（2016）渝05民终4700号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-11-18
案件名称
田宗良与重庆市泰诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田宗良
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终4700号上诉人（原审原告）：田宗良被上诉人（原审被告）上诉人田宗良因与被上诉人重庆市泰诚房地产开发有限公司（以下简称：泰诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2016）渝0153民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。田宗良上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审请求；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。主要事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的合同第六条约定：房屋工期为二十四个月，开工日期以《建筑工程施工许可证》上的日期为准，如遇不可抗力等因素，交房日期顺延，工期以监理工程师签字为准……直至2014年2月初，上诉人与被上诉人签订合同已经超过24个月，但被上诉人一直未交房给上诉人，被上诉人已违约；2.被上诉人未为上诉人办理按揭贷款，已构成了违约，上诉人一直要求与被上诉人解除合同，被上诉人拖延至今不退款。泰诚公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。田宗良向一审法院起诉请求：一、解除田宗良、泰诚公司之间签订的商品房买卖合同；二、由泰诚公司退还田宗良购房款110000元及支付同期银行贷款利息；三、��案诉讼费由泰诚公司承担。一审法院认定事实：2012年2月2日，田宗良与泰诚公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：二、乙方预定的房屋为重庆市荣昌县吴家镇祥和一支路门面A区幢223#号门面，建筑面积约25.91㎡，结算面积以房管局测绘面积为准；三、本合同约定的房屋单价按建筑面积计算8267元/㎡，总房款为214198元……六、房屋工期为二十四个月，开工日期以《建筑工程施工许可证》上的日期为准，如遇不可抗力等因素，交房日期顺延，工期以监理工程师签字为准……七、违约责任：乙方中途退房不能按期付款或甲方将房屋另售他人，均应承担房屋总金额的20%的违约损失；九、其他：于2012年2月底付肆万元整，2012年3月底付贰万元整。田宗良在签订合同前后共计支付购房款11万元，余款未支付。田宗良于2015年10月31日向泰诚公司邮寄一份《退房通知》，要求终止田宗良、泰诚公司之间签订的《商品房买卖合同》，并要求泰诚公司退还房款及资金利息，协商办理退房手续。庭审中，田宗良、泰诚公司双方对以下事实无异议，一审法院予以确认：吴家镇综合农贸市场二期工程于2011年12月19日取得建设工程施许可证，2014年4月18日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。另查明，吴家镇综合农贸市场二期工程于2012年1月20日取得商品房预售许可证。庭审中，田宗良为证明田宗良、泰诚公司之间已约定通过按揭方式支付购房尾款，向法庭提交电话录音一份，通话内容为田宗良因泰诚公司不能为其办理按揭贷款与泰诚公司员工敖之芬沟通退房事宜。经质证，泰诚公司代理人认为田宗良提交的电话录音不能证明田宗良在和谁通话，且一直是田宗良在陈述办理按揭的内容，对电话录音的真实性有异议，不能达到田宗良的证明目的。庭审中，田宗良当庭陈述2014年泰诚公司曾通知田宗良和田宗良的女儿田利到泰诚公司处补签合同，补签的合同中约定了以按揭方式支付房屋尾款，由于田利在补签合同后泰诚公司也未将按揭贷款办理下来，所以田宗良就未补签该份合同。后泰诚公司公司表示在田宗良现金补交购房尾款后即可交房，田宗良拒绝。因田宗良超过年龄不能办理按揭贷款，泰诚公司代理人当庭表示泰诚公司愿意为田宗良办理商业贷款，对于多出的利息由泰诚公司承担，田宗良当庭拒绝，坚持要求解除合同退还购房款并支付资金占用利息。一审法院认为，田宗良、泰诚公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效。对于田宗良、泰诚公司双方争议的泰诚公司方是否延期交房，是否约��购房尾款支付方式为按揭一审法院分别评析如下。关于是否延期交房。《合同》第六条约定：“房屋工期为二十四个月，开工日期以《建筑工程施工许可证》上的日期为准，如遇不可抗力等因素，交房日期顺延，工期以监理工程师签字为准……”该条对房屋工期进行了约定，并未约定交房日期，房屋工期不等同于交房日期，《合同》对交房时间应属约定不明，《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行……。”经审理查明，本案中田宗良、泰诚公司双方并未补签或者口头达成任何约定交房时间的书面或者口头补充协议，田宗良也未提供相应证据证明其在房屋竣工验收后要求泰诚公司履行交房义务，且泰诚公司在2014年曾告知田宗良补交购房尾款后接房，泰诚公司拒绝。综上，田宗良认为《合同》对交房时间约定为开工后两年的意见没有事实依据，田宗良主张泰诚公司延期交房构成违约，一审法院不予支持。关于购房尾款支付方式是否约定为按揭。《合同》第九条约定：“于2012年2月底付肆万元整，2012年3月底付贰万元整”。该条仅对付款时间及金额进行了约定，未对购房尾款支付方式进行约定。田宗良提交的通话录音只能证明因泰诚公司不能为其办理按揭贷款，田宗良要求退款退房，无法证明其与泰诚公司之间已约定通过按揭方式支付购房尾款，不能达到田宗良的证明目的，购房尾款支付方式应属约定不明。且田宗良当庭陈述在收到泰诚公司方通知后拒绝到泰诚公司处补签约定购房尾款支付方式的合同，根据《合同法》第六十二条第六项之规定，田宗良主张泰诚公司未为其办理按揭贷款手续构成违约无事实和法律依据，一审法院不支持。综上，在本案中，田宗良未举示充分证据证明泰诚公司违约，也未举示泰诚公司未为其办理按揭贷款导致合同目的无法实现，且泰诚公司当庭表示要求继续履行合同，并积极配合泰诚公司履行合同，泰诚公司愿意田宗良办理商业贷款，对于多出的利息部分由泰诚公司承担，不再要求田宗良支付任何费用，不对田宗良造成任何实际损失。根据《合同法》第九十四条之规定，田宗良要求解除田宗良、泰诚公司之间签订的商品房买卖合同，由泰诚公司退还田宗良购房款110000元及支付同期银行贷款利息的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项，第六项、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回田宗良的诉讼请求。本案案件受理费2500元，由田宗良负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人是否违约逾期交房；2.被上诉人是否违约未为上诉人办理按揭贷款。本院评析如下：1.房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上诉人与被上诉人签订的合同第六条约定：房屋工期为二十四个月，开工日期以《建筑工程施工许可证》上的日期为准，如遇不可抗力等因素，交房日期顺延，工期以监理工程师签字为准……双方合同中只约定了房屋工期并未约定交房日期，房屋工期不等同于交房日期。且房地产项目竣工后经验收合格方可交付使用，上诉人以合同约定房屋工期为两年而主张被上诉人逾期交房构成违约没有事实和法律依据。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方签订的合同中并没有约定购房尾款支付方式，也没有签订相关的补充协议进行约定，购房尾款支付方式应属约定不明。且即使双方约定了通过按揭方式支付购房尾款，上诉人也未举证证实双方约定被上诉人未为上诉人办理按揭贷款上诉人可以解除房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律��制性规定，合同合法有效。上诉人没有充分证据证实被上诉人违约，也未举证证实被上诉人未为其办理按揭贷款导致合同目的无法实现，且被上诉人也表示愿意继续履行合同。上诉人的上诉理由不符合合同约定，也没有法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人田宗良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人田宗良负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 肖 琴代理审判员 刘恋砚代理审判员 史大贤二〇一六年九月二十三日书 记 员 张 玲 百度搜索“”