（2016）沪0112民初8882号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-01-03
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海卫兴实业公司,上海珍祥实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初8882号原告：上海卫兴实业公司，注册地上海市闵行区瑞丽路XXX号。法定代表人王卫平，总经理。委托诉讼代理人周荣华，上海玺融律师事务所律师。被告：上海珍祥实业有限公司，注册地上海市闵行区剑川路XXX号XXX幢XXX层XXX室。法定代表人童雪玲。委托诉讼代理人陈晔军，系该公司员工。原告上海卫兴实业公司(以下简称卫兴公司)与被告上海珍祥实业有限公司(以下简称珍祥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告珍祥公司下落不明，本院依法组成合议庭并于2016年9月20日公开开庭予以审理。原告的委托代理人周荣华到庭参加诉讼。被告珍祥公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卫兴公司向本院提起诉讼请求：1.解除双方关于上海市闵行区瑞丽路XXX号103-106室的承租合同；2.被告立即向原告支付租金、水电费共计人民币(币种下同)143,350元。事实和理由：原、被告双方系租赁关系，双方分别于2014年9月1日、2015年1月1日签订关于上海市闵行区瑞丽路XXX号104-106室、103室的租赁合同，原告将自有产权房出租给被告，期限分别为四年、二年；租金分别为13.50万元/年，2.50万元/年，约定欠租金一个月以上就可解除合同，约定水电费由乙方承担。在履行租赁合同过程中，被告长期拖欠租金及水电费用，经多次催讨仍无结果。2016年1月4日被告确认欠原告租金14.07万元，押金2.70万元，水电费4,635元；2016年1月29日被告出具付款承诺书：“确认于2016年1月29日、2月5日、2月25日付清上述款项，若违约一周内将租赁房屋退回原告并仍支付房租及滞纳金”。但事后，被告未履行其中任何一项义务。2016年3月3日原告委托律师发出律师函，告知其办理解约手续并付清欠费，但二封律师函均被退回，被告也未来原告处履行解约手续，故原告起诉至法院。被告珍祥公司未发表答辩意见，也未向本院提供证据。经审理查明，原告卫兴公司为上海市瑞丽路XXX号房屋的产权人。2014年11月28日，原告卫兴公司(出租方、签约甲方)与被告珍祥公司(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落于上海市闵行区瑞丽路XXX号1幢103室出租给乙方使某，该房屋的建筑面积为每室23平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业、服务业使某；未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋全部或一部分租赁、出借、转让，或以其他变相方法由他人使某；该房屋的租赁期限为二年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，如甲方仍继续出租房屋的，同等条件下，乙方享有优先续租权；双方在签订本合同当天，甲方即向乙方交付租赁房屋；自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金为2.50万元/年；首期租金自本合同签订之日起十日内支付，之后每期，乙方在收到甲方开具的相应金额的税务部门认可的发票后支付当期租金，租金付款日期为合同期限内每年的1月1日前和7月1日之前，未经甲方同意逾期支付的，每逾期一天，乙方应按未付租金的0.20%向甲方支付滞纳金；乙方原房屋租赁押金6,300元不变；押金不计利息，租赁期间不得以押金抵作租金，租赁期满或租赁关系终止后，甲方收取的押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，由乙方撤离租赁房屋并经甲方验收合格后，由甲方将押金剩余部分无息归还乙方，若押金不足以支付的，则乙方应另行补足；未经甲方同意，乙方将承租房屋全部或一部分租赁、出借、转让，或以其他变相方法由他人使某租赁房屋，乙方利用承租房屋进行非法活动或未取得相关部门批准非法营业的，乙方拖欠租金一个月或一个月以上的，甲方在书面通知乙方后，可单方终止合同，并不承担违约或赔偿责任等。2014年11月28日，原告卫兴公司(出租方、签约甲方)与被告珍祥公司(承租方、签约乙方)还签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落于上海市闵行区瑞丽路XXX号1幢104、105、106室出租给乙方使某，该房屋的建筑面积为每室23平方米共计69平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业、服务业使某；未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋全部或一部分租赁、出借、转让，或以其他变相方法由他人使某；该房屋的租赁期限为四年，自2014年9月1日起至2018年8月31日止，免租装修期为30天，自2014年8月1日至2014年8月31日，免租装修期内乙方免付租金；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，如甲方仍继续出租房屋的，同等条件下，乙方享有优先续租权；双方在签订本合同当天，甲方即向乙方交付租赁房屋；自2014年9月1日起至2016年8月31日止的租金为13.50万元/年，自2016年9月1日起至2018年8月31日止的租金为14.445万元/年；首期租金自本合同签订之日起十日内支付，之后每期，