（2016）粤0605民初11662号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-11-16
案件名称
葛新民与佛山市合晟资产管理有限公司、崔洁贞租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛新民,佛山市合晟资产管理有限公司,崔洁贞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十二条，第六十三条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初11662号原告：葛新民，男，汉族，住浙江省台州市路桥区金清镇。委托诉讼代理人：李红，广东xxx律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭德文。被告：佛山市合晟资产管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：崔洁贞。被告：崔洁贞，女，汉族，住广东省佛山市南海区九江。以上两被告的共同委托诉讼代理人：张兆奇，广东瀚法律师事务所律师。原告葛新民与被告佛山市合晟资产管理有限公司（下简称“合晟公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月18日立案后，根据原告申请，本院依法追加崔洁贞为共同被告参加本案诉讼。本院依法适用简易程序，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告葛新民及其委托诉讼代理人李红到庭，被告佛山市合晟资产管理有限公司、崔洁贞的共同委托诉讼代理人张兆奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年4月1日签订的《土地、厂房物业租赁合同》；2.判决被告返还租金15970元、押金95217元和支付违约金476085元给原告；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告在南海区平洲夏xxx工业区另一地址内经营佛山市南海区昊展塑料厂，2016年3月31日租赁期满，且厂房被收购，出租人允许原告使用至2016年4月30日，故原告急需另租厂房，在得知被告有厂房出租后遂与之协商一致并在上述时间订立《土地、厂房物业租赁合同》，约定被告将其座落于夏东xxx工业区A3厂房，面积1897平方米，出租给原告，合同已于双方签章签字当日生效，后被告为表示诚信，在合同第八条第3点手写增加了以押金的五倍共476085元作为被告违约的赔偿。原告依约于2016年4月8日支付4月租金15970元和押金95217元给被告。按约定被告应于4月30日交付出租厂房场地给原告使用。4月28日，原告要求被告尽快交付，但被告却明确表示厂房场地不再租赁，后被告亦未交付。双方签订的合同已经生效，双方应当依约全面履行，但被告明确表示毁约，提前终止了合同，导致原告的合同目的无法实现，请求法院支持原告的主张。被告合晟公司、崔洁贞共同辩称，1.被告不存在单方提前解除合同，而是原告单方解除合同，是原告违约，应当驳回原告的请求。2.两被告的财产是相互独立的，被告崔洁贞依法不应当承担责任。被告同意解除合同，对于已收租金15970元、押金95217元，租金可以退回给原告，因原告尚未使用，但是原告违约，被告应当没收原告的押金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的佛山市南海区昊展塑料厂营业执照复印件、住所（营业场地）使用证明原件、厂房租赁合同原件各1份、收款收据原件3份，该组证据与本案无直接关联，且原告对其真实性不予认可，故本院对上述证据不予审查。2.原告提交的通知原件1份、EMS全球邮政特快专递复印件1份，被告虽对其有异议，但该通知内容与被告提交的通知内容一致，证明被告已收到该通知，故本院确认该证据的真实性。3.被告被告提交的照片3份因是打印件，不符合证据形式要求，本院不予确认其真实性。4.被告提交的资产负债表、损益表、增值税纳税申报表原件13份、2012年审计报告，因没有涉及到涉案款项，且仅有2012年的审计报告，无法证据证据公司财产独立于股东个人财产，故本院对其证据效力不予确认。本院结合当事人陈述及采纳的证据综合认定原告的证据8的证明力。本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，原告葛新民（承租方、乙方）与被告合晟公司（出租方、甲方）签订《土地、厂房物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于夏东xx工业区xx厂房作注塑之用途。租赁期限自2016年4月15日起至2026年1月31日，每月租金31939元，每月5日前乙方应向甲方付清当月租金，租金每三年递增10%。签订合同当日，乙方须支付押金95217元予甲方。甲方应于2016年4月30日向乙方提供合同约定的出租场地。双方同时约定违约责任等。该事实有双方提交的《土地、厂房物业租赁合同》为证。2016年4月8日，被告合晟公司向原告出具两份收款收据，被告合晟公司收到原告支付的4月份租金（15天）15970元及厂房押金95217元。该事实有原告提交的两份收款收据为证。涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。诉讼中，双方确认原告尚未使用涉案租赁物。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告合晟公司签订的《土地、厂房物业租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除合同的主张本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告已向被告合晟公司支付租金15970元、押金95217元，原告并未使用涉案租赁物，被告合晟公司应返还上述款项予原告，故本院对原告返还租金和押金的主张予以支持，对被告没收押金的抗辩不予采纳。关于原告主张的违约金，实质上是依据双方租赁合同约定的条款主张被告承担违约责任，因原、被告之间的租赁关系无效，违约责任条款对双方无约束力，原告亦未举证证明实际损失，故原告请求被告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。关于被告崔洁贞是否应承担责任的问题，被告合晟公司为一人有限责任公司，被告崔洁贞为被告合晟公司的唯一自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条的规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告提交了2012年度审计报告、资产负债表、损益表、增值税纳税申报表，上述材料没有记载涉案款项，且只有2012的审计报告，不能如实反映公司财务状况，且不足以证明该公司财产独立于公司股东个人财产，被告崔洁贞应当对公司债务承担连带责任。原告主张被告崔洁贞对本案债务承担连带责任，合法有据，本院不予支持。对于两被告的抗辩，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条的规定，判决如下：一、被告佛山市合晟资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金15970元、押金95217元予原告葛新民；二、被告崔洁贞对上列第一项债务承担连带责任；三、驳回原告葛新民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费为4836.36元（原告已预交），由原告负担3574.49元，由两被告负担1261.87元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 孙秀娟二〇一六年九月二十三日书 记 员 赵 燕 来自