（2016）川01民终7090号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-11-28
案件名称
成都威斯顿经营管理有限责任公司、唐雅琦物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都威斯顿经营管理有限责任公司,唐雅琦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终7090号上诉人（原审原告）：成都威斯顿经营管理有限责任公司，住所地：成都市人民南路四段19号8楼。法定代表人：吴华，经理。委托诉讼代理人：杨树林，四川闰则律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玉胜，四川闰则律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐雅琦，女，汉族，1967年6月17日出生，住成都市高新区。上诉人成都威斯顿经营管理有限责任公司（威斯顿公司）与被上诉人唐雅琦物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）川0191民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人威斯顿公司的委托诉讼代理人杨树林，被上诉人唐雅琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人威斯顿公司上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或改判支持威斯顿公司在一审中提出的全部诉讼请求。事实与理由：一、威斯顿公司请求唐雅琦缴纳2010年4月至2015年9月的物业服务费未超过诉讼时效；二、威斯顿公司已尽到了物业管理服务责任。被上诉人唐雅琦辩称：原审认定事实清楚，理由充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。2010年11月至2013年的物业费已经超过诉讼时效。威斯顿公司经理答应因玻璃焊点问题减免物业管理费，但后来威斯顿公司未派人处理。车位漏水问题至今未维修，存在安全隐患。威斯顿公司向一审法院起诉请求：1.唐雅琦向威斯顿公司支付2010年4月1日起至2015年9月30日期间所欠物业服务费17600.22元、滞纳金8580.11元，共计26180.33元；2.唐雅琦承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2006年10月30日，案外人成都怡和天成房地产开发有限公司与威斯顿公司签订了《神仙树大院前期物业服务合同》（以下简称合同），合同中与本案有关的约定有如下条款：第二章“服务内容与质量”第二条“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共同部位明细见附件三）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；……”第四条“乙方提供的前期物业管理最终服务应达到约定的质量标准（服务质量标准见附件五）”第三章“服务费用”第六条“……物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，费用标准如下：普通住宅物业服务费：1.9元/月.平方米（服务标准见附件五）”附件五“房屋管理”第3条“每日巡查1次住宅小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部分的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。”第5条“对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。”附件五“保洁服务”第5条“二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。”2008年8月6日，威斯顿公司〔神仙树大院〕物业管理中心作为甲方，本案唐雅琦作为乙方，签订了《〔神仙树大院〕物业相关费用收缴协议》（以下简称协议），协议约定：一、唐雅琦按期向物业公司缴纳物业服务费，收费标准为1.9元/月/平方米；二、自2008年8月1日起，按季交纳物业服务费；三、若业主逾期交纳物业服务费，物业公司可按逾期天数，每天按延付金额的万分之五加收违约金。案涉房屋位于成都高新区，建筑面积为140.35平方米，该房屋所有权人系唐雅琦。2011年12月31日，威斯顿公司通过向唐雅琦所在房屋张贴《缴费通知单》的方式催收2010年4月1日至2011年12月31日的物业公共服务费；2013年6月30日，威斯顿公司通过向唐雅琦所在房屋张贴《缴费通知单》的方式催收2012年1月1日至2013年6月30日的物业公共服务费；2015年9月30日，威斯顿公司通过向唐雅琦所在房屋张贴《缴费通知单》的方式催收2010年4月1日至2015年9月30日的物业公共服务费。