（2016）渝0106民初12112号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-16
案件名称
中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与重庆恒大君鑫房地产开发有限公司等借款合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行,张金玲,重庆恒大君鑫房地产开发有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初12112号原告：中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街33号，统一社会信用代码91500106903071248F。代表人刘宏，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。委托代理人牟彬，重庆铭友律师事务所律师。委托代理人廖洋，重庆铭友律师事务所律师。被告：张金玲，女，1985年9月19日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省凌源市。被告：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦30层07至12、15、16号，组织机构代码55204385-0。法定代表人廖嘉宁，重庆恒大君鑫房地产开发有限公司总经理。委托代理人刘超，男，重庆恒大君鑫房地产开发有限公司法务，住西安市雁塔区。原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称农业银行沙坪坝支行）与被告张金玲、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的委托代理人牟彬、廖洋，被告张金玲，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司委托代理人刘超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行沙坪坝支行向本院提出诉讼请求：1、裁决第一被告清偿原告借款本金650737.38元及利息、罚息和复利（截止2016年6月20日，该借款利息为10635.34元，复利为7.02元，罚息为2.88元；从2016年6月21日起至清偿之日止，以借款本金650737.38元为基数，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收罚息；对未能按时支付的利息（含罚息），按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收复利），利随本清。2、裁决原告对第一被告所有的位于重庆市九龙坡区华福大道北段*号*幢*-*号房屋享有抵押权和优先受偿权。3、裁决第一被告承担原告为本案支付的律师代理费25648元。4、裁决第二被告对上述第1项、第3项诉请所述债务承担共同清偿责任。事实和理由：2014年9月10日，第一被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向第一被告提供贷款660000元，用于购买房产，贷款期限360个月，贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%，且为浮动利率；对未能及时偿还的本金，根据逾期天数按贷款利率加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，根据逾期天数按罚息利率计收复利。2014年10月15日，第一被告与原告签订了预购商品房抵押贷款合同，约定由第一被告以其所有的位于重庆市九龙坡区华福大道北段*号*幢*-*号房屋为上述贷款提供抵押担保，并依法办理了预告登记。抵押担保的范围均包括上述主合同所产生的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用和其他所有应付费用。第二被告至第一被告取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为第一被告在原告处的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告按约向第一被告发放了贷款660000元。自2016年3月至今，被告未按合同约定还本付息，原告为催收贷款，支付律师代理费25648元。被告张金玲辩称，欠款金额属实，但现在没有能力一次性还完。对第二项诉请无异议，同意支付律师费，但律师费过高。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司辩称，阶段性担保责任的初衷是为了保障银行在建设房屋竣工之前的合法利益，在我司建设工程取得竣工备案登记证之后，买房人完全具备办理房产证与抵押登记的条件，但由于买房人的原因迟迟未办理，因此我司主张不承担阶段性担保责任。原告的诉请2、4矛盾。原告所主张的律师费过高，律师费的认定应该是发票、个案委托合同、付款凭证三者相一致。对复利我方不同意承担。本院经审理认定事实如下：2014年9月10日，原告（贷款人）与被告张金玲（借款人）、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定被告张金玲向原告借款660000元用于购买坐落于重庆市九龙坡区房屋；借款期限360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%，且适用浮动利率；还款方式为等额本息还款法；借款采用阶段性保证+抵押；抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起180日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第9.1.1条约定，保证的方式为连带责任保证。合同第9.1.2条约定，保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。第9.2.7.1条约定，出现下列情形之一的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议已抵押物折价、或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。(2)贷款人按照法律规定或本合同约定提前收回全部或部分借款。第11.1条约定，借款人未按照双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。第11.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第11.4条约定，发生下列情形之一的贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款等。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。第11.8条约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2014年10月15日，原告（甲方：贷款方，抵押权人）与被告张金玲（乙方：借款方，抵押人）、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（丙方：担保方，开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定贷款金额660000元；甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义交存丙方的银行存款账户上；贷款期限从2014年9月10日至2044年9月9日，抵押物为坐落于重庆市九龙坡区房屋；在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务，若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物；乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。同日，原告与被告张金玲办理了预购商品房抵押权预告登记。庭审中原、被告均认可涉案房屋至今未办理抵押登记。2014年11月4日，原告按约向被告张金玲发放贷款660000元，但被告张金玲未按约偿还借款本息，截止2016年6月5日，差欠借款本金650737.38元、利息10635.34元，复利137.76元，罚息44.77元。后被告张金玲未再还款，原告催收未果遂向本院提起诉讼，要求剩余本金提前到期，请求法院判如所请。2016年8月18日，原告农业银行沙坪坝支行（甲方）与重庆铭友律师事务所（乙方）签订委托代理协议，约定由乙方指派牟彬、廖洋律师作为甲方的代理人就杨家陵(本金420089.28元及利息等)、张金玲（本金650737.38元及利息等）2户借款合同纠纷案为甲方提供一审、二审及执行阶段代理服务，乙方的代理权限为一般代理，甲方向乙方支付的代理费每个案件具体支付标准为：杨家陵案17008元、张金玲案25648元。2016年9月13日，原告向重庆铭友律师事务所支付律师费25648元。上述事实，有当事人的陈述以及原告提交的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及《重庆市土地房屋预告登记证明》、借款凭证、中国农业银行应还未还清单、《委托代理协议》、银行客户专用回单、律师费发票等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与被告张金玲、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是双方真实意思的表示，且符合法律规定，双方应自觉遵守并履行。原告在合同签订后按约向被告张金玲发放了贷款，但被告张金玲却未按约偿付贷款本息，属于违约，原告有权要求宣布剩余贷款提前到期并有权要求被告偿还全部贷款本息。现原告仅主张被告张金玲偿还贷款本金650737.38元，及截止2016年6月20日的利息10635.34元，复利7.02元，罚息2.88元，共计661382.62元，未超出合同约定范围。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告诉请的律师费25648元，原告出具委托代理合同、银行客户回单、律师费发票证明该笔律师费已实际发生，对此项请求，本院予以支持。二被告辩解律师费过高，无事实和法律依据，本院不予采信。《借款合同》中约定了被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司作为阶段性保证人的保证期间为“自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”，而现在借款人张金玲尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，则被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司理应对被告张金玲应付原告的本金、利息、罚息、复利及其他实现债权的费用承担连带清偿责任。因被告张金玲提供抵押的房产并未依法办理抵押登记，故对原告要求“对被告张金玲所有的重庆市九龙坡区房屋享有抵押权和优先受偿权”的诉讼请求，本院不予支持。被告恒大君鑫公司辩称不应承担担保责任及复利，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：一、被告张金玲于本判决发生法律效力后三日内立即原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行贷款本金650737.38元及截止2016年6月20日的利息10635.34元，复利7.02元，罚息2.88元，共计661382.62元；并从2016年6月21日起至本息清偿之日止，以贷款本金650737.38元为基数，按照双方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计付罚息；对不能按期支付的利息，按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计付复利。二、被告张金玲于本判决发生法律效力后三日内立即支付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行律师代理费25648元。三、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对本判决第一、二条确定的被告张金玲的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5535元（原告已预交），由被告张金玲、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司负担，并限于本判决发生法律效力后三日内立即给付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 张岩二〇一六年九月二十三日书 记 员 李玲 关注微信公众号“”