（2016）川19民终605号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2016-12-12

案件名称

上诉人蔡启贵、刘秀芳与被上诉人巴中市天柱房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省巴中市中级人民法院

所属地区

四川省巴中市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蔡启贵,刘秀芳,巴中市天柱房地产开发有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省巴中市中级人民法院民事判决书(2016)川19民终605号上诉人（原审原告）蔡启贵，男，生于1943年8月17日，汉族，小学文化，巴中市恩阳区柳林镇政府退休干部，住四川省巴中市恩阳区柳林镇。被上诉人（原审原告）刘秀芳，女，生于1949年11月7日，汉族，不识字，农民，住四川省巴中市恩阳区柳林镇，系上诉人蔡启贵之妻。委托代理人李敏，巴中市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）巴中市天柱房地产开发有限公司。法定代表人张忠杰，该公司董事长。委托代理人钟杰，四川玉宏律师事务所律师。委托代理人（特别授权）陈德平，男，生于1963年5月18日，汉族，大学文化，巴中市天柱房地产开发有限公司工作人员，住巴中市巴州区严公庙街。上诉人（原审原告）蔡启贵、刘秀芳与被上诉人（原审被告）巴中市天柱房地产开发有限公司（以下简称“天柱房产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因上诉人不服巴州区人民法院（2016）川1902民初97号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡启贵及二审上诉人的委托代理人李敏，被上诉人天桂房产公司的委托代理人陈德平、钟杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：被告天柱房产公司系从事房地产开发和销售的企业法人。被告公司在巴中市恩阳区柳林镇街道开发建设了“壹号公寓”一期工程。原告蔡启贵家房屋位于柳林镇街道毗邻被告公司开发的“壹号公寓”一期。被告公司欲继续开发建设商住小区（“壹号公寓”二期），故被告公司（“为甲方”）委托了该项目负责人韩才刚，于2011年5月16日与原告蔡启贵、刘秀芳（“为乙方”）在巴中盛华堂5楼签订了《房屋拆迁产权调换协议书》约定：一、甲方在批准的拆迁范围内拆除乙方土木结构房屋150平方米。乙方旧房拆除后，甲方将按规划在新建的该商住小区内对乙方进行就地就近安置。安置住房四套，总建筑面积肆佰捌拾平方米，每套建筑面积约为120平方米，安置房屋位置及房屋待甲方设计方案订好后，另签补充协议确定。超出120㎡以外乙方不补差。三、房屋结算方式：四、拆迁、搬家期限及周边关系：l、乙方所拆迁的房屋占地面积与周边土地界限，由乙方承担全部责任。2、当甲方办理了拆迁手续后，通知乙方在五日内腾空旧房，交出钥匙给甲方拆除。五、新还房标准：七、甲方用于安置乙方的房屋，由建筑工程质量安全监督部门验收合格，双方付清补差款后，甲方向乙方交付安置钥匙，其产权归乙方所有。乙方腾空后的旧房及宅基地归甲方所使用。乙方原房屋所有权证、土地使用证或房屋买卖契约、工商营立执照等证件，随本协议的签订而自行失效，并由甲方在收钥匙时收回，交有关部门备案注销。八、违约：单方违约，由违约方按《中华人民共和国合同法》和相关规定，由违约方承担一切经济、民事、法律责任。双方还约定该协议双方签字之曰起生效，协议履行完毕后失效。在图纸确定后，乙方有优先选房权，双方如有违约，按合同的三倍赔偿。《房屋拆迁产权调换协议书》后还附有《巴州区拆迁重建户明细表》。该表显示原告家住房面积150㎡、空地350㎡，合计500㎡，现有产权一栏空白，还房住房480㎡。该表说明：此表甲、乙双方签字生效，与合同协议有同等效力，双方不得违约，还房楼层及房号以建筑施工图纸为准，甲、乙双方再协商确定。该表由原告蔡启贵与被告公司委托代理人韩才刚在签订《房屋拆迁产权调换协议书》的同时签字确认。同时查明：原告方家位于巴中市恩阳区柳林镇街道的房屋未取得房屋产权证。原告称其在签订《房屋拆迁产权调换协议书》后第三天（即2011年5月18日）便自行腾空了房屋在外租房居住至2015年；并称2011月5月被告公司就占用其自留地，但具体占用面积没有丈量。庭审中，原告认可双方签订《房屋拆迁产权调换协议书》时被告方并未要求其腾空房屋，是其自认为签订了协谈就要腾空房屋。