（2015）涧民重字第68号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-10-31
案件名称
陈铁华、陈铁民等与岳少华、洛阳市涧西区社区居民委员会所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市涧西区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈铁华,陈铁民,陈惠萍,陈惠琴,岳少华,洛阳市涧西区社区居民委员会,洛阳市涧西区人民政府工农街道办事处,洛阳市涧西区人民政府
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十九条，第一百二十四条
全文
河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2015）涧民重字第68号原告陈铁华。委托代理人张东红，洛阳洛硬工工模数控有限公司职工，代理权限：特别授权。原告陈铁民。委托代理人张东红，洛阳洛硬工工模数控有限公司职工，；代理权限：特别授权。原告陈惠萍，女，1958年3月19日出生，汉族，个体户。委托代理人陈善庆，洛阳轴承集团有限公司退休职工，；代理权限：特别授权。委托代理人张勇，河南登法律师事务所律师；代理权限：一般代理。原告陈惠琴。委托代理人张勇，河南登法律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告岳少华。被告洛阳市涧西区社区居民委员会。法定代表人郭宏俭，主任。共同委托代理人宋武军，河南尚中律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告洛阳市涧西区人民政府工农街道办事处。法定代表人陈占伟。委托代理人安学锋，北京市瑞得律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告洛阳市涧西区人民政府。法定代表人郭建平。委托代理人刘世军，河南坤达律师事务所律师；代理权限：特别授权。原告陈铁华、陈铁民、陈惠萍、陈惠琴诉被告岳少华、洛阳市涧西区兴隆寨社区居民委员会（以下简称兴隆寨居委会）、洛阳市涧西区人民政府工农街道办事处（以下简称工农办事处）、洛阳市涧西区人民政府为所有权确认纠纷一案，本院于2014年11月26日作出（2014）涧民二初字第209号民事判决。被告岳少华不服，向洛阳市中级人民法院提出上诉，洛阳市中级人民法院于2015年11月3日作出（2015）洛民终字第493号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）涧民二初字第209号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈铁华、陈铁民的共同委托代理人张东红，原告陈惠萍、陈惠琴的共同委托代理人张勇及原告陈惠萍的委托代理人陈善庆、被告岳少华及其与兴隆寨居委会的共同委托代理人宋武军、被告工农办事处委托代理人安学锋、被告洛阳市涧西区人民政府委托代理人刘世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈铁华、陈铁民、陈惠萍、陈惠琴向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2011年8月31日签订的《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》有效。2、确认兴隆新村1号楼2单元301室所有权益归原告。3、判令被告将兴隆新村1号楼2单元301室拆迁获得的权益支付给原告（按照2011年8月31日协议包含135平方房屋、车位1个及9845元款）。4、确认被告岳少华与陈士超签订的《房屋买卖协议》无效，确认2011年12月16日岳少华签署的《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》无效。5、确认2011年12月15日洛阳市涧西区兴隆寨城中村改造指挥部签发的《解除协议通知》无效。