（2015）中区法民初字第00176号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-29
案件名称
黄健康与重庆德瑞房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄健康,重庆市德瑞房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第00176号原告黄健康，男，汉族，1952年8月7日出生，住重庆市渝中区。被告重庆市德瑞房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区至圣宫7号，组织机构代码75006136-3。法定代理人赵宏钰，董事长。委托代理人陈丽，重庆索通律师事务所律师。委托代理人刘清源，重庆索通律师事务所律师。原告黄健康与被告重庆市德瑞房地产开发有限公司（以下简称“德瑞公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈卓担任审判长，与代理审判员罗晓军、刘保兵组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员徐浩然担任法庭记录。原告黄健康与被告德瑞公司的委托代理人陈丽、刘清源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄健康诉称，2006年8月10日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市江北区XX号（现为江北区XX）房屋，房屋性质为经济适用房，按照套内面积计算，房屋总价款为207215元，原告在合同签订前向被告预付了房款250000元，其中2006年6月20日支付了150000元，2006年8月23日支付了100000元。被告于2007年10月29日向原告交付了房屋，按照合同约定被告应在房屋交付使用60日内为原告办理房产证，但被告却迟至2013年1月29日才为原告办理房产证。根据合同十五条约定，被告应当按照已付房款的万分之一按日向原告支付违约金，被告延迟办证1857天，按照已付房款250000元计算，被告应当向原告支付逾期办证违约金46450元。诉争房屋的房屋价款为207125元，原告预交了250000元，被告多收了42000多元购房款，原告一直要求被告结算并退还原告多缴纳钱款，被告迟至2013年2月5日才与原告结算，并退还原告11134.19元。按照被告最终计算的建筑面积单价1421.64元/平方米以及建筑面积161.33平方米，总价229353.18元，减去合同约定价款207125元，增加了22138.18元，该部分系被告强行多收取的，需要说明的是，原告预交的购房款扣除原告应缴契税9512.63元，由于面积增加0.12平方米的价款154.44元，以及已退还的11134.19元之后，被告还差欠原告1336.92元。该部分应当退还原告并应支付在此期间的资金占用损失。原告三项代收费没有原始收据。现原告诉至法院，请求法院：1、判令被告向原告退还多收取的房屋价款1336.92元及资金占用损失（以1336.92元为基数，从2013年2月5日起至付清时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金46450元（250000元×0.1‰×1858天＝46450元）；3、判令被告支付原告预付房款的资金占用损失12497.52元（第一部分以150000元为基数，从2006年6月20日起至2013年2月5日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，共计2422天；第二部分以100000元为基数，从2006年8月23日起至2013年2月5日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，共计2358天。）被告德瑞公司辩称，原告起诉被告的名称错误，应被贵院驳回，被告单位的名称为重庆市德瑞房地产开发有限责任公司，而非原告诉状中的重庆德瑞房地产开发有限责任公司，且原告之前已经以第三人的主体身份通过行政诉讼起诉过被告，被告认为原告起诉的名称错误，应当驳回其诉讼请求。原告要求被告退还多收取的购房款1336.92元及资金占用损失，没有事实和法律依据。被告根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议，向原告预收的250000元的购房款，后经渝价2006-382号文件核定，被告并未多收房款，不应退还1336.92元及资金占用利息。被告不应支付原告逾期办证违约金。