（2016）赣0728民初593号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-02-16
案件名称
赣州康乐物业服务有限公司与李银妃物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
定南县人民法院
所属地区
定南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赣州康乐物业服务有限公司,李银妃
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二十九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江西省定南县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0728民初593号原告：赣州康乐物业服务有限公司，住所地赣州市章贡区水南镇南桥新村西四区82号。法定代表人：李国伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄万胜，男，1964年3月5日生，汉族，住赣州市章贡区，系该公司法律事务部副部长，特别授权。被告：李银妃，女，成年，汉族，住赣州市定南县。原告赣州康乐物业服务有限公司（以下简称康乐物业公司）诉被告李银妃物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法由代理审判员蔡艳艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康乐物业公司的委托诉讼代理人黄万胜到庭参加诉讼，被告李银妃经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年6月1日至2016年6月30日的物业费本金2453.10元，并自2013年6月1日起按每日3‰支付滞纳金，直至物业费结清为止。截止到2016年6月30日计1110天的滞纳金为3974.02元：2、本案的诉讼费及相关费用全部由被告承担。事实与理由：被告李银妃系原告所管理的赣州市定南县融景花园小区的业主，在原告为赣州市定南县融景花园小区提供物业管理和服务期间，按照合同约定对小区物业的公共秩序维护、绿化、保洁及公用设施维护等进行了系列的物业管理与服务工作。但被告李银妃从2013年6月起至今未按照协议约定缴纳物业管理费，截止到2016年6月30日被告李银妃欠交物业费2453.10元，经原告康乐物业公司多次电话、发函催取，被告李银妃仍拒不缴纳物业管理费。现被告李银妃欠缴物业管理费行为已构成违约，依据《前期物业服务合同》的约定，原告康乐物业公司有权从被告逾期缴纳物业费之日起，每日加收应缴费金额的3‰作为滞纳金，截止到2016年6月30日，原告康乐物业公司有权收取的滞纳金金额为3974.02元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李银妃未答辩。围绕诉讼请求原告康乐物业公司提交了如下证据：1、企业法人营业执照复印件、组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件各一份，拟证明原告康乐物业公司的合法身份；2、前期物业服务合同、入户手续书、业主手册复印件各一份，拟证明被告李银妃系小区业主，原告康乐物业公司系被告房屋小区的物业服务企业，合同约定了物业费的收费依据和标准，合同约定了业主欠缴物业费应承担滞纳金，并明确了滞纳金收取标准为按日应缴费金额3‰；3、物业服务费催缴通知单三份，拟证明原告康乐物业公司已向被告李银妃书面催缴对物业服务费；被告李银妃未向法庭提交书面证据材料。被告李银妃未到庭，是自愿放弃质证权利。对原告提交的1、2、3组证据，本院认定如下：对证据1、2的三性予以确认并在卷佐证；对证据3，因原告康乐物业公司仅提供了催缴通知单，并未提供被告李银妃收取了以上催缴通知单的回证，故本院对物业服务费催缴通知单的证明效力不予认定。经审理案件事实认定如下：原告康乐物业公司于2003年7月31日经赣州市工商行政管理局核准成立，企业类型为有限责任公司，经营范围：物业管理及咨询顾问服务；装饰工程、园林绿化工程、市政工程、水电工程设计、施工（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2009年10月31日，原告康乐物业公司与江西融泰实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同对物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、合同期限、合同解除和终止、违约责任等内容进行了约定。合同约定：由康乐物业公司为融景花园商住小区提供前期物业管理服务。物业服务管理费由乙方（即原告康乐物业公司）按多层、自用杂间、自用车库0.5元/m2/月，高层0.7元/m2/月（不含电梯使用费），店铺、写字楼及商业用途物业元/m2/月；按季向业主或物业使用人收取（第一年入伙时按年一次性收取物业服务费）。委托管理期限：2009年10月31日起至业主大会选聘新的物业服务公司时止。业主逾期交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，原告康乐物业公司对融景花园住宅小区进行前期物业管理。