（2016）苏0106民初5506号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-08
案件名称
原告杨小丽与被告赵凯、南京翔业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨小丽,赵凯,南京翔业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初5506号原告（反诉被告）：杨小丽，女，1988年2月28日生，汉族。委托诉讼代理人：陈方，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵凯，男，1987年6月1日生，汉族。委托诉讼代理人：戴悦，南京市鼓楼区方正法律服务所法律工作者。第三人：南京翔业房地产经纪有限公司，统一社会信用代码913201110670637434，住南京市浦口区百润路7号天润城第九街区013幢109室。法定代表人：马云举，总经理。委托诉讼代理人：张继，该公司员工。委托诉讼代理人：杨敏铎，该公司员工。原告（反诉被告）杨小丽与被告（反诉原告）赵凯、第三人南京翔业房地产经纪有限公司（以下简称翔业经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨小丽及其委托诉讼代理人陈方、被告（反诉原告）赵凯及其委托诉讼代理人戴悦、第三人翔业经纪公司的委托诉讼代理人张继、杨敏铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小丽向本院提出诉讼请求：1、赵凯继续履行与杨小丽就买卖南京市六合区龙池街道雄州南路333号冠城大通蓝郡家园02幢一单元505室房屋签订的《房地产买卖中介合同》，办理不动产权属转移变更手续；2、赵凯向杨小丽支付迟延履行违约金65000元。事实和理由：2016年4月5日，杨小丽与赵凯通过翔业经纪公司居间签订了了一份《房地产买卖中介合同》，约定赵凯将南京市六合区龙池街道雄州南路333号冠城大通蓝郡家园02幢一单元505室房屋出售给杨小丽，总价款为65万元等等。合同签订后，杨小丽依约向赵凯支付了包含定金在内的购房款共计10万元。2016年4月15日，杨小丽按约以现金形式在翔业经纪公司处向赵凯交付约定房款时，赵凯无故拒收该款，且表示拒不办理房屋产权过户手续。杨小丽后与赵凯多次协商未果，故诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告赵凯辩称，2016年4月14日，杨小丽通知赵凯支付房款64600元，但实际到账时间是2016年4月18日，且杨小丽通过支付宝的方式支付房款，该支付方式是随时可以取消的。上述合同约定的杨小丽应支付该款的时间为2016年4月15日，因此赵凯认为杨小丽未按合同约定履行合同义务，请求法院驳回杨小丽的诉讼请求。第三人翔业经纪公司述称，第三人于2016年4月14日晚通知杨小丽、赵凯双方办理过户手续。2016年4月15日，翔业经纪公司工作人员要求杨小丽先行前往房产交易部门排队取号。在此过程中，杨小丽告知款项已到账，随时可支付给赵凯，翔业经纪公司将其信息转告赵凯。后因4月15日当天的办理业务人数已满，故当天未能办理过户手续。翔业经纪公司为此协调双方，建议杨小丽先行支付首付，再办理过户手续，但赵凯称杨小丽已构成违约。当晚，杨小丽将6万余元现金取出带至翔业经纪公司处，但赵凯到场后拒绝接收。之后，赵凯要求杨小丽先通过贷款审批，再办理过户手续，并认为贷款必须在2016年5月20日前下款。2016年5月26日杨小丽的贷款审批通过，但赵凯以杨小丽违约在先为由，拒不履行过户手续，并表示退还杨小丽已支付的10万元房款。之后，买卖双方多次协商未果。反诉原告赵凯向本院提出反诉请求：1、解除赵凯与杨小丽签订的上述《房地产买卖中介合同》；2、不予返还杨小丽支付的定金5万元；3、杨小丽向赵凯支付违约金65000元。事实和理由：杨小丽未按照合同约定支付首付款以及余款，构成违约。赵凯有权按照合同约定解除合同，没收定金，并主张违约金。