（2016）渝0109民初893号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-10-01
案件名称
刘廷光与重庆市蔡家组团建设开发有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘廷光,重庆市蔡家组团建设开发有限公司,中国石油天然气股份有限公司西南油气田分公司重庆气矿
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0109民初893号原告刘廷光，男，汉族，1963年4月3日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：蒋钦浩，重庆硕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵萍，重庆硕诚律师事务所律师。被告：重庆市蔡家组团建设开发有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路6号，统一社会信用代码91500109778455479T。法定代表人：黄海，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊伟，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳敬华，重庆静昇律师事务所律师。第三人：中国石油天然气股份有限公司西南油气田分公司重庆气矿，住所地重庆渝北区龙溪镇龙脊四社，统一社会信用代码915001129028005689。负责人：文明，该矿矿长。委托诉讼代理人：叶虎，重庆歌乐律师事务所律师。原告刘廷光与被告重庆市蔡家组团建设开发有限公司（以下简称蔡家公司）、第三人中国石油天然气股份有限公司西南油气田分公司重庆气矿（以下简称重庆气矿）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月16日立案受理后，依法由代理审判员宋帅武适用简易程序，于2016年3月21日公开开庭进行了审理，庭审后，原、被告申请了两个月零20天和解期，但未能达成和解。后该案转为普通程序，并追加重庆气矿为本案的第三人，于2016年8月16日第二次公开开庭进行了审理。原告刘廷光的委托代理人蒋钦浩、赵萍及被告蔡家公司的委托代理人熊伟、岳敬华到庭参加了第一、二次庭审，第三人重庆气矿的委托代理人叶虎到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告刘廷光向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2013年1月8日至2014年2月27日的合同逾期备案违约金17737元（424332元×418天×日万分之一）；2、被告向原告支付2014年6月1日至2015年12月31日的逾期交房违约金24611元（424332元×580天×日万分之一）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年12月27日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告开发的位于北碚区蔡家岗镇云荟路×号×幢×-×-×的房屋。原告按照合同的约定支付了房款，但是被告并没有按照合同约定的时间办理合同的备案登记。同时，合同约定的交房时间为2014年5月31日前，但原告至今没有接房。原告认为被告的逾期办理合同备案登记的行为和逾期交房的行为构成违约，为维护原告的合法权利，原告遂起诉至法院。被告蔡家公司辩称，1、合同对于办理合同备案的约被告蔡家公司辩称，1、合同对于办理合同备案的约定：双方申请为合同签订之日起10日内共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理；委托甲方（被告）办理的为合同签订30日内，由乙方（原告）将办理备案登记的资料提供给甲方（被告）。合同中只是约定了共同申请备案登记的期限（合同签订之日起10日内）和委托甲方（被告）办理时，乙方（原告）提供资料的期限（合同签订之日起30日内），此处的“30日内”不是被告办理合同备案登记的时间，而是原告将备案所需资料提交被告的时间，本案中是原告委托被告办理合同的备案登记，因双方没有约定委托办理的期限，故原告主张的逾期办理备案登记违约金没有法律依据。即使被告没有及时办理合同的备案登记，原告应当在约定的期限届满后就应知自己的权益受到了侵害，但是原告却在两年后进行起诉，超过了诉讼时效。2、本案所涉的房屋于2015年10月21日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证和“两书”，虽然案涉房屋一直没有交付，但是被告已于2015年10月27日向原告邮寄了《接房通知》，原告在庭审中亦承认于2015年10月31日收到了被告邮寄的《接房通知》，即使被告应该支付逾期交房违约金，也不应该承担2015年10月31日以后的逾期交房违约金。3、即使被告存在逾期办理合同备案登记的情形，由于逾期办理合同备案登记不会对原告造成任何的损失，原告主张的逾期办理合同备案登记的违约金过高，请求法院予以调整。约定：双方申请为合同签订之日起10日内共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理；委托甲方（被告）办理的为合同签订30日内，由乙方（原告）将办理备案登记的资料提供给甲方（被告）。合同中只是约定了共同申请备案登记的期限（合同签订之日起10日内）和委托甲方（被告）办理时，乙方（原告）提供资料的期限（合同签订之日起30日内），此处的“30日内”不是被告办理合同备案登记的时间，而是原告将备案所需资料提交被告的时间，本案中是原告委托被告办理合同的备案登记，因双方没有约定委托办理的期限，故原告主张的逾期办理备案登记违约金没有法律依据。即使被告没有及时办理合同的备案登记，原告应当在约定的期限届满后就应知自己的权益受到了侵害，但是原告却在两年后进行起诉，超过了诉讼时效。2、本案所涉的房屋于2015年10月21日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证和“两书”，虽然案涉房屋一直没有交付，但是被告已于2015年10月27日向原告邮寄了《接房通知》，原告在庭审中亦承认于2015年10月31日收到了被告邮寄的《接房通知》，即使被告应该支付逾期交房违约金，也不应该承担2015年10月31日以后的逾期交房违约金。3、即使被告存在逾期办理合同备案登记的情形，由于逾期办理合同备案登记不会对原告造成任何的损失，原告主张的逾期办理合同备案登记的违约金过高，请求法院予以调整。第三人述称，1、重庆气矿与北碚区政府及北碚区蔡家组团管委会签署的招商引资协议是真实、有效的，重庆气矿的员工也是根据协议的约定享受福利购房政策，回函及附件中载明的28案原告系我矿的员工，本案原告刘廷光亦系我矿的员工。2、本案系商品房预售合同纠纷，我矿不是合同的主体，不应该承担相应的责任。