原审另查明，威斯顿公司作为甲方，案外人成都和诚中芯工程管理服务有限责任公司作为乙方，签订了《生活水箱清洗消毒合同书》，约定由乙方向甲方提供成都市紫荆西路6号一二三四五期9个生活水箱的清洗消毒服务，并约定合同期限为2015年6月8日至2016年6月7日，在合同期限内分别对9个水箱清洗2次，两次清洗均需办理水质检测。并由2015年7月29日《成都市疾病预防控制中心检测报告》、2016年2月5日《成都市疾病预防控制中心检测报告》，两次检测结果均为：所测指标均符合《二次供水设施卫生规范》和《生活饮用水卫生标准》的规定。原审认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》《〔神仙树大院〕物业相关费用收缴协议》《缴费通知单》、照片、《生活水箱清洗消毒合同书》《成都市疾病预防控制中心检测报告》、当事人的陈述等。一审法院认为，《神仙树大院前期物业服务合同》《〔神仙树大院〕物业相关费用收缴协议》是合同签订方的真实意思表示，合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。威斯顿公司为神仙树大院小区提供物业服务，唐雅琦作为小区4栋1单元1001号房屋的业主，应当向威斯顿公司支付物业服务费。关于诉讼时效的抗辩，根据威斯顿公司提交的证据，2011年12月31日，威斯顿公司向唐雅琦催收了2010年4月1日至2011年12月31日的物业公共服务费；2013年6月30日，威斯顿公司向唐雅琦催收了2012年1月1日至2013年6月30日的物业共同服务费；2015年9月30日，威斯顿公司向唐雅琦催收了2010年4月1日至2015年9月30日的物业公共服务费。另外威斯顿公司于2015年11月9日向原审法院递交起诉状，诉讼时效系从当日中断，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故威斯顿公司对2010年4月1日至2013年9月30日的物业服务费请求已经超过了法定的诉讼时效。威斯顿公司主张物业服务费的有效期间应从2013年10月1日起至2015年9月30日止，共计24个月，物业服务费用为6399.96元（140.35平方米×1.9元/月.平方米×24个月）。关于唐雅琦主张的物业服务中存在的问题，（1）对于房间窗户玻璃上存在的焊点的情况，属于房屋质量瑕疵，不属于物业服务范围，唐雅琦亦未提交证据证明物业公司曾向唐雅琦承诺以减免物业服务费的方式进行赔偿；（2）根据合同约定，案涉车库的剪力墙属于物业共用部分，威斯顿公司应当对该部分进行维修、养护和管理，经威斯顿公司当庭陈述，其采用了将喷绘覆盖墙面以及引流的措施，根据唐雅琦提供的照片，可以显示，在喷绘遮盖的墙角部分存在墙体的损坏现象，对此仅采用简单的遮盖、引流方式显然未能对该墙体起到有效的维修、养护作用，对此威斯顿公司未尽到物业管理服务的责任；（3）对于案涉房屋单元一层通道被占用情况，威斯顿公司当庭陈述该部分共同区域系业主私自占用，威斯顿公司进行了相应的处理，也提交了《装修施工违规整改通知书》证明其对业主进行了整改通知，履行了合同中约定对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻义务；（4）威斯顿公司就案涉房屋地下车库进单元的门关不上这一主张，根据合同约定，威斯顿公司应每日巡查1次住宅小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部分的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，但威斯顿公司并未出示上述巡查记录，不符合合同约定；（5）关于二次供水水箱清洗，威斯顿公司提交了充分证据证明其依照合同约定委托第三方定时进行了清洗，且经过检测，水质符合相关要求；（6）关于屋顶违章搭建建筑，威斯顿公司通过发送《装修施工违规整改通知书》的方式对业主进行了整改通知，履行了合同中约定对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻的义务；（7）唐雅琦要求威斯顿公司出示合同建筑平面竣工图、业主满意度调查表，此项不属于威斯顿公司的物业服务范围，与本案无关，不能认定威斯顿公司未尽物管责任；（8）唐雅琦主张厨房油烟通道被堵未处理，该问题的出现是否与房屋质量问题有关，需待进一步处理，不属于物业管理范围，对于他人排放油烟对唐雅琦造成影响的，作为物业管理方的威斯顿公司和该物业的其他业主均有权要求侵权人及时消除危害，亦可通过诉讼的形式对该侵权人提出主张；（9）卫生间地漏问题，唐雅琦未提交任何证据予以证明，且不属于物业管理范围。