反诉被告杨小丽辩称，赵凯的反诉请求，不具有事实依据，不符合法律规定，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：赵凯系南京市六合区龙池街道雄州南路333号冠城大通蓝郡家园02幢一单元505室房屋（建筑面积85.1平方米，以下简称涉案房屋）的所有权人。2016年4月5日，赵凯（甲方，出售方）与杨小丽（乙方，买受方）以及第三人翔业经纪公司（丙方，中介方）签订了一份《房地产买卖中介合同》及补充协议（以下简称《房屋买卖合同》），约定甲方将其所有的涉案房屋出售给乙方；房屋转让款为65万元，为甲方净得价，过户税费乙方承担；无正当理由不履行合同的，违约方应向守约方支付65000元的违约金；乙方于2016年4月5日前支付甲方定金5万元，该定金最后冲抵房款；乙方于2016年4月15日前支付甲方11.8万元，并于当日内办理过户手续，甲方自行解押；余款48万元，乙方以贷款形式给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足（商贷）；尾款2000元，在乙方已付清定金、首付款及余款后三日内在甲方清空该房屋内所有户口，结清水、电、气、物业管理、有效电视、通讯等相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方；甲方在2016年5月20日前收到贷款在5月20日交房；该房屋内无任何户口；（补充协议第七条）甲方承诺该房价款中包含以下附属设施并随房屋交付给乙方：简装、设施全留等等。上述合同签订当日，杨小丽向赵凯支付了定金2万元。2016年4月7日，杨小丽向赵凯支付购房款5万元。2016年4月10日，杨小丽向赵凯支付3万元，赵凯出具收条，载明该款为购房定金。杨小丽现为翔业经纪公司员工。以上事实，本案各当事人均无异议，本院予以确认。双方争议事实为杨小丽、赵凯是否存在违约行为以及杨小丽与翔业经纪公司之间是否存在恶意串通的情形。对此，杨小丽提交下列证据予以证明：证据一、中国银行客户回单，证明杨小丽于2016年4月15日取款8万元用于支付购房款，但赵凯拒收。证据二、翔业经纪公司与赵凯之间的短信记录，证明翔业经纪公司已于2016年5月26日通知赵凯杨小丽已通过贷款审批，但赵凯以杨小丽违约在先为由拒绝继续办理进一步履行合同。赵凯对此不予认可，辩称杨小丽并未于2016年4月15日表示支付8万元房款。庭审中，赵凯自认其要求杨小丽在通过贷款审批之后再行办理过户手续，并在过户当天收取现金。但杨小丽未予同意。赵凯称杨小丽因信用问题导致贷款下款迟延，且杨小丽系翔业经纪公司的员工，杨小丽购买涉案房屋是出于炒房目的。对此提交其与杨小丽之间的通话录音予以证明。其中2016年6月25日的通话录音中的第3分49秒内容为赵凯陈述杨小丽曾因丈夫单位原因被拒贷。但通话录音中并无杨小丽认可该事实的陈述，也无能够证明杨小丽购买涉案房屋并非出于善意的内容。在该份录音中，赵凯自认其自愿以低于市价的价格将涉案房屋出售给杨小丽。杨小丽对于该份证据的真实性不持异议，但认为该份证据不能证明其存在违约行为，贷款迟延并非杨小丽本人原因所致，对此，杨小丽提交其本人与其丈夫孙蒙蒙的个人信用报告以及中国工商银行股份有限公司南京城北支行同意批贷的记录予以证明。两份个人信用报告未显示杨小丽及孙蒙蒙存在信用不良记录。银行的批贷意见显示2016年5月26日，孙蒙蒙通过银行贷款审批，为48万元商业贷款。本院对于原、被告就争议事实提交的证据认证如下：1、对于杨小丽提交的8万元取款凭证的真实性、合法性予以认可，但无法直接证明存在赵凯拒收该款的事实；对于翔业经纪公司与赵凯之间的短信记录的真实性、合法性、关联性予以认可。2、对于赵凯提交的通话录音，该通话录音中，并无杨小丽自认信用不良以及曾被拒贷的事实，结合杨小丽提交个人信用报告以及银行批贷记录，对于赵凯所提交的该份证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。另涉案房屋尚存有抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司南京大厂支行，债务金额为20万元。