6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告之父陈士超，籍贯河南商丘柘城，生于1929年，生前系洛阳洛硬工工模数控有限公司董事长，住兴隆新村1-2-301室。原告之母孙玉莲于2004年患××逝之前，父亲陈士超屋内的家务由保姆和原告母亲老家的外孙侄女照料（有偿）。此时，在商丘老家的外甥岳少华下岗失业来洛阳，父亲陈士超收留了岳少华一家，免费安排住处，将岳少华夫妻安排在自己经营的企业上班。2005年3月原告母亲病逝后岳少华之妻不再去企业上班，开始在父亲家帮助保姆料理家务。2008年岳少华一家搬进了父亲陈士超的兴隆新村房屋，与陈士超一起吃住。2010年下半年，陈士超不能再到企业上班，其照料任务加重，岳少华之妻一人难以顾及，经商量决定岳少华停下企业的工作回来照料陈士超。至于陈士超房屋的买卖问题，在2011年拆迁前，其子女经常出入父亲之室却从未听其谈起。2011年7月底，父亲陈士超所住的兴隆新村改造拆迁，父亲陈士超就委托儿子陈铁华于2011年8月31日与被告签订了《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》，××身租房去住。但岳少华却以有房产证（证的房主是陈士超）和所谓的买卖协议（从未对房屋权益应有人出示过）为由，横竖不搬离房屋。父亲陈士超要陈铁华多次找被告负责人，交代不要对岳少华再签协议，要与岳少华当面解决，心有余而力不能行，至终未能与岳少华见面。被告对岳少华的拒迁行为也无可奈何。××逝月余后即2011年12月15日，被告以“涧西区兴隆寨城中村改造指挥部”名义对陈士超委托代理人陈铁华下了《解除协议通知》，陈士超委托代理人陈铁华2011年12月26日对涧西区兴隆寨城中村改造指挥部复函告知“下达的解除协议通知无效”。紧接着，陈铁华又向被告几个机构致告知函，诉说岳少华所持的所谓房屋转让协议等资料虚假的事实。××逝后，原告逐级上访，反映问题。1、××逝后，子女们有继承权，房产没有分割，他自己无权把房子卖掉。2、陈士超唯有兴隆新村301室一套居住的房子，卖了住哪里？3、房子是小产权，按政策无法交易。4、买房要付钱。尽管岳少华让父亲陈士超给他打了一个收条，不说明问题。5、陈士超当时写协议是不得已，这是父亲陈士超的“权宜之计”。这也是父亲生前一直坚持想找岳少华要自己解决的原因。6、陈士超清楚房子没有卖给岳少华，所以要委托陈铁华代为签订征收补偿安置协议书。7、父亲对岳少华不存在房子赠予补偿问题。综上，父亲陈士超与其子女一起作为原告母亲孙玉莲病逝后的遗产法定继承人，××逝，该房产的所有权益应属原告所有。被告毕少华辩称，1、本案所涉及的岳少华与陈士超的房屋买卖合同协议，原告依法应当另案另诉，只有在人民法院对房屋买卖合同的效力依法进行法律的界定后，才能决定原告是否有权提起房屋灭失后的权益归属纠纷的诉讼。2、有关本案所涉及的两份拆迁协议的效力及指挥部解除其中一份拆迁补偿协议通知的效力，按照最高法院关于适用行政诉讼法解释第11条的规定，因本案涉及的两份协议均属于行政协议，原告依法应当另案提起行政诉讼，对该两份协议及通知效力进行认定。原告将属于民事诉讼的两个法律关系和行政诉讼一个法律关系在本案中一并提起诉讼，明显违反了我国民事诉讼法的规定。3、涉案房屋的所有权益应当归被告岳少华所有。理由是：陈士超、岳少华在2008年2月16日签订该房屋买卖协议时，陈士超时任洛硬工董事长，除了行路不便之外，意志清晰，并且当时陈士超正在与本案原告中的陈惠琴在洛龙法院进行多个诉讼。因此，其将房屋出卖给岳少华是其真实意思表示，并且其是在确认收到房产购置费18万元后，才亲自向被告岳少华出具了收到条。至于原告诉称该房屋应该系四个原告共同财产一说，这属于陈士超作为房屋出卖人的家庭内部继承问题，不能以此对抗房屋买卖合同的效力。并且被告岳少华是基于买卖合同依法取得房屋所有权，当然不能使用物权法善意取得的规定。4、岳少华与本案其他三名被告所签订的征收安置补偿协议合法有效。在签订该协议之前，兴隆寨、工农办及洛阳市涧西区人民政府是在核实该房屋已由陈士超转让给岳少华之后，并且岳少华持有当时郊区政府所颁发的房产证，并当面向陈士超进行了核实。