乙方在收到甲方开具的相应金额的税务部门认可的发票后支付当期租金，起租日为2014年9月1日，租金付款日期为合同期限内每年的9月1日前和3月1日前，未经甲方同意逾期支付的，每逾期一天，乙方应按未付租金的0.20%向甲方支付滞纳金；乙方应于本合同签约之日起向甲方支付押金为2.70万元；押金不计利息，租赁期间不得以押金抵作租金，租赁期满或租赁关系终止后，甲方收取的押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，由乙方撤离租赁房屋并经甲方验收合格后，由甲方将押金剩余部分无息归还乙方，若押金不足以支付的，则乙方应另行补足；未经甲方同意，乙方将承租房屋全部或一部分租赁、出借、转让，或以其他变相方法由他人使某租赁房屋，乙方利用承租房屋进行非法活动或未取得相关部门批准非法营业的，乙方拖欠租金一个月或一个月以上的，甲方在书面通知乙方后，可单方终止合同，并不承担违约或赔偿责任等。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使某，现被告将房屋转租给案外人使某。租赁合同履行过程中，因被告迟延支付租金，双方于2016年1月4日对欠付钱款进行核对，确认被告应付款项为：103室，2016年上半年租金12,500元；104室-106室，2015年3月至2015年8月租金60,700元，2015年9月至2016年2月租金67,500元，租房押金27,000元，2015年9月至2015年12月的水电费用4,635元；共计172,335元，双方对该对账单盖章予以确认。2016年1月29日，被告出具《付款承诺书》表示：珍祥公司欠卫兴公司瑞丽路XXX号103室、104室、105室、106室水电、租金和押金172,335元，经双方协商珍祥公司将于2016年1月29日付款2万元，于2016年2月5日付款3万元，于2016年2月25日付清余款122,335元。珍祥公司仍未按上述承诺日期付款，自愿在一周内将上述租赁房屋退回卫兴公司并按租赁合同约定支付房租及滞纳金，本付款承诺书自签订之日起生效。该承诺书由被告珍祥公司盖章确认并由陈晔军签字，但此后被告未能履行支付款项。2016年3月，原告向被告邮寄律师函要求解除租赁合同，被告未能签收，后原告即向本院提起诉讼。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》二份、结算单及《付款承诺书》、《律师函》及邮寄凭证等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告卫兴公司与被告珍祥公司就上海市闵行区瑞丽路XXX号103-106室房屋签订的两份租赁协议为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。依据双方租赁合同之约定，被告拖欠租金一个月或一个月以上的，原告在书面通知被告后可单方终止合同，实际履行过程中被告就两份租赁协议均拖欠租金，从双方于2016年1月确认的结算单可以反映出，被告就两份租赁协议均已拖欠租金超过半年，原告主张解除租赁协议的诉讼请求本院予以支持。又依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，虽原告于2016年3月向被告邮寄解除函，但被告未能收悉，后原告起诉至本院后，本院于2016年4月22日向被告送达了诉状及应诉材料，故本院确认双方签订的二份租赁协议于2016年4月22日解除。关于原告主张的租金及水电费143,350元，依据双方对账单被告确认尚欠费用为：103室，2016年上半年租金12,500元；104室-106室，2015年3月至2015年8月租金60,700元，2015年9月至2016年2月租金67,500元，租房押金27,000元，2015年9月至2015年12月的水电费用4,635元，共计172,335元。对于103室房屋租金，虽本院确认双方租赁协议于2016年4月22日解除，但被告一直未能返还租赁房屋，故原告主张之2016年上半年(即2016年1月1日至2016年6月30日)租金及房屋使某费12,500元，被告应予以支付。关于104、105、106室自2015年3月1日至2016年2月29日的租金，被告应予支付。关于水、电费用4,635元，已经双方核对确认，被告应予支付。现原告要求解除合同，故不再要求被告支付租赁押金27,000元，双方结算费用中扣除该笔款项，剩余145,335元被告应予以支付，原告要求支付143,350元的诉讼请求本院予以支持，至于此后继续产生的租赁费用及原告尚未主张的部分费用，原告可另案诉讼。又双方的租赁协议已解除，就103室租赁协议中被告支付的押金6,300元，原告应在被告付清租金等费用后予以返还。综上，原告的诉讼请求本院予以支持，已收取的押金6,300元予以返还。被告珍祥公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海卫兴实业公司与被告上海珍祥实业有限公司就上海市闵行区瑞丽路XXX号103室房屋签订的《房屋租赁协议》及就上海市闵行区瑞丽路XXX号104室、105室、106室房屋签订的《房屋租赁协议》于2016年4月22日解除；二、被告上海珍祥实业有限公司于本判决生效之日起十日内起向原告上海卫兴实业公司支付租金、房屋使某费及水、电费共计143,350元；三、原告上海卫兴实业公司于本判决生效之日起十日内向被告上海珍祥实业有限公司返还押金6,300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,167元，由被告上海珍祥实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪人民陪审员 唐 红人民陪审员 任重海二〇一六年九月二十三日书 记 员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”