（2016）浙01民终4781号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2016-11-16

案件名称

杭州光阳传媒有限公司与王晖房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州光阳传媒有限公司,王晖

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终4781号上诉人（原审原告）：杭州光阳传媒有限公司，住所地浙江省杭州市乾龙路76号。组织机构代码：56301918-6。法定代表人：应远明。委托代理人：刘杰，浙江凯富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晖，男，1973年7月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人杭州光阳传媒有限公司因与被上诉人王晖房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年11月15日，杭州市拱墅区商贸旅游局与杭州南市服装有限公司签订《房屋租赁合同》，约定杭州南市服装有限公司承租杭州市拱墅区商贸旅游局位于××路59-1、61、63号（现65-2、65、67号）、建筑面积约462平方米的房屋。租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日。并于2011年7月26日签订《委托书》全权委托杭州南市服装有限公司办理房屋出租相关事宜，委托期限自2011年1月1日至2015年12月31日。2012年7月16日，杭州南市服装有限公司经过核准将名称变更为杭州港丽眼镜销售有限公司。2013年11月19日，杭州市拱墅区商贸旅游局与杭州港丽眼镜销售有限公司签订《房屋租赁补充合同》，同意将在2010年11月15日签订的《房屋租赁合同》租赁期限顺延三年，即从2016年1月1日起延长至2018年12月31日止。2013年10月21日，杭州市拱墅区商贸旅游局出具《委托书》全权委托杭州港丽眼镜销售有限公司办理房屋出租相关事宜，委托期限自2011年1月1日至2018年12月31日。2013年12月26日，杭州港丽眼镜销售有限公司经过核准将名称变更为杭州光阳传媒有限公司（以下简称光阳传媒公司）。2015年7月22日，光阳传媒公司与王晖签订《房屋租赁合同》，合同约定王晖承租光阳传媒公司拥有转租权的位于杭州市××路65号左起第二间的房屋，建筑面积80㎡，租期2015年7月22日至2018年12月31日，房屋租金每半年提前一个月支付。合同约定王晖不交付或者不按约定交付房屋租金或其他费用达7天以上的，视为王晖违约，光阳传媒公司有权解除合同、要求王晖腾退涉案房屋、并支付经济损失。王晖违约的应当按照违约年份年租金的100%向光阳传媒公司支付违约金。王晖在合同期满或者解除合同后，未按时向光阳传媒公司交还房屋的，应按实际占有的天数，依照合同签订房屋租金的四倍向光阳传媒公司赔偿损失。合同签订后，光阳传媒公司依约向王晖交付了房屋，王晖于2015年7月22日支付了2015年8月1日至2016年1月31日的租金140000元以及租房履约保证金28000元。2016年1月1日应支付2016年2月1日至2016年7月31日止的租金140000元，但王晖未按期支付。另查明，光阳传媒公司于2016年2月5日将涉案房屋上锁，王晖至今没有经营。光阳传媒公司诉至原审法院，请求：1.确认光阳传媒公司、王晖之间签署的《房屋租赁合同》已于2016年2月1日解除；2.王晖立即腾退并返还杭州市××路65号左起第二间的房屋，并赔偿因违约占用房屋给光阳传媒公司造成的经济损失248547.95元（暂从2016年2月1日计算至2016年3月22日光阳传媒公司起诉日，之后继续按照每天3068.49元计算至生效判决确定的履行日止）；3.王晖承担诉讼费用。原审法院认为：光阳传媒公司、王晖签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，各方应恪守约定履行各自义务。合同签订后，光阳传媒公司按照合同约定为王晖提供了房屋，王晖应按约定支付相应的租金，根据合同约定，王晖不交付或者不按合同约定交付房屋租金达7天以上，视为王晖违约，光阳传媒公司有权解除合同。合同约定下一期的房租交付时间为2016年1月1日，至2016年2月5日光阳传媒公司将房屋加锁，王晖迟延交付租金已超过7天，故光阳传媒公司有权解除合同。光阳传媒公司主张合同已于2016年2月1日解除，但未举证证明其已经将解除合同的通知送达给王晖，王晖亦提出异议，故原审法院对合同已于2016年2月1日解除的事实不予确认。因王晖迟延支付租金的事实已构成合同约定的解除条件，故光阳传媒公司有权解除合同，原审法院确认光阳传媒公司、王晖之间的房屋租赁合同于判决生效之日解除。合同解除后，王晖应将房屋腾空返还给光阳传媒公司。关于光阳传媒公司主张的经济损失，王晖已支付租金至2016年1月31日，至光阳传媒公司2016年2月5日加锁，王晖使用房屋但未支付租金的期间为5天，之后光阳传媒公司将涉案房屋加锁的行为导致房屋被光阳传媒公司实际控制，王晖无法继续经营使用，因目前合同尚未解除，光阳传媒公司主张自2016年2月1日起按合同约定的租金的四倍计算合同解除后的房屋占有使用费，缺乏相应依据，原审法院不予支持。关于王晖所欠的租金，因光阳传媒公司在本案中未主张，故不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，九第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2016年6月21日判决：一、光阳传媒公司与王晖于2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、王晖于判决生效之日起十日内腾空并归还涉案位于杭州市××路65号左起第二间的房屋；三、驳回光阳传媒公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5028元，因适用简易程序减半收取2514元，由光阳传媒公司负担2464元，王晖负担50元。