所以说岳少华是以涉案房屋实际产权人的身份签订了该协议，该协议并不违反我国任何法律的禁止性规定。5、兴隆寨城中村改造指挥部系中共涧西区委及洛阳市涧西区人民政府共同下发文件所成立的。其有权决定在拆迁改造中的全部事宜，有权代表兴隆寨、工农办及洛阳市涧西区人民政府处理与被拆迁对象的相关事宜。因此，指挥部在调查核实的基础上于2011年12月15日向陈士超及本案原告陈铁华发出解除协议通知符合法律规定的条件和规定，是合法有效的。因此2011年8月31日陈士超与兴隆寨、洛阳市涧西区人民政府所签订的拆迁安置协议已经被依法解除，所以不能以该协议为依据来界定原告是否享受涉案房屋的所有权益。6、本案原告和被告岳少华均提供了有关陈士超生前录音录像资料，并且所述内容完全相反。根据陈士超在2011年10月份已经处于弥留之际这一客观事实，我们认为应当依据陈士超与岳少华之间所形成的书证来界定双方的权利和义务关系。7、关于岳少华和陈士超合同的形成，原告一再强调该18万元是否支付了，作为本案原告提起的是民事诉讼，民事诉讼法律要求的是优势证据规则，岳少华已经提交了买卖合同和收条，已经证明双方买卖合同成立，并且履行了支付对价的义务。原告称岳少华没有支付该18万元房款，应该出具合法有效的证据，显然不能以陈士超没有通过银行转帐方式付款来否认岳少华相关证据。综上所述，请驳回原告的诉讼请求。被告兴隆寨居委会辩称，兴隆寨居委会是作为拆迁协议的签订一方，是在指挥部的领导下开展相关拆迁安置补偿工作。对于兴隆新村1号楼2单元301，兴隆寨居委会是在向陈士超本人核实后确认该房屋的实际产权人是岳少华，因此上报给指挥部，指挥部才向陈士超发出了解除拆迁协议通知。后兴隆寨居委会、工农办事处与真正的产权人岳少华签订了拆迁安置补偿协议。因此，兴隆寨居委会认为涉案房屋的所有权益应当归属岳少华。被告工农办事处辩称，1、工农办事处不应作为本案被告。2、岳少华和陈士超的房屋买卖协议为有效协议，拆迁协议的相对方为岳少华，而且岳少华在房屋征收前实际居住在房屋内，并持有房屋买卖合同，房款结清收据和陈士超的房产证原件。据此，可以认定岳少华是征收房屋的所有权人。同时没有任何证据证明诉争的房屋存在陈士超和他人共有的情形，因此，协议本身不属于无效协议，应为有效。3、指挥部所签发的解除协议通知已经将其合同合法解除，如本案原告对指挥部的解除合同通知有异议，应按照法定程序在法定期限内提起诉讼，以确认解除合同的效力。4、补偿款已经按照拆迁安置补偿协议实际支付给岳少华，即便需要返还也是由岳少华进行返还，不存在由指挥部或工农办事处重复支付的问题，这也是我们认为工农办事处不应该作为本案被告的主要理由。综上所述，请求依法驳回对被告工农办事处的起诉。被告洛阳市涧西区人民政府辩称，同兴隆寨居委会及工农办事处答辩意见。经审理查明，陈士超原籍河南柘城县人，出生于1929年7月21日，系原告陈铁华、陈铁民、陈惠萍、陈惠琴之父。洛阳市郊区人民政府于1998年11月30日为陈士超办理郊区工农乡兴隆新村1-2-301号房屋所有权证，该证注明：土地性质属集体，产权时限服从市区规划及国家建设需要。2005年原告陈铁华、陈铁民、陈惠萍、陈惠琴之母孙玉莲去世。2011年8月31日，原告陈铁华代陈士超（乙方）与被告兴隆寨居委会（以前名称为洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村民委员会、甲方）、工农办事处（以前名称为洛阳市涧西区工农乡人民政府、丙方）、洛阳市涧西区人民政府（丁方）签订《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》一份，兴隆寨村整体改造项目建设需要征收乙方位于兴隆新村1号楼2单元301室，乙方选择安置面积135平方米1套。乙方须于2011年9月1日前自行搬迁完毕，并将腾空后的被征收房屋移交甲方验收。该协议还对补偿费用、缴纳费用等进行了约定。该协议虽然签订，但陈士超以及原告陈铁华未按照约定，在2011年9月1日前将房屋腾空移交甲方（被告兴隆寨居委会），兴隆寨居委会也未将应付的款项支付陈士超或原告陈铁华。