审理中，被告公司表示同意解除《房屋拆迂产权调换协议书》并认可收取了原告的集体土地使用权证，认可2014年12月因“壹号公寓”一期挖化粪池将土堆在了原告的空地上，约占用了原告200㎡的土地。另查明：至今“壹号公寓”二期项目并未取得拆迁手续，并未开工建设。2015年7月，二原告蔡启贵、刘秀芳以被告天柱房产公司未履行合同为由占有了被告公司开发的房屋一套，并对占有房屋进行了装修。被告天柱房产公司以排除妨碍为由向巴中市恩阳区人民法院对蔡启贵、刘秀芳二人提起诉讼。经公开开庭审理后，主持调解，双方达成了(2015)恩民初宇第1442号民事调解书：“蔡启贵、刘秀芳定于2016年3月15日前腾空位于柳林镇一号公寓6楼6号住房，并交付给巴中市天柱房地产开发有限公司”原判认为：房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。原、被告于2011年5月16日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》双方对拆迁房屋结构、面积，安置还房地点、面积，搬家期限，还房标准等订立了协议，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现原告起诉要求解除该协议，庭审中被告公司表示同意解除，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告退还其房屋产权证，但经庭审查明原告老房未取得房屋产权证，故其主张被告退还其房屋产权证的主张，本院不予支持。关于原告主张其2011年5月18日自行腾空了房屋在外租房居住至2015年，造成原告家房屋残旧的现状，要求被告公司赔偿旧房维修费、过渡费的请求。因双方签订《房屋拆迁产权调换协议书》第四条第2项明确约定：“当甲方办理了拆迁手续后，通知乙方在五日内腾空旧房，交出钥匙给甲方拆除。”但至今被告公司并未取得拆迁手续，并未动工，被告公司也并未要求原告搬离房屋，《房屋拆迁产权调换协议书》并未实际履行。原告方系自行搬家另行居住的，故即使原告家房屋残旧的现状系因长期无人居住造成的，也系原告自行搬家造成房屋年久残旧，不是由被告公司原因造成的。故原告方的该项请求，本院不予支持。关于原告主张被告公司支付搬家费的请求。因为双方签订了《房屋拆迁产权调换协议书》之后，被告公司又未实际履行该协议，构成违约。原告基于对被告公司的信赖为履行拆迁安置合同做准备，提前搬离该房，对于其主张的搬家费1800元，原审法院予以支持。关于原告主张的地上减少的收入、土地复垦费。原告主张被告公司占用其土地1.1698亩，但双方签订《房屋拆迁产权调换协议书》之后被告公司又未实际履行。2015年7月二原告蔡启贵、刘秀芳以被告天柱房产公司未履行合同为由占用被告公司房屋。也证实了《房屋拆迁产权调换协议书》并未实际履行。虽然庭审中原告提供了巴中市恩阳区柳林镇新风社区居委会的《证明》（占自留地425㎡），因该份《证明》系间接证据，原告方未提供其他证据佐证，且庭审中原告自认被告公司占用自留地没有具体丈量。且原告主张损失的（占用其土地1.1698亩）土地面积与双方确认的《巴州区拆迁重建户明细表》原告家拆迁用地为350㎡的空地也不相符。故原告主张被告因履行《房屋拆迁产权调换协议书》而占用其土地1.1698亩的事实，缺乏证据支持，本院不予采信，其主张的损失，原审法院不予支持。对于庭审中，被告公司认可其开发“壹号公寓”一期占用了原告200㎡的空地的问题，因不属于本案房屋拆迁安置补偿合同纠纷的处理范围，当事人可以另行主张权利。关于原告主张差旅费550元的请求，因未向本院提供证据证明，原审法院不予支持。关于原告主张装修费54000元的请求。因系原告占用被告公司开发的位于柳林镇一号公寓6楼6号住房而产生的装修费用，系另一法律关系，不属于本案处理的范围，原审法院亦不予支持。关于原告主张的违约金问题。虽然双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》中约定了违约金按合同的三倍赔偿，但双方未约定何标准的三倍赔偿，系违约金约定不明确。原告主张480㎡×1000元／㎡，缺乏依据，原审法院不予支持。据此，原判判决如下：一、解除原告蔡启贵、刘秀芳与被告巴中市天柱房地产开发有限公司于2011年5月16日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》，二、由被告巴中市天柱房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告蔡启贵、刘秀芳集体土地使用权证。