原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据合同约定和原告的理解，被告应当于2007年12月29日前就将房屋产权证办到原告名下，那么原告就应当在2009年12月29日前向法院起诉，要求被告支付逾期办证违约金，而被告却于在2014年12月向法院提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效。即使没有超过诉讼时效，被告也只能承担2011年1月29日至2013年1月29日期间的逾期办证违约金，计算的基数也只应是合同中房屋价款207215元。涉案房屋之所以未办证是由于被告的营业执照被行政主管部门吊销，且由于原告自身原因造成涉案房屋在2011年至2012年期间被司法查封，导致涉案房屋迟迟未办理房屋产权证。被告不应支付原告预交房款的资金占有损失。被告于2012年10月公布了原告购买房屋的最终价款，原告应该于2012年10月向被告领取多退少补的预收房款，而原告却于2014年12月才向法院提起诉讼，已经超过了两年的诉讼时效。且被告并无无偿占用原告房款。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定，被告收取的房款为预售暂定价款。最终结算价款以工程竣工后权威部门进行决算后的实际价款为准。2013年2月5日，双方办理了结算，退还了原告11134.19元房款。即使未超过诉讼时效，被告应当支付存款利息，计算的基数也应为11134.19元，期间为2010年10月至2012年10月。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2006年6月20日，黄健康向德瑞公司支付15万元，拟购买德瑞公司开发的德瑞园经济适用房一套。2006年7月8日，重庆市物价局向德瑞公司出具了《关于德瑞园经济适用住房销售价格的批复》（渝价[2006]382号），同意其住宅销售价格按以下规定执行：单套建筑面积符合政府[2001]11号令规定面积标准的住宅，其销售基准价格：一、套内建筑面积每平方米1502元（建筑面积每平方米1287元）。在此基础上，其销售价格可根据楼层和朝向因素上下浮动，但上浮幅度最高不能超过10%，下浮幅度不限。二、计入上述价格成本的公摊部位有：机房、房顶、梯间、专用配电房等。三、代收费、天然气安装费、闭路电视安装费、住户直接与水电经营单位结算的一户一表安装费、办理上述房屋所有权证和土地使用权证应由购房人缴纳的税费。上述代收费的收费标准按有关文件规定执行，凭收费单位开具的结算单据据实结算，多退少补。2006年8月10日，黄健康（合同中称“乙方（买方）”）与德瑞公司（合同中称“甲方（卖方）”）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定黄健康购买德瑞公司开发的位于重庆市江北区五里店街道刘家台地区大板桥C栋1-3号（后变更为重庆市江北区五简路10号3幢1-1）经济适用房一套，建筑面积161.21平方米，套内面积137.96平方米，套内单价1502元/平方米，房屋价款为207215元，其小区项目名称为：“德瑞园小区”；乙方于2006年6月20日向甲方支付房款150000元，余款57215元乙方向银行申请办理按揭贷款向甲方支付。预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理，如因甲方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、乙方不退房，从逾期之日起，甲方按乙方已付房款的万分之一按日向乙方支付违约金。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议约定本次销售商品房为预售商品房，本次甲乙双方订立的《重庆市商品房买卖合同》中的房屋面积为预售商品房面积，其面积是由专业房测机构“平正房屋测绘所”依照施工图按套内建筑面积进行的计算，不为最终实际面积。最终实际新建套内面积，以工程竣工后由权威部门实测面积为准。由于本次预售商品房面积是按施工图的套内建筑面积进行的预测计算，其最终竣工面积还未进行实测，实际成本还未进行竣工结算，所以乙方与甲方订立的《重庆市商品房买卖合同》中的商品房价款为预售暂定价款，不为商品房最终结算价款。商品房最终结算价款，以工程竣工后由权威部门进行决算后的实际价款为准。根据2005年11月9日下发的《渝中区地方税务局组织干部职工购买“经济适用房”的办法》规定，楼层价差是以工程竣工后由权威部门实测的建筑面积，以第一层为基价层，基价层以上，每上一层楼，每平方米增加5元。协议还对双方的权利义务进行了其他约定。