××逝。病逝前陈士超搬离兴隆新村1号楼2单元301室，在外居住，被告岳少华仍在该房屋居住。2011年12月15日，洛阳市涧西区兴隆寨城中村改造指挥部向原告陈铁华送达解除协议通知书。原告陈铁华接到指挥部的解除合同通知书后向被告兴隆寨居委会、工农办事处、涧西区人民政府邮寄告知函，表明解除协议的行为无效，并主张权利。还查明，被告岳少华系陈士超外甥，从2005年开始就在兴隆新村1号楼2单元301室居住，照顾陈士超。2008年2月16日被告岳少华作为乙方与陈士超（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，主要内容是：甲方陈士超有私有房屋一套，此房座落在洛阳涧西区珠江路兴隆新村一号楼二单元301房。该房为三室两厅，面积为122.86平方米。经甲、乙双方协商达成以下协议：1、甲方（房屋所有人陈士超）自愿将上述私有房屋卖给乙方（岳少华）。房屋总价值为壹拾捌万元整，其中包括室内所有家具及电器。乙方岳少华一次性将购房款付清给甲方陈士超。2、根据国家政策甲方应协助乙方办理房屋过户手续。3、协议一经达成，甲、乙双方不得反悔，若有一方反悔须赔偿对方20%的违约金及银行利息。4、协议生效日期为乙方将房款交于甲方之日起。被告岳少华还提交陈士超2008年2月16日收条一份，内容为：岳少华交来兴隆新村房屋购置费壹拾捌万元整。2011年12月16日被告岳少华（乙方）与被告兴隆寨居委会（甲方）、工农办事处（丁方）、洛阳市涧西区人民政府（丙方）签订《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》一份，协议约定：兴隆寨村整体改造项目建设需要征收乙方位于兴隆新村1号楼2单元301室，乙方选择53平方米安置房1套，甲方一次性补偿乙方货币补偿费、装修及附属物补偿费、搬迁补偿费等379203元、首笔6个月过渡费2544元。乙方须于2011年12月16日前自行搬迁完毕，并将被征收房屋移交甲方验收。支付方式约定：1、甲方将需要支付给乙方的费用总计381747元在乙方将房屋腾空交付验收后三日内支付完毕。2、安置房建成投入使用后，根据房屋测量专业机构按照国家规定测绘结果，甲、乙双方结算房屋差价。该协议签订后，被告岳少华搬出兴隆新村1号楼2单元301室房屋，该房被拆掉。本院认为，（一）兴隆新村1号楼2单元301室房屋系原告父母共有之房屋，原告之母孙玉莲去世后，原告陈铁华、陈铁民、陈惠萍、陈惠琴作为孙玉莲的法定继承人依法对孙玉莲遗产享有继承权，对兴隆新村1号楼2单元301室房屋享有共有权利。对该房产的处分，应取得所有共有权人的同意。被告岳少华与陈士超于2008年2月16日签订的《房屋买卖协议》，仅有陈士超的签字，其他共有权人均不认可该协议，故陈士超未经其他房屋共有权人同意擅自转让房屋的行为无效。原告主张确认被告岳少华与陈士超签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。（二）原告的第1项、第5项诉讼请求以及第4项诉讼请求中的“确认2011年12月16日岳少华签署的《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》无效”不属于人民法院受理民事诉讼的范围。另，兴隆新村1号楼2单元301室房屋经拆迁后已灭失，其所具有的权益属性即是拆迁补偿收益，原告的第2项诉求所指向的内容即是第3项诉求中的拆迁权益，两项诉求内容重叠。而原告的第3项诉求，是基于其第1项诉讼请求的成立，其该项诉求亦不属于人民法院受理民事诉讼的范围。原告的上述几项诉求，本案均不予处理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十一条、第十三条、第十五条之规定，判决如下：确认被告岳少华与陈士超签订的《房屋买卖协议》无效。本案受理费100元、保全费1315元，由被告岳少华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 张 朕审判员 张通通审判员 王志国二〇一六年九月二十三日书记员 李丽艳 更多数据：