三、由被告巴中市天柱房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告蔡启贵、刘秀芳支付搬家费1800元。四、驳回原告蔡启贵、刘秀芳对被告巴中市天柱房地产公司的其他诉讼请求。宣判后，上诉人蔡启贵、刘秀芳不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：1，原审认定事实不清，原审认定被上诉人公司未要求上诉人搬离房屋不当及对上诉人的损失未查清；2，原审适用法律不当，原判认定了合同有效，但对上诉人主张的损失未予以支持，系适用法律不当。请求撤销原判第二项、四项并依法改判。被上诉人天柱房地产公司辩称：原判认定事实清楚，证据充分，双方签订的协议系有效协议，但公司并没有收取钥匙，未要求上诉人搬离，上诉人的房屋面积系故意欺骗，上诉人无充分证据证实其损失。请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明，在上诉人蔡启贵、刘秀芳与被上诉人天柱房产公司签订协议后，上诉人在外租房所花费租金22218元。经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人蔡启贵、刘秀芳与被上诉人天柱房产公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》双方对拆迁房屋结构、面积，安置还房地点、面积，搬家期限，还房标准等订立了协议，该协议系双方真实意思表示，但双方签订的该合同的生效条件应以被上诉人在行政许可部门办理了拆迁手续后方为生效，故属于效力待定的合同。对效力待定的合同，上诉人在原审中由于履行合同的条件未成就而主张解除合同并无不当，本院予以支持。本案双方诉争的焦点问题是：双方在签订协议后，是否履行及存在违约的行为。双方签订协议后，上诉人并无证据证实被上诉人要求其交房及交付了钥匙给被上诉人房产公司，但从被上诉人已更换了上诉人的土地使用证上，可以认定双方基于合同和信任关系，上诉人已将原土地使用证交付给了被上诉人，上诉人基于对被上诉人的信赖搬离原拟拆迁的房屋在外居住产生了搬家费和租房的租金属于事实，由于被上诉人房产公司在行政许可部门未办理拆迁手续，本身有一定过错，故对上诉人认为产生租金应予支持的上诉理由，本院予以采信。但上诉人在未接到明确的通知而搬离原拟拆迁房屋，自身也有一定过错，且该协议属于效力待定的合同，并未实际履行，故其主张过渡费的理由，本院不予支持。关于上诉人认为部分损失未查清及主张地上减少的收入、土地复垦费未支持不当的上诉理由，本院认为，上诉人及被上诉人双方签订的协议是效力待定的合同，在被上诉人未取得拆迁手续前，该合同并未生效，而上诉人的主张的损失并不能依据合同产生，双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》并无约定土地收入及土地复垦费，且上诉人的主张的损失并无相关证据予以支持，故该上诉请求本院不予支持。而上诉人在原审中主张的案外房屋的装修费、占用空地不属于拆迁安置补偿案由的范围，系另一法律关系，不受本案调整。关于上诉人提出应支持原拆迁房维修资金及应承担违约责任的理由，双方签订协议后，在未取得拆迁手续前，在上诉人未明确接到被上诉人公司的搬离通知而搬离，虽然上诉人基于对被上诉人的信赖搬离房屋，且在该房未明确由被上诉人接管的情况下，仍负有管理的责任和义务，故对损失的扩大负有责任。被上诉人因未办理好拆迁手续，本身具有一定过错，应承担相应的违约责任，在双方的协议中对该违约责任定不明，此时应由主张违约损失的上诉人提供因违约造成损失的举证责任，但在原审及二审中，上诉人并无充分的证据证实拆迁房屋需维修及所需的维修费用具体多少的证据，故本院对其主张房屋维修资金及违约金的上诉请求不予支持。综上，上诉人的上诉理由及请求部分成立，原审认定事实清楚，但部分法律适用不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持巴州区人民法院（2016）川1902民初97号民事判决第一条、第二条、第三条、第四条；二、由被上诉人巴中市天柱房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向上诉人蔡启贵、刘秀芳支付租房费22218元。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费4800元，由上诉人蔡启贵、刘秀芳负担2000元，由被上诉人巴中市天柱房地产开发有限公司负担2800元。本判决为终审判决。审　判　长　侯　斌代理审判员　彭　科代理审判员　王　军二〇一六年九月二十三日书　记　员　张志民关注微信公众号“”