（2016）鲁1103民初1923号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2016-11-16

案件名称

日照岚山农村商业银行股份有限公司与日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司、第三人莒县瑞特建筑保温材料有限公司债权人撤销权纠纷一审民事判决书

法院

日照市岚山区人民法院

所属地区

日照市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

日照岚山农村商业银行股份有限公司,日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司,莒县瑞特建筑保温材料有限公司

案由

债权人撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七十四条第一款，第七十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：��六十四条

全文

山东省日照市岚山区人民法院民事判决书（2016）鲁1103民初1923号原告：日照岚山农村商业银行股份有限公司，住所地日照市岚山区。法定代表人：吕日新，董事长。委托诉讼代理人：封海东，山东中展律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛瑶，山东中展律师事务��律师。被告：日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司，住所地日照市岚山区。法定代表人：宋有元，总经理。委托诉讼代理人：申张，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：韩邦国，山东博特律师事务所律师。第三人：莒县瑞特建筑保温材料有限公司，住所地山东省莒县。法定代表人：邵兰德，经理。委托诉讼代理人：付金玉，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：王友礼，系该公司工作人员。原告日照岚山农村商业银行股份有限公司（以下简称岚山农商行）与被告日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司（以下简称泉祥房地产公司）、第三人莒县瑞特建筑保温材料有限公司（以下简称莒县瑞特公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岚山农商行的委托诉讼代理人封海东、薛瑶，被告泉祥房地产公司的委托诉讼代理人申张、韩邦国，第三人莒县瑞特公司的委托诉讼代理人付金玉、王友礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岚山农商行向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销被告泉祥房地产公司将莒县古城东路北侧18683平方米的国有土地使用权（土地证号为莒国用[2008]第1**号）转让给第三人的行为；2.被告泉祥房地产公司承担原告为行使撤销权所支付的律师费5万元。事实和理由：被告为日照市岚山泉祥冷藏厂、日照凯凯食品有限公司、山东轩辕海洋开发有限公司等借款人提供连带责任保证担保，从原告处共计借款3550万元。2016年6月，原告在向被告催款，申请法院保全被告财产时，发现被告以7540800元的低价将涉案土地使用权转让给第三人莒县瑞特公司，转让价不足评估价12692670元的70%。2016年7月，第三人以受让人的身份对涉案查封提出异议，第三人明知被告拖欠原告巨额债务，仍以低价受让该财产。综上，被告以明显不合理的低价将涉案土地使用权转让给第三人的行为，对原告的债权造成了严重损害。泉祥房地产公司辩称，原告诉称与事实不符，原告提起债权人撤销权诉讼没有事实依据，且不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七十四条的规定。理由如下：1.本案被告在2016年2月份向第三人转让涉案土地使用权时，不是原告的直接债务人，当时与本案相关联��借款合同还款期限还没有届满，本案被告作为担保人并没有承担担保责任，原告与被告之间没有有效成立的债权，因此债权人撤销权形成的前提并不存在；2.本案被告不存在恶意转让的主观意思，在被告转让土地使用权时，原告与被告之间尚没有成立有效的债权，被告恶意转让财产的理由不成立，原告所称的恶意转让系其为套用合同法第七十四条规定而做出的主观臆断；3.被告不存在低价转让的行为，涉案土地使用权系被告于2006年依据（2005）日开执字第253-2号民事执行裁定书取得的，当时鲁颐通评（日）字[2006]第06134号评估报告对涉案土地的评估价值为7716079元。2016年时涉案土地使用权使用年限仅剩17年，且莒正估[2016]转038号评估报告作出的评估价值为7540832元，因此本案不存在低价转让的问题；4.本案第三人对原告与被告之间的担保合同关系及经济纠纷并不知情。综��，原告主张的债权人撤销权依法不能成立，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。莒县瑞特公司述称，1.第三人系以合理价格受让涉案土地，而且经过专业评估机构评估，并非低价受让；2.第三人从来不知道被告与原告之间的债务纠纷，不存在损害原告权益的主观恶意，被告和第三人的土地转让协议合法有效；3.原告没有证据证实其合法的权益受到了损害，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。