（2016）苏0508民初4481号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2016-11-28

案件名称

陈兆祝与苏州世茂商业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市姑苏区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈兆祝,苏州世茂商业物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

江苏省苏州市姑苏区人民法院民事判决书（2016）苏0508民初4481号原告（反诉被告）：陈兆祝。被告（反诉原告）：苏州世茂商业物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区宝带西路1155号3幢401-A室。法定代表人：陈宏伟，助理总裁。委托诉讼代理人：纪��，该公司法务主管。原告陈兆祝与被告苏州世茂商业物业管理有限公司（以下简称为世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院审查受理后与本诉合并审理,并于2016年8月10日公开开庭审理了本案。陈兆祝、世茂公司的委托诉讼代理人纪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兆祝向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租金80000元（2014年10月1日至11月30日期间以及2015年7月1日至12月31日期间共计八个月）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月5日，原告与被告签订了租赁经营合同书一份，约定原告向被告承租苏州市宝带西路1155号（世茂运河城）1幢1层151、152、153、157号商铺用于经营餐饮，品牌为欣源发。合同中明确约定在世茂运河城（含二期项目）内不得再招租与欣源发同一类型同一档次的中式快餐，否则原告有权不付租金。然而2014年7月1日，被告又招租了博士永和（营业执照为姑苏区利畅餐饮店）经营中式快餐，与原告经营类型相同，原告就被告该违约行为于2015年4月向本院起诉，本院于2015年6月24日作出民事判决，认定在违约情形存在的情况下，被告应对原告每月减免1万元租金，自2014年9月1日至2015年6月30日，原告足额支付了8个月租金，被告应当对原告减免租金8万元并承担部分诉讼费759元，合计80759元。该判决书生效后原告向本院申请强制执行。2016年4月14日，原告与被告在本院主持下达成抵销协议，从原告应缴纳的2014年10月1日至11月30日期间租金计81697元中抵销80759元。由于上述判决书并未对2015年7月1日以后的减免租金进行处理，而博士永和也一直持续经营至2016年2月底，故此被告还应按每月减免1万元的标准结算2014年10月1日至11月30日期间（该期间的租金如上文所示，已经抵销，也就相当于原告已经足额支付）以及2015年7月1日至2016年2月29日期间的租金，共计需减免原告103000元的租金。因被告未减免上述租金，故原告提起本诉讼。被告世茂公司辩称：我公司严格按照合同履行义务，原告处于正常经营中，涉案第三方博士永和也已经于2015年12月31日停止经营，对原告并未造成如原告所要求的损失，故不同意原告的诉请。反诉原告世茂公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2014年4月1日至2016年9月30日期间逾期支付租金、管理费产生的滞纳金17553.91元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：根据双方签订的租赁经营合同书，租金、管理费均采用预付制，结算周期为一个日历季，反诉被告应于每个日历季的第一日前按保底��金向反诉原告支付该结算周期的租金、管理费。反诉被告未按时支付租金、管理费等有关费用的，则每延误一日，反诉被告除应支付欠缴的租金、管理费等有关费用外，还应按照应付未付金额0.5%的标准向反诉原告支付滞纳金。然而在履约过程中，反诉被告延期缴纳或拖欠租金、管理费的现象时有发生，反诉被告应当按照合同约定支付滞纳金。因双方协商不成，故反诉原告提起反诉。反诉被告陈兆祝针对反诉辩称：迟延支付是事实，计算到2016年9月30日过长了，还有计算标准过高，最多按基准利率计算。经审理查明：1、2012年7月5日，世茂公司（甲方）与陈兆祝（乙方）签订租赁经营合同书1份，约定甲方将位于苏州市宝带西路1155号世茂运河城一期之1幢1层151、152、153、157号商铺（面积合计452.18平方米）出租给乙方，租赁期限自2012年7月16日起至2020年9月30日止，装修免租期为92天，租金为保底租金和营业额抽成金取高支付，2012年7月16日至2013年7月15日期间的保底租金为38923.28元/月，2013年7月16日至2015年7月15日期间的保底租金为40848.81元/月，2015年7月16日至2017年7月15日期间的保底租金为42911.88元/月。租金、管理费均采用预付制，结算周期为一个日历季，乙方应于每个日历季的第一日前按保底租金向甲方支付该结算周期的租金、管理费。乙方未按时支付租金、管理费等有关费用的，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、管理费等有关费用外，还应按照应付未付金额0.5%的标准向甲方支付滞纳金。双方在合同第二条“租赁用途”中约定“1、乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营餐饮，品牌（营业名称）为“欣源发”。……甲方向乙方承诺，在苏州世茂运河城（含二期所有世茂自己持有的商铺）��，不得再招与“欣源发”同一类型同一档次的自助中式快餐（如：七+七此类的快餐），如招与其同一类型的中式快餐，乙方将有权不交纳租金。2、乙方未经甲方许可，不得擅自变更本条第1款规定的经营用途、品牌等。