提供白鹿路71号B301室（现门牌号为××B301室，以下简称讼争房屋）出租给陈旭跃作为住宅使用，使用面积为57平方米，每月租金为107.3元，租赁期限自1996年12月15日起至2001年12月15日止，房屋月租金额由惠扬公司根据市现行《公有住宅租金标准》核定，房屋结构、用途、设备及租金标准变更时，其租金也得相应调整。讼争合同签订后，惠扬公司依约将讼争房屋交付陈旭跃使用，陈旭跃支付租金至1998年1月份止，1998年2月1日起的租金至今尚未支付；讼争合同约定的租赁期间届满后，双方未续签合同，但陈旭跃至今仍继续使用该房屋。本案审理中，惠扬公司原诉求为：1.解除双方就讼争房屋形成的租赁关系，陈旭跃立即将该房屋退还给惠扬公司；2.陈旭跃向惠扬公司支付拖欠的1998年2月1日至2015年5月31日期间的租金23606元及违约金7000元；并主张讼争房屋系其向部队所购买，具备部队合法建房的相关手续，但尚未办理权属登记。经本院向双方当事人释明讼争租赁关系属无效后，惠扬公司将原诉讼请求变更为现诉求。本院认为，讼争合同约定的租赁期间届满后，陈旭跃继续使用讼争房屋，惠扬公司亦未提出异议，故双方就讼争房屋形成不定期租赁关系。惠扬公司虽主张讼争房屋系其向部队购买，但并未就此事实进行举证，也未就建设讼争房屋时已取得建设工程规划许可证进行举证，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，惠扬公司与陈旭跃就讼争房屋形成的租赁关系属无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因陈旭跃至今仍实际使用讼争房屋，惠扬公司要求其参照合同约定的租金标准支付1998年2月1日至2015年5月31日期间的占有使用费23606元，于法有据，本院予以支持。另，双方系因62号房屋的拆迁安置而形成讼争租赁关系，惠扬公司作为拆迁人，负有依法安置被拆迁人的义务；然，惠扬公司提供给陈旭跃的安置房屋即讼争房屋并无合法建设手续，并因此事由导致讼争租赁关系无效，惠扬公司对讼争租赁关系无效存在过错。综上情形，根据公平诚信原则，在惠扬公司向陈旭斌提供其他合法安置房源前，对其要求陈旭斌腾退讼争房屋之诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下：一、被告陈旭跃于本判决生效之日起十日内向原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司支付厦门市思明区白鹿路91号B301室自1998年2月1日至2015年5月31日期间的占有使用费23606元；二、驳回原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费195元，由原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司负担95元，被告陈旭跃负担100元；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （王 瑛）二〇一六年九月二十三日代书记员（ 周月娜））附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注微信公众号“”