（2016）渝0152民初3485号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-27
案件名称
重庆科美物业管理有限公司与全超物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
潼南县人民法院
所属地区
潼南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆科美物业管理有限公司,全超
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条，第一百四十二条
全文
重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0152民初3485号原告:重庆科美物业管理有限公司,住所地重庆市北碚区缙善路70号附20号，统一社会信用代码91500109554091856A。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：黄郭兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄茜，男，该公司员工。被告:全超,女,1969年11月20日出生,汉族,住重庆市潼南区。原告重庆科美物业管理有限公司（以下简称科美公司）与被告全超物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆科美物业管理有限公司委托诉讼代理人黄郭兰、黄茜，被告全超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆科美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令原告支付从2013年10月至2013年12月、2014年2月至2014年9月、2014年11月至2016年6月共计31个月的物业服务费4215.38元、违约金6241.48元，共计10456.86元。事实和理由：原告系被告所购买房屋所在小区物业服务企业，为被告房屋提供物业管理服务。原告为被告提供物业管理服务期间全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务。而被告却从2013年10月起单方面违约不缴纳物业管理费，经催缴无果，特诉至法院，请求如诉称。被告辩称，自己与原告方没有签订物业服务合同，不存在合同关系；原告履行物业服务不到位，门市前属于公共区域系市政在清扫；自己房屋漏水原告没有协调维修处理，自己不应当缴纳物业服务费。经审理查明：2010年9月22日，原告与重庆科艺房地产开发有限公司签订《福江名城前期物业服务合同》，约定自2010年9月22日起至召开首次业主大会选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同时止，对被告门市所在小区福江名城进行物业管理服务；商业物业按照餐饮2元/月·平方米、非餐饮1.5元/月·平方米收取物业服务费；物业服务费按月缴纳，在每月前10内履行缴纳义务；业主或物业使用人未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告系福江名城小区XX号门市业主，其门市面积为135.98㎡，在接房后向原告缴纳部了分物业服务费，后被告认为自己门市并未享受到物业服务，该门市漏水原告亦未进行协调处理，据此，自2013年10月至2013年12月、2014年2月至2014年9月、2014年11月至2016年6月共计31个月未向原告缴纳物业服务费4215.38元。原告遂诉至法院，请求如诉称。另查明，原告方自愿降低物业服务费按照门市1元/月·平方米收取，不区分餐饮和非餐饮。本案中，原告向本院递交了关于物业服务费违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的申请。以上事实有原、被告陈述，营业执照，法定代表人身份证明书，被告身份证复印件，《福江名城前期物业服务合同》，《科艺·福江名城前期物业服务协议》，科美物业收款收据，照片等证据在案佐证，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的物业服务合同，对物业服务合同和业主均具有约束力，物业服务企业和业主应当按照合同约定，履行合同义务。在本案中，被告欠交2013年10月至2013年12月、2014年2月至2014年9月、2014年11月至2016年6月期间的物业服务费共计4215.38元，应当及时给付，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称自己与原告并未签订前期物业合同，不具有合同关系，不应当缴纳物业服务费，本院认为依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，因此，对被告的该辩解意见不予支持。被告还辩称原告的物业服务不到位，庭审中举示了照片等证据，但其举示的证据不足以证明原告未履行物业服务协议所约定的物业服务义务，亦不足以证明原告履行物业服务存在重大瑕疵，因此，被告据此请求减免物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。针对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，在原告履行物业服务义务后，被告未履行缴纳物业服务费的义务，存在违约行为，应当承担违约责任，因此，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告全超于本判决生效之日起10日内向原告重庆科美物业管理有限公司支付自2013年10月至2013年12月、2014年2月至2014年9月、2014年11月至2016年6月期间的物业服务费共计4215.38元，并以中国人民银行同期同类贷款利率给付原告违约金（该违约金计算基数为每月所欠物业服务费135.98元，每月的违约金从次月起算，计算至2016年6月止）。案件受理费50元，由被告全超负担。如果被告全超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 徐 旭代理审判员 吴红梅人民陪审员 成美琴二〇一六年九月二十三日书 记 员 吕雪松 关注公众号“”