双方当事人对如下事实存在争议：1.涉案土地交易价格是否合理；2.被告与第三人的土地转让行为是否给原告造成损害；3.第三人莒县瑞特公司是否知晓原告与被告之间的债务关系。对双方当事人存有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于涉案土地交易价格是否合理的问题。原告主张涉案土地市场价值应为被告和第三人交易价格的两倍，提交2011年原告与被告发生贷款业务时经双方确认的房地产抵押清单一份，其中记载抵押人为被告泉祥房地产公司，抵押权人为原告岚山农商行（原名称为日照市岚山区农村信用合作联社），抵押土地为莒国用（2008）第1**号土地使用权，土地面积18683平方米，使用权年限自2008年11月至2033年12月，房地产评估情况为土地评估价值12692670元，原告及被告分别在抵押权人和抵押人处加盖公章；原告还提交莒县人民政府办公室作出的《关于公布莒县城镇土地级别与基准地价的通知》（莒政办发[2011]5号）复印件一份，原告称涉案土地按照该文件对土地级别的划分属于一级土地，文件确定的一级地基准地价为780元/平方米。被告及第三人质证认为，上述房地产抵押清单上记载的涉案土地使用权的价值系根据办理贷款所需原告与被告合议的金额，并不是具有评估资质的机构作出的专业鉴定意见，原告提交的莒县人民政府办公室的文件系复印件，即使该文件真实，原告无法说明涉案土地属于一级土地，且土地价值受市场因素、使用年限、地理环境等多方面的影响，涉案土地使用年限仅剩17年，土地价值也相应降低。第三人莒县瑞特公司提交莒县正通土地勘测评估有限公司于2016年2月5日出具的土地估价技术报告一份，内容主要为：根据其位置分析涉案土地为莒县城区二级地；使用基准地价系数修正法评估，考虑距区域中心距离、临路类型、环境状况、基础设施状况等因素，确定修正系数为-17.5%，因基准地价是法定最高出让年限商业用地40年期的区域平均价格，涉案土地剩余使用年限为17年，年期修正系数为0.6963，单位面积地价估价结果为810元/平方米×1.0×0.825×0.6963=400.16元/平方米；使用剩余法评估结果为407.07元/平方米；因两种评估方法结果相差不大，故取其简单算数平均数为最终评估结果即403.62元/平方米，土地面积18683平方米，土地总价7540832元。原告质证称，对上述评估报告的评估结果有异议，要求对涉案土地在交易时的价值进行重新鉴定。本院比较分析原告及第三人针对涉案土地市场价格提交的证据，被告提交的土地估价技术报告系具有专业评估资质的鉴定机构出具的，鉴定方法科学，鉴定意见说理清晰，且充分考虑了影响涉案土地价格的各项因素；原告提交的房地产抵押清单及莒县人民政府文件虽为真实有效的证据，但并非专业评估机构近期针对涉案土地价格所作出的专业性鉴定意见，因此��具有参考意义，不能作为认定涉案土地市场价格的直接证据；故依据优势证据原则，本院依法采信该评估报告，原告虽要求对土地市场价格进行重新鉴定，但是并未提出能够推翻上述评估报告的合理理由，本院对其要求重新鉴定的意见不予支持。综上，被告与第三人关于涉案土地的交易价格符合土地市场价格，不存在交易价格过低的情形。二、关于被告与第三人的土地转让行为是否给原告造成损害的问题。原告提供日照凯凯食品有限公司在原告处办理贷款时的流动资金贷款合同及被告为上述借款提供连带责任保证的保证合同各一份，借款金额为950万元，借款期限自2015年8月31日至2016年8月30日止，原告称因借款人未按期偿还利息，原告已于2016年8月份起诉至本院。被告及第三人对上述证据真实性无异议，但认为借款人是否承担还款义务��保证人是否承担保证责任需经人民法院审理后才能确认，并且借款截止期限为2016年8月30日，保证期限为债务履行期届满两年内，而被告与第三人的土地转让协议签订时间为2016年2月4日，即被告与第三人之间的土地转让合同成立时间早于原告对被告担保之债的生效时间，因此被告与第三人之间的土地转让行为并未给原告造成损害。结合上文分析，本院认为被告虽向第三人出让了其享有的土地使用权，但第三人亦向被告支付了合理对价，双方之间的转让行为并未导致被告的债务清偿能力降低，且原告与被告之间的债务并未到期，故并未给作为债权人的原告造成损害。三、关于第三人莒县瑞特公司是否知晓原告与被告之间的债务关系的问题。原告主张第三人对被告为他人借款提供连带责任保证应当知晓，但��未对此主张提交证据。被告及第三人均主张，双方土地转让系经他人介绍，第三人事先并不知晓被告对外的负债情况。因原告并无证据证明第三人知晓被告的负债情况，因此对原告的此项主张不予支持。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定可知，本案原告行使撤销权需满足三个条件：一是被告以明显不合理低价转让涉案土地使用权；二是对原告造成损害；三是第三人恶意。结合本院已认定事实可知，被告与第三人之间的土地转让行为并不符合上述条件，故原告要求撤销被告与第三人之间土地转让行为的诉讼请求并无事实依据，本院不予支持。因原告��不符合行使撤销权的条件，本院对其要求被告承担其行使撤销权所支付的律师费5万元的主张不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告日照岚山农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，诉讼保全费5000元，共计5050元，由原告日照岚山农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员　　刘利红二��一六年九月二十三日书记员　　山　杰关注公众号“”