2006年8月23日，黄健康向德瑞公司又支付了100000元房款。2006年9月26日，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》在重庆市江北区土地房屋权属登记中心进行了备案登记。2007年10月29日，德瑞公司将涉诉房屋交付黄健康使用。2008年11月17日，由于未依法在规定的期限内接受年检，重庆市工商行政管理局渝中分局对德瑞公司作出渝中工商企监吊处字（2008）第1007号《行政处罚决定书》，吊销了其营业执照。2012年5月25日，重庆市工商行政管理局渝中分局作出渝中工商企撤字（2012）第1号《撤销行政处罚决定书》，撤销了渝中工商企监吊处字（2008）第1007号行政处罚决定，恢复了德瑞公司经营主体资格。2013年1月14日，涉诉房屋取得城镇房屋初始登记，权利人为德瑞公司。2013年1月29日，重庆市江北区不动产登记中心受理了德瑞公司关于涉诉房屋的预售后房屋权属登记申请，为黄健康办理了重庆市江北区五简路10号3幢1-1号房屋的权属登记，其房屋建筑面积为161.33平方米。2013年2月5日，黄健康与德瑞公司进行了房款结算，退还了黄健康11134.19元，同时向黄健康出具了《结算单》，载明：黄健康购买的C单元1-3，建筑面积161.33平方米，房屋单价1421.64元，房屋价款229353.18元，合同签订价款为207215元，已收房款250000元，应补退金额-20646.82元，楼层补价0，大修基金6216.45元，转移登记费40元、印花税67.16元、测绘费80.80元、契税3108.22元，应交金额小计9512.63元，总计应交款-11134.19元。另查明，黄健康与李天平因民间借贷产生纠纷，黄健康购买的重庆市江北区XX号房屋于2011年3月9日被我院司法冻结，2013年1月25日，黄健康与李天平民间借贷纠纷一案执行完毕，上述房屋被我院解除冻结。再查明，2013年11月17日，黄健康因涉案房屋价格的问题投诉至市价格举报中心，该中心将投诉材料转由重庆市渝中区发展和改革委员会（以下简称“渝中区发改委”）处理，2014年3月5日，该委向黄健康作出书面回复认为：德瑞公司向其销售的涉案房屋单价为建筑面积1402.05元/平方米。根据《重庆市物价局关于德瑞园经济适用房住房销售价格的批复》，其销售的房屋可以根据楼层和朝向因素上下浮动，但上浮幅度最高不超过10%，黄健康购买的上述房屋并未超过上浮幅度的最高限。黄健康不服，遂向重庆市物价局申请行政复议，2014年6月5日，重庆市物价局作出《行政复议决定书》（渝价复议[2014]1号），维持了渝中区发改委作出的《渝中区发展与改革委员会关于黄健康投诉的回复》。黄健康不服渝中区发改委的回复，于同年7月8日向本院提起行政诉讼，要求撤销渝中区发改委的具体行政行为，本院审理后，驳回了黄健康的诉讼请求。黄健康不服，上述至重庆市第五中级人民法院，该院作出（2014）渝中法行终字第00359号行政判决书，查明德瑞公司公布的黄健康所购房屋建筑面积为161.33平方米，结算单价为1421.62元/平方米，总房款为229353.18元，该总房款包括天然气安装费2150元、闭路电视安装费350元、电表安装费660元等代收费共计3160元，扣除该代收费后实际计算单价为建筑面积1402.05元/平方米，认为黄健康购买的涉案房屋所在的德瑞园经济适用房为建筑面积为1287元/平方米，并可根据楼层和朝向因素上浮幅度最高不超过10%以及代收费的项目。德瑞公司实际收取黄健康的购房总款扣除代收费后，最终价格为建筑面积1402.05元/平方米，没有超过上浮幅度的最高限额，渝中区发改委针对黄健康的价格投诉，认定德瑞园经济适用房项目不存在价格违法的情形，遂以书面回复的方式告知黄健康并无不当，驳回了黄健康的上诉，维持原判。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市德瑞房地产开发有限责任公司商品房买卖合同补充协议》、房地产权证书（103房地证2013字第03660号）、《关于德瑞园经济适用住房销售价格的批复》（渝价[2006]382号）、《重庆市江北区土地房屋权属登记中心登记信息查询结果》、《黄健康房屋收款结算情况表》、《渝中区发展与改革委员会关于黄健康投诉的回复》、《行政复议决定书》、（2014）渝五中法行终字第00359号行政判决书、《行政处罚决定书》、《撤销行政处罚决定书》、重庆市江北区不动产登记中心查询档案等证据材料及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告退还强制多收的购房款1336.92元及资金占用损失的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据加以证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”第九十三条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实。”