（2016）桂0602民初1222号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-11-17
案件名称
王博与广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王博,广西军通投资有限公司,广西富乐华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《商品房销售管理办法》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1222号原告：王博，男，1979年9月3日出生，汉族，户籍所在地甘肃省兰州市城关区，委托诉讼代理人：孙起新，广西新鸿律师事务所律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人：黄志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦诚，该公司员工。委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：李逢锦，该公司董事长。原告王博与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王博的委托诉讼代理人孙起新，被告军通公司的委托诉讼代理人韦诚、王君成到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王博向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》）无效；2.两被告共同返还原告购房款204375元并支付违约金7200元（违约金以204375元为基数，按日万分之一的标准从2013年6月20日暂计至2013年12月19日，以后另计）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月，原告通过自称是案涉商品房销售代理商的北海龙海房地产代理有限公司签订一份《建房合同书》，合同对交房时间、交房条件、办理预售证时间、违约责任等作具体约定。原告分别于2013年6月20日、2013年6月30日、2013年8月7日向被告支付58656元、5万元、95719元购房款。被告军通公司收取原告的购房款款项后，至今未建设完成房屋也未履行《商品房买卖合同》的换签手续。原告不是被告军通公司的员工，两者间不存在任何聘用或雇佣关系，被告军通公司也没有自己的土地与被告富乐华公司合作建房，《合作建房合同》违反法律强制性规定，应属无效。被告军通公司应将原告交纳的购房款返还给原告并支付违约金。被告军通公司辩称，《建房合同书》应属有效，其无需返还购房款本金，也不需支付违约金，诉讼费也应该有原告负担。被告富乐华公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《收据》（编号为05889407）以及银行流水单，由于《收据》上未加盖任何公章，出具《收据》的单位或个人尚不清楚，而银行流水的钱款去向与本案无直接的关联，故本院对该两份证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《建房合同书》，约定原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心2栋28层02号房，建筑面积73.32平方米，每平方米单价为6624.80元，总金额为485730元；交房日期为2016年6月30日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计95719元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计97146元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告军通公司于2013年6月30日向原告出具《收据》（编号为2132612），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块2号楼2802号房合作建房定金5万元；于2014年8月7日向原告出具《收据》（编号为1719763），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块2号楼2802号房30%合作建房款余款95719元。2016年6月16日，原告向就认定合同效力及退款等事宜向本院提起诉讼。另查明，案涉商品房在被告军通公司与原告签订《建房合同书》时及在本案起诉前未取得《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。本院认为，关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。关于原告要求被告军通公司返还购房款204375元并支付违约金的问题。经查，被告军通公司共收取原告购房款项145719元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告军通公司应返还其收取原告购房款145719元并赔偿利息损失。关于利息的计算方法问题，结合原告的诉讼请求，利息以被告军通公司收取购房款项的具体时间，按照每日万分之一的标准分别计算至付清之日止。关于被告军通公司与被告富乐华公司是否共同返还责任的问题。被告军通公司提供证据证明其与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司与被告军通公司对上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告王博与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；二、被告广西军通投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告王博支付的购房款145719元并赔偿利息损失（利息以5万元为基数，自2013年6月30日起；以95719元为基数，自2013年8月7日起按照每日万分之一的标准分别分段计算至付清之日止）；三、驳回原告王博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元（原告王博已预交），由被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4474元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李明娟人民陪审员 潘泽耀人民陪审员 刘敬佳二〇一六年九月二十三日书 记 员 罗艺文相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《商品房销售管理办法》第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”