如有违反，乙方应按擅自变更经营用途、品牌期间营业额的50%且不低于人民币壹万元的标准向甲方支付违约金”。合同签订后，世茂公司即按约将租赁房屋交付给陈兆祝。陈兆祝按照经营需要对房屋进行装修后于当年9月开始营业，其在该地址设立了名称为“沧浪区欣源发餐饮管理世茂加盟店”的个体工商户，经营项目为快餐制售。截至目前，陈兆祝按保底租金的标准支付了2016年9月30日前的租金（包含双方抵销的两个月）。2、2014年5月29日，世茂公司与案外人签订租赁经营合同书，将世茂运河城1幢1层140-142、149号商铺出租给他人，期��自2014年7月1日起至2020年9月30日止，双方约定的租赁用途为餐饮经营，品牌名称为“博士永和”。合同签订后，“博士永和”的经营人即开始对房屋进行装修后开设了名为“博士永和”的餐饮店，于2014年8月正式对外营业。陈兆祝认为“博士永和”与“欣源发”在经营类型、档次和规模上均一致，遂向世茂公司提出异议，认为对方违反了合同中关于租赁用途的排他性约定。2014年11月3日，双方进行协商并形成了“协商纪要”，双方均同意租赁合同继续履行，世茂公司同意欣源发暂缓交纳2014年10月1日至11月30日期间共2个月的租金，双方就排他性条款的认定各持己见，需通过法律途径解决。3、“欣源发”餐饮店与“博士永和”餐饮店经营时间均为从早餐开始至晚餐结束，供应方式包括堂吃和外卖，餐点的类型均属中式快餐、简餐，早餐以点心为主。“欣源发”��点餐模式为自助选餐，“博士永和”除自助选餐外，还供应一些搭配式套餐。在菜品上，双方均包含了番茄炒蛋、红烧带鱼、小排等家常菜肴。4、2015年4月，陈兆祝就世茂公司的违约行为向本院起诉，本院于2015年6月24日作出民事判决，认定在世茂公司违约情形存在的情况下，世茂公司应对陈兆祝每月减免1万元租金，自2014年9月1日至2015年6月30日，陈兆祝足额支付了8个月租金，世茂公司应当对陈兆祝减免租金8万元。至于2015年7月1日之后，判决认为双方可根据违约情形的存续情况进行结算。目前该判决已发生法律效力。5、审理中，双方一致确认“博士永和”餐饮店实际于2015年12月31日停止经营。对世茂公司所主张的滞纳金，陈兆祝认为迟延支付2016年第一季度的租金及管理费存在正当理由，在世茂公司违约状态继续的情况下，世茂公司应当继续按��原判决确定的标准即每月减少一万元的租金及管理费。对于世茂公司滞纳金计算明细上主张的逾期金额、天数及计算方式均无异议，但是计算标准应按中国人民银行同期贷款利率计算，具体就金额而言，陈兆祝对明细上主张的滞纳金17553.9元扣除2016年第一季度不应当支付的租金滞纳金6664.77元以及管理费滞纳金2066.14元后再除以4得出的金额无异议。上述事实，由陈兆祝提供的租赁经营合同、民事判决书、结案通知书、照片、世茂公司提供的协商纪要、结案通知书、收据明细及发票、POS单、滞纳金计算明细表及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，陈兆祝与世茂公司签订的租赁经营合同书系双方意思表示，未违反有关法律规定，应为合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方当事人在合同中设立排他性条款的目��在于使承租人在一定区域内获得独家经营某一项目的优势，这也是承租人选择承租经营场所的一项重要参考因素，无论该条款是否应陈兆祝的要求添加，世茂公司作为世茂运河城商业项目的招商管理人及合同文本的提供者，理应知悉该条款的含义，并应当恪守。根据本院（2015）姑苏民五初字第00279号民事判决认定，世茂公司构成违约，每月对陈兆祝减免租金1万元。自2014年9月1日起至2015年6月30日止，陈兆祝共足额支付8个月租金（扣除双方同意缓交的2014年10月1日至11月30日的租金），世茂公司应向其返还8万元，至于2015年7月1日之后，双方可根据违约情形的存续情况进行结算。本案中，根据原判决认定的情况，在博士永和餐饮店于2015年12月31日停止经营以及陈兆祝已足额支付了2014年10月1日至11月30日以及2015年7月1日至12月31日期间的租金情况下，因违约状态持续，对上述��个月期间的租金仍应当每月减免1万元，故陈兆祝要求被告返还应当减免的租金8万元的诉讼请求，本院予以支持。关于世茂公司主张的滞纳金的问题。陈兆祝逾期支付租金、管理费应当承担相应的违约责任，但是世茂公司按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金显然过高，本院酌定按照国人民银行同期贷款利率计算。关于世茂公司提供的计算滞纳金明细中主张的2016年第一季度陈兆祝逾期支付租金、管理费的滞纳金的问题，本院认为，世茂公司应当在其违约状态持续的状态下继续减免相应的租金而不减免，陈兆祝迟延支付该期间的租金、管理费，存在正当理由，不应当支付滞纳金。因陈兆祝对世茂公司明细中除2016年第一季度的租金、管理费滞纳金以及计算标准有异议外，其它均无异议，结合本院的上述认定，经本院核算，陈兆祝应当支付世茂公��逾期支付租金、管理费滞纳金为2206元，对于超出的部分，因缺乏法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下:一、苏州世茂商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内向陈兆祝返还租金8万元。二、陈兆祝于本判决生效后十日内支付苏州世茂商业物业管理有限公司逾期支付租金、管理费所产生的滞纳金2206元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，减半收取900元，由苏州世茂商业物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付陈兆祝。反诉案件受理费120元，由苏州世茂商业物业管理有限公司负担95元，由陈兆祝负担25元，陈兆祝负担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付给苏州世茂商业物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员　　郏献涛二〇一六年九月二十三日书　记　员　　周苏彦关注公众号“”