综上所述，威斯顿公司在提供物业服务期间，存在一定不符合物业管理服务标准的瑕疵，但原审法院亦考虑到物业服务系一种综合性的管理服务，涉及诸如秩序维护、公共保洁、公共区域维修、安保等多个服务方面，故唐雅琦的完全不交纳物业费的抗辩主张仅部分成立，即唐雅琦仅能就威斯顿公司未依约履行物业服务的部分对应减少交纳部分物业费的金额。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，原审法院结合威斯顿公司之物业服务的违约程度，酌情确定唐雅琦可减少交纳5%的物业费，即唐雅琦应向威斯顿公司交纳自2013年10月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费6079.96元（6399.96元×95%）。关于威斯顿公司主张的滞纳金8580.11元，原审考虑到威斯顿公司的部分诉讼请求超过了法定的诉讼时效，且威斯顿公司作为物业服务公司亦存在部分违约之情形，故原审法院酌情调整违约金为600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、唐雅琦于判决生效后十日内支付威斯顿公司物业服务费6079.96元，滞纳金600元，以上共计6679.96元；二、驳回威斯顿公司的其他诉讼请求。如果唐雅琦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取227元，由唐雅琦承担150元，威斯顿公司承担77元。本院二审期间，上诉人威斯顿公司为证明其上诉理由，向本院提交以下证据：1.缴费通知单，拟证明威斯顿公司将缴费通知单张贴在唐雅琦的单元门口，多次进行了催收；2.2012年至2016年车位服务费缴费单、垃圾费、水电费缴费单，拟证明唐雅琦长期居住在小区内按期缴纳了垃圾费等，每次缴费威斯顿公司都会催收物业费；3.威斯顿公司的工作管理手册，拟证明威斯顿公司是一级资质的管理公司，对催收管理要求和流程有明确规定。唐雅琦质证认为，上述证据不属于新证据。缴费通知单不是2012年、2013年制作的是造价的。唐雅琦并非长期在小区居住，水费是后面补缴的并非每个月缴纳。威斯顿公司有管理程序并不代表按照程序执行。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点为以下两点。现分别评议如下：一、威斯顿公司诉请的2010年4月1日至2013年9月30日的物业服务费是否超过诉讼时效。唐雅琦在本案中否认威斯顿公司在上述期间向其催收过物业服务费故此期间的物管费已过诉讼时效，对此本院认为，虽然双方在《〔神仙树大院〕物业相关费用收缴协议》中约定按季交纳物业服务费，使得各期物管费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信，并且威斯顿公司一直在为唐雅琦提供物业服务。因此，本案的诉讼时效应自最后一期物管费履行期间届满之日起开始计算，威斯顿公司要求唐雅琦支付2010年4月至2015年9月的物业服务费及滞纳金并未超过诉讼时效。上诉人威斯顿公司关于诉讼时效的上诉请求成立，本院予以支持。二、唐雅琦应向威斯顿公司支付的物业服务费金额及滞纳金金额。威斯顿公司履行了物业管理服务义务，唐雅琦也应履行缴纳物管费的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，唐雅琦如果认为威斯顿公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，原审以合同履行瑕疵调整唐雅琦向威斯顿公司支付物业服务费的比例没有合同或法律依据。唐雅琦应向威斯顿公司交纳自2010年4月1日至2015年9月30日期间的物业服务费，共计66个月，物业服务费为140.35平方米×1.9元/月.平方米×66个月=17599.89元。关于滞纳金，滞纳金系唐雅琦因违反合同约定迟延支付物业服务费而产生的违约金，原审法院在滞纳金金额认定中综合考虑了双方合同履行的具体情况、唐雅琦迟延交纳物业费的理由，并无不当，本院对原审认定的滞纳金金额予以维持。综上所述，威斯顿公司的上诉请求部分成立。本院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2015）川0191民初2361号民事判决；二、唐雅琦于本判决生效之日起十日内向成都威斯顿经营管理有限责任公司支付物业服务费17599.89元及滞纳金600元；三、驳回成都威斯顿经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费227元，由唐雅琦承担157.8元，由成都威斯顿经营管理有限责任公司承担69.2元；二审案件受理费454元，由唐雅琦承担315.6元，由成都威斯顿经营管理有限责任公司承担138.4元。本判决为终审判决。审判长 陶田源审判员 谈光丽审判员 刘冠男二〇一六年九月二十三日书记员 彭奕翙 更多数据：