经审理查明：2010年1月8日，重庆市北碚区人民政府（甲方）与重庆气矿（乙方）签订了《重庆市北碚区人民政府、中国石油西南油气田分公司重庆气矿投资合作协议》，就重庆气矿落户重庆市蔡家组团达成了协议，为了保证该项目的顺利执行，双方在该协议第四条约定“乙方及乙方员工对项目实施团体购买，办公用房价格按3000元每平方米、员工住宅按2700元每平方米”。2010年10月8日，重庆市北碚区蔡家组团管委会作为甲方、蔡家公司作为乙方、重庆气矿作为丙方签订了《重庆气矿员工住宅团购项目订购协议书》。该协议约定，由被告根据重庆市北碚区人民政府的授权，开发建设重庆气矿员工住宅团购项目。该协议第二条第一款约定：乙方保证按照本协议的约定向重庆气矿职工销售600套住宅及600个地下停车位。第二款约定：职工住宅的销售价格按照建筑面积2700元每平方米（平均单价）计算，车位6万元每个。第四款约定：本协议生效后，由丙方组织员工与甲、乙方签订团购房认购意向书，并每户缴纳认购定金人民币贰万元整。2012年12月17日，案涉房屋取得了《重庆市商品房预售（预租）许可证》。刘廷光系重庆气矿的职工，2012年12月27日，刘廷光（乙方、买方）与蔡家公司（甲方、卖方）签订了合同，约定甲方将其开发的座落于重庆市北碚区蔡家岗镇云荟路×号×幢×-×-×的商品房预售给乙方，建筑面积为157.16平方米，套内面积为133平方米，总成交金额为424332元。乙方一次性付款424332元。该合同第七条第一款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2014年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第二款约定：本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十二条：关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……⑵逾期超过30日（与本条款第1项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（与本条款第1项约定的日期相同）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”合同签订后，原告于2012年12月24日按合同约定向被告缴纳了购房款424332元，于同日向被告缴纳物业专项维修基金12572.8元，双方在庭审中陈述，是原告委托被告办理合同备案登记。2012年12月27日，原告向被告出具《授权委托书》，委托被告代为办理案涉房屋的土地房屋权属登记事宜。案涉房屋于2014年1月27日取得了合同备案登记的受理单，于2015年10月21日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，也取得了“两书”。被告于2015年10月27日向原告寄出了《交房通知》，原告在庭审中陈述是2015年10月31日收到了被告寄出的《交房通知》，后由于双方发生争议，案涉房屋一直没有交付。上述事实，有当事人的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《授权委托书》、发票、录音、录像等证据载卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议焦点：1、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力；2、原告主张逾期合同备案违约金是否得到支持；3、原告主张的逾期交房违约金能否得到支持。本院分别评析如下：（一）双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力。根据北碚区政府及蔡家管委会与重庆气矿的约定，只有重庆气矿的员工才能享受以2700元每平方米的上述事实，有当事人的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《授权委托书》、发票、录音、录像等证据载卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。价格购房的优惠政策，本案中，原告系重庆气矿的员工，其可以享受该优惠政策，因此，被告与原告签订的合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。（二）原告主张逾期合同备案违约金是否成立。合同第十二条第一款，约定了自合同签订之日起10日内，原、被告双方共同申请办理合同登记备案，同日，原告委托被告代为办理，被告也接受了委托，则被告应于此后10日内，以原、被告双方的名义共同申请办理合同备案登记，只是原告的申请行为由被告代为办理而已。本案中，被告应该在合同签订之日起10内取得合同备案登记受理单，合同的签订时间是2012年12月27日，即被告应该在2013年1月6日前取得备案登记受理单，但是被告于2014年1月27日取得备案登记受理单，故被告从2013年1月7日至2014年1月27日存在逾期办理合同备案登记的违约行为，本案中，原告请求从2013年1月8日起主张逾期合同备案登记的违约金符合法律规定，故本院认为，被告应该支付2013年1月8日至2014年1月27日（共计385天）的逾期办理合同备案登记违约金，根据合同约定“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，本案中被告应该于2014年2月26日前向原告支付逾期备案登记的违约金，原告于2016年1月16日向法院起诉，并未超过两年的诉讼时效，故对于被告关于超过诉讼时效的抗辩不予采纳。关于被告抗辩该违约金过高要求法院予以调整的主张，本院认为合同约定“按已付房价款每日万分之一”计算违约金并非明显过高，本院不予调整，故被告应该向原告支付逾期办理合同备案登记违约金16336.78元（424332元×0.0001/天×385天）。（三）原告主张逾期交房违约金的请求是否成立。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，根据合同第九条约定逾期交房违约金的支付时间为“该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。原、被告均认可本案所涉房屋并未实际交房，故原告要求被告支付逾期交房违约金的条件尚不具备，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市蔡家组团建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘廷光支付逾期办理合同备案登记违约金16336.78元；二、驳回原告刘廷光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费858元，原告刘廷光负担527元，被告重庆市蔡家组团建设开发有限公司负担331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 宋帅武代理审判员 王建金人民陪审员 罗世美二〇一六年九月二十三日书 记 员 王 佳 更多数据：