本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中虽然约定房屋的总价款为207215元，但《商品房买卖合同补充协议》中同时还约定了由于涉诉房屋最终竣工面积还未进行实测，实际成本还未进行竣工结算，所以乙方与甲方订立的《重庆市商品房买卖合同》中的商品房价款为预售暂定价款，不为商品房最终结算价款。涉案房屋的最终结算价款，以工程竣工后由权威部门进行决算后的实际价款为准。根据查明的事实，原、被告双方进行最终实际结算时，被告公布的涉诉房屋的房屋实际价款为229353.18元，该房款中包含了天然气安装费2150元、闭路电视安装费350元、电表安装费660元等代收费共计3160元，扣除代收费后，房款实际价款为226193.18元，实际结算的单价为建筑面积1402.05元/平方米，该结算单价为最终实际结算价格，且该价格并未违反重庆市物价局《关于德瑞园经济适用房销售价格的批复》的规定，也经过（2014）渝五中法行终字第00359号行政判决书予以了确认，故被告结算涉诉房屋价款符合合同约定及法律规定，原告要求被告退还多收取的购房款1336.92元及资金占用损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金46450元的诉讼请求。根据查明的事实，被告于2007年12月29日将涉诉房屋交付原告使用，依照合同约定，被告应当在房屋交付使用后60日内即2007年12月29日前为原告办理房屋产权证书，但被告迟至2013年1月29日才为原告办理产权证，已经构成违约，应当承担逾期办证的违约责任，其逾期期间为2007年12月30日至2013年1月29日。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，被告逾期为原告办理房屋产权证，根据合同约定被告需按日向原告支付违约金，故应对每日产生的违约金分别适用2年的诉讼时效。原告于2014年11月27日向本院起诉，依据法律规定，被告应向原告支付2012年11月27日至2013年1月28日期间逾期办证违约金，而原告要求被告支付的2007年12月29日至2012年11月26日期间逾期办证违约金的诉讼请求，已经超过法律规定的2年诉讼时效，本院不予支持。《重庆市商品房买卖合同》约定逾期办证违约金的计算基数为已付房款，原告在签订合同前后共计向被告支付250000元，结算时房款为229353.18元，由于该房款中包含了三项代收费3160元，实际的已付的房屋价款为226193.18元，故被告应当支付原告2012年11月27日至2013年1月28日期间的逾期办证违约金1425元（226193.18元×0.1‰×63天）。至于被告辩称因涉诉房屋在2011年至2012年期间被司法查封，导致迟迟未办理房屋产权证，责任不在被告的意见。本院认为，虽然原告的房屋在2011年3月9日至2013年1月25日期间被法院司法冻结，但被告在2013年1月14日才在重庆市江北区土地房屋权属登记中心取得涉诉房屋的初始登记，故被告辩称涉诉房屋在2011年至2012年期间被司法查封，导致被告未为原告办理涉诉房屋产权证的意见不成立，本院不予采信。关于原告要求被告支付预付房款的资金占用损失12497.52元的诉讼请求。本案中，原告向被告共计支付了250000元，包含了房款、契税、代收费等。涉诉房屋的最终结算价款，以工程竣工后由权威部门进行决算后的实际价款为准。原、被告于2013年2月5日就房屋价款及其他费用进行了结算。由于《重庆市商品房买卖合同》并未约定双方办理房款结算时间，也没有约定预收款需要支付资金占用损失，现原告要求被告支付预付款的资金占用损失12497.52元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告重庆市德瑞房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即支付原告黄健康逾期办证违约金1425元；二、驳回原告黄健康的其他诉讼请求。本案案件受理费2004元，由被告重庆市德瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不交的，将按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 陈 卓代理审判员 刘保兵代理审判员 罗晓军二〇一六年九月二十三日书 记 员 徐浩然 来自：