赵凯称债务已于2016年4月6日全部还清，但一直未去办理解押手续。对此，赵凯提交银行于2016年4月6日向其发送的短信记录予以证明，该短信记录显示被告“已提前还款164325.54元，已结清，可以到银行销户”。经本院释明，杨小丽认为如法院认定其违约，合同约定违约金标准过高，申请法院予以调整。赵凯对于杨小丽主张的违约金标准未申请法院予以调整。杨小丽称贷款审批目前仍处于有效期内，并表示如在三个月内，贷款未能发放或者未能足额发放，愿意以现金方式补足余款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨小丽虽然是翔业经纪公司的员工，但该身份并不能够证明其购买涉案房屋并非出于善意。双方签订的合同约定的总房款并非显著低于市价，且赵凯也自认其是自愿以低于市价的价格将涉案房屋出售给杨小丽。因此，本院认为，原、被告双方就涉案房屋签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，杨小丽应于2016年4月15日之前向赵凯支付11.8万元，双方于当天办理过户手续。杨小丽未能提交充分证据证明2016年4月15日当天赵凯拒收8万元房款的事实，因此，杨小丽称赵凯拒收房款构成违约的意见，本院不予采纳。2016年4月15日当天，买卖双方因客观原因未能办理过户手续，杨小丽因此未实际向赵凯支付上述款项，亦不违反合同约定，不构成违约。根据赵凯自述，其曾要求杨小丽通过贷款审批之后，双方再行办理过户手续，过户当日才收取现金。该行为系赵凯要求对合同内容进行变更，杨小丽未同意，双方仍应按照原合同约定内容继续履行。杨小丽及其丈夫孙蒙蒙的个人信用无不良记录，且银行贷款审批流程并非杨小丽及孙蒙蒙可以控制。因此赵凯称因杨小丽及孙蒙蒙个人信用问题导致贷款审批迟延、贷款未能于2016年5月20日前发，构成违约的意见，本院不予采纳。2016年5月26日，杨小丽通过银行贷款审批，翔业经纪公司将此告知赵凯，并通知其办理下一步流程。但赵凯以杨小丽违约在先为由，暂缓履行合同。鉴于前述分析，杨小丽并无违约行为，因此赵凯在杨小丽通过贷款审批之后，未及时履行合同约定义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。杨小丽依此主张赵凯继续履行《房地产买卖中介合同》，办理房屋不动产权变更手续以及迟延履行违约金65000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于赵凯的反诉请求，如前述，赵凯的反诉请求不符合同约定及法律规定，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告赵凯继续履行与本诉原告杨小丽就南京市六合区龙池街道雄州南路333号冠城大通蓝郡家园02幢一单元505室房屋签订的《房地产买卖中介合同》（杨小丽在本判决生效之日起五日内向赵凯支付68000元；赵凯在收到此款后三日内涤除上述房屋上所设立的抵押，并在涤除抵押后的三日内协助杨小丽办理上述房屋不动产权属转移变更手续，办理转移手续的相关费用及税费由杨小丽负担；杨小丽在取得上述房屋不动产权证起的三个月内以银行贷款方式向赵凯支付余款48万元，赵凯应当履行相应贷款协助配合义务，如上述贷款未能按期发放或者数额不足，杨小丽应从逾期之日起十日内以现金方式补齐该款项；赵凯在收到上述两笔款项总计54.8万元后的三日内按照《房地产买卖中介合同》补充协议第七条所约定内容将上述房屋交付给杨小丽，杨小丽同时支付尾款2000元）；二、本诉被告赵凯在本判决生效之日起五日内向本诉原告杨小丽支付违约金65000元；三、驳回反诉原告赵凯的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9950元，减半收取4975元，由本诉被告赵凯负担（此款杨小丽已预付，赵凯在本判决书生效之日起五日内将此款支付给原告）。反诉案件受理费5150元，由反诉原告赵凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 周磊二〇一六年九月二十三日见习书记员 杨艳 搜索“”