宣判后，光阳传媒公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对主要事实认定错误。原审判决认为光阳传媒公司于2016年2月5日将涉案房屋加锁的行为致使王晖无法经营使用，系事实认定错误。根据房屋租赁合同第四条约定，租金每半年支付一次，提前一个月支付。王晖应先支付租金后方有权继续使用涉案房屋。租赁合同第七条约定：“若乙方迟延交付租金达7天以上，甲方有权解除合同，并要求乙方三日内腾空并返还房屋，如乙方逾期不搬迁，乙方同意甲方锁门”。因此，根据王晖违约迟延拒不支付租金的事实，自2016年1月8日起光阳传媒公司即可解除合同并追究王晖的违约责任。但光阳传媒公司考虑到王晖第一期租金己支付至2016年1月31日，并未即时追究。2016年2月1日，光阳传媒公司行使合同解除权，通知王晖三天内腾空并返还房屋、支付房屋占有使用费，但王晖仍然置之不理。因王晖既不交付租金又己停止经营，光阳传媒公司才将涉案房屋上锁，一方面是行使合同权利、维护自身权益，同时也是为了保护房屋现场，而王晖发现涉案房屋被上锁后未提出任何异议。因此，王晖停止经营的事实不是由光阳传媒公司上锁的行为导致，且房屋上锁不意味着王晖己经依照合同约定履行房屋腾退，王晖应当对实际腾退之前占用房屋期间内造成的光阳传媒公司损失承担赔偿责任，即按照合同约定支付房屋占用费。二、原审法院存在法律适用错误。原审判决已查明并确认王晖严重违约，光阳传媒公司享有单方解约权。因此，即使原审法院认为2016年2月1日王晖未收到解除通知，不予解除合同；那么光阳传媒公司起诉要求终止合同、腾退房屋的行为，也足以认定为行使合同解除权并导致合同解除。原审法院以判决生效之日作为合同解除日期显然是对合同法相关条款的错误适用。故提起上诉，请求：1.请求撤销原审判决，改判支持光阳传媒公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王晖承担。针对光阳传媒公司的上诉，王晖答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确，光阳传媒公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、原审法院认定光阳传媒公司与王晖签订的房屋租赁合同于判决生效之日解除正确。1.光阳传媒公司辩称于2016年2月1日己单方行使合同解除权，并通知王晖腾退房屋，但光阳传媒公司却无任何证据证明上述观点。事实上，王晖也从未收到光阳传媒公司解除合同的通知。2.2016年3月4日，光阳传媒公司向王晖发送律师函明确房屋租赁合同有效，并要求王晖立即付清租金140000元及其他费用。该律师函只字未提解除合同，与光阳传媒公司所辩称自2016年2月1日起己解除合同的观点自相矛盾。上述事实亦可证明光阳传媒公司从未通知王晖解除合同。3.光阳传媒公司上诉辩称其向原审法院起诉之日应视为其行使合同解除权之日，该辩称实为无稽之谈。根据租赁合同第七条规定，王晖违约的，光阳传媒公司有权解除合同，并应给予王晖三天时间腾退房屋。而事实上，直至王晖答辩之日，租赁房屋仍处于光阳传媒公司的实际控制之下，王晖无法腾退房屋。光阳传媒公司片面理解合同法及合同条款，排除了王晖的合法权益。二、原审法院驳回光阳传媒公司关于房屋占用费的诉请正确。1.自2016年2月5日，光阳传媒公司将租赁房屋上锁后，房屋就处于光阳传媒公司的实际控制之下。故王晖并未占用房屋，更谈不上支付房屋占用费。2.根据租赁合同第十二条规定，王晖在合同期满或解除合同后，未按时向光阳传媒公司交还房屋的，应支付房屋占用费。支付房屋占用费的前提是合同解除，而租赁合同尚未解除。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确。光阳传媒公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，光阳传媒公司、王晖均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：（一）关于租赁合同的解除。首先，光阳传媒公司要求确认租赁合同于2016年2月1日解除，但未能证明其已依法行使解除权，也即未有有效证据证明其已向王晖发送解除通知且王晖已收到该通知。在王晖予以否认的情况下，光阳传媒公司要求确认合同解除的请求，显然无法得到支持。其次，光阳传媒公司上诉称其向原审法院提起诉讼要求终止合同及腾退房屋的行为足以导致合同解除。根据相关法律规定，主张合同解除的，应以解除通知送达对方为前提；当事人向法院起诉要求解除合同的，法院判决解除合同的，合同自判决生效之日解除。光阳传媒公司在本案中提起诉讼的行为并不必然导致合同解除，原审法院根据本案实际判决解除租赁合同并确认租赁合同自判决生效之日起解除，并无不当。（二）关于光阳传媒公司主张因占有房屋造成的经济损失。本案中，王晖实际支付租金至2016年1月31日，光阳传媒公司于2016年2月5日将涉案房屋加锁。光阳传媒公司对涉案房屋的加锁行为，直接导致王晖无法实际使用房屋，进而在客观上形成王晖占有房屋的表象，但造成该后果的原因不可当然归责于王晖。王晖对光阳传媒公司实施加锁行为期限内的所谓因占有房屋造成的经济损失，不承担相应责任。因此，原审法院驳回光阳传媒公司在本案中的该项请求，并无不当。至于租金事项，因当事人并未主张，则不属于本案审理范围。综上，光阳传媒公司的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5028元，由杭州光阳传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　睢晓鹏代理审判员　　秦海龙二〇一六年九月二十三日书　记　员　　张诗雯 来源：百度“”