查明，被告李银妃于2012年5月29日办理了融景花园小区业主入伙手续，入住了融景花园住宅小区1栋2单元1003室房屋（高层），房屋建筑面积为86.59㎡，杂间面积为11.4㎡。2013年6月之前的物业管理服务费被告李银妃已交纳，但未交纳2013年6月1日至2016年6月30日的物业管理服务费2453.581元（0.7元/月/㎡×86.59㎡＋0.5元/月/㎡×11.4㎡×37个月]，约为2453.58元。经原告康乐物业公司催取，被告李银妃尚未支付以上物业管理费，另查，融景花园住宅小区未成立业主委员会。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中被告李银妃居住的融景花园住宅小区，在业主委员会成立之前，康乐物业公司与开发商定南县定富房地产开发公司签订的《前期物业管理委托合同》，符合《物业管理条例》的规定，对被告李银妃有约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告康乐物业公司对融景花园小区提供了物业服务，被告李银妃亦实际接受了原告康乐物业公司所提供的物业服务，并缴交了2013年6月之前的物业服务费，对原告康乐物业公司要求被告李银妃支付2013年6月1日至2016年6月30日期间的物业服务费本金2453.10元，在本院核算的2453.58元的范围内，理据充足，本院予以支持。关于滞纳金（违约金）的问题。原告康乐物业公司虽有催取物业费，但未提交证据证明曾明确要求支付逾期的滞纳金。而且，《前期物业管理委托合同》约定的“如未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”计算标准过高，滞纳金可参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。根据《前期物业服务合同》约定按季向业主或物业使用人收取物业费，故本案中被告李银妃逾期缴纳物业费的时间自2013年9月1日开始计算，故本院对原告康乐物业公司要求从欠费之日起至付清之日止按每日3‰计算滞纳金（违约金）的诉讼请求予以部分支付，即从2013年9月1日起按年利率6%计算逾期缴纳物业费的滞纳金（违约金），其中截止2013年9月1日欠物业费198.939元，截止2013年12月1日拖欠物业费397.878元，截止2014年3月1日拖欠物业费596.817元，截止2014年6月1日拖欠物业费795.756元，截止2014年9月1日拖欠物业费994.6950元，截止2014年12月1日拖欠物业费1193.634元，截止2015年3月1日拖欠物业费1392.573元，截止2015年6月1日拖欠物业费1591.512元，截止2015年9月1日拖欠物业费1790.451元，截止2015年12月1日拖欠物业费1989.39元，截止2016年3月1日拖欠物业费2188.329元，截止2016年6月1日拖欠物业费2387.268元，截止2016年6月30日，拖欠物业费2453.581元。参照年利率6%计算，截止2013年9月1日产生滞纳金2.984元（198.939元×6%÷12个月×3个月），依次类推，截止2013年12月1日产生滞纳金5.968元，截止2014年3月1日产生滞纳金8.952元，截止2014年6月1日产生滞纳金11.936元，截止2014年9月1日产生滞纳金14.92元，截止2014年12月1日产生滞纳金17.904元，截止2015年3月1日产生滞纳金20.888元，截止2015年6月1日产生滞纳金23.872元，截止2015年9月1日产生滞纳金26.856元，截止2015年12月1日产生滞纳金29.841元，截止2016年3月1日产生滞纳金35.809元，截止2016年6月30日产生滞纳金49.07元，经累加，截止2016年6月30日总计产生滞纳金246.02元。2016年7月1日起至清偿物业服务费本金2453.10元之日止的滞纳金以物业费本金2453.10元为基础，按年利率6%计算。关于原告康乐物业公司主张的其他费用，因未提交相关证据予以佐证其他费用的产生，故对该诉求不予支持。被告李银妃拒不到庭参加诉讼，是自愿放弃抗辩权，不影响本院对案件的审理。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李银妃应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赣州康乐物业服务有限公司支付2013年6月1日至2016年6月30日止的物业服务费本金2453.10元；二、被告李银妃应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赣州康乐物业服务有限公司支付截止2016年6月30日的滞纳金（违约金）246.02元；2016年7月1日后的滞纳金以物业费本金2453.10元为基数，按年利率6%计算至清偿物业服务费本金之日止；三、驳回原告赣州康乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赣州康乐物业服务有限公司承担5元，由被告李银妃承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。代理审判员 蔡艳艳二〇一六年九月二十